Пока не нагрянул кризис, о страховании жилья в новостройках никто и не думал. Цены на недвижимость росли как на дрожжах, около 20 процентов в год. Это накладывало свои трудности для вычисления страховой суммы, кроме того, для уклонения от налогов и от уплаты прочих отчислений, многие придумывали различные «серые» схемы. Тем не менее, спрос на квартиры в новостройках был бешенный и мало кто задумывался о страховке такого жилья. Ни продавцы, ни покупатели не интересовались возможностью страхования квартир. Но после того как грянул мировой экономический кризис, который также задел и сферу недвижимости, подтолкнул на то, чтобы начать страховать недвижимость в новостройках. Особенно это было актуально среди тех, кто учувствовал в долевом строительстве.
В случае страхования квартир в новостройках, договор подразумевает под собой возмещение, в случае форс-мажора, всей стоимости объекта, либо суммы кредитной задолженности. Каждый случай страхования жилья на первичном рынке недвижимости индивидуален, это значит, что фирма-страховщик будет в частном порядке оценивать свои возможные риски. На российском рынке не так много страховых компаний, который предлагают услугу страхования квартир на «котловане». Для примера, на рынке страховых услуг на сегодняшний день присутствует огромное количество компаний, но тех, кто оказывает услуги по страхованию квартир в новостройках можно пересчитать по пальцам одной руки.
Кроме всего прочего, посещая сайты страховщиков, вы не найдете единого названия для услуги страхования жилья в новостройках: страховка от банкротства застройщиков, не выполнение обязанностей застройщиком, страхование незавершенных строительных объектов и прочее. Для сравнения можно обратить внимание на автомобильные страховки, там вы найдете всего два определения. Специалисты утверждают, не распространённость страховых услуг в строительной сфере связана в первую очередь с тем, что крайне затруднительно делать расчеты с целью определения уровня риска. Кроме того, страховые случаи возникают достаточно часто, и как заявил один из владельцев страховой фирмы, им пришлось ликвидировать данный вид услуг, в связи с тем, что он не рентабелен. Даже если фирма решиться заняться услугами страхования недостроенного жилья, то ей необходимо будет сформировать целый штат высококвалифицированных андеррайтеров, имеющих колоссальный опыт работы в данной сфере. Кроме того не лишним будет ведения статистики о количестве возникших страховых случаях, однако это подразумевает под собой совершения ряда ошибок. Специалисты, рассчитывающие риски в области квартир в новостройках, должны быть готовы к очень специфичным развитиям ситуации, к примеру, застройщик может заморозить возведение дома по причине найденных нарушений в ходе прокурорских проверок. Специалист страховой фирмы должен быть уверен в том, что фирма-застройщик правильно ведет свою бухгалтерию и надлежащим образом оформляет все необходимые документы.
Главное опасение тех, кто готов застраховать квартиру в недостроенном доме – это развитие событий, когда собственник ее не получит вовсе.
Некоторые страховые компании работают лишь с теми зданиями, которые уже частично возведены или относятся к уже готовым жилым комплексам. Исключениями могут быть ситуации, когда застройщик вложил большую сумму денег в развитие коммуникаций дома и занимается развитием инфраструктуры, это в большей степени показывает серьезную заинтересованность в достройке дома.
Главное опасение тех, кто готов застраховать квартиру в недостроенном доме – это развитие событий, когда собственник ее не получит вовсе. Подобные прецеденты на постсоветском пространстве не редкость, но причин, по которым они происходят огромное количество. К ним можно отнести форс-мажорные ситуации, когда здание повреждается в ходе каких-либо событий, либо различные юридические мошенничества: двойные продажи или нарушения договоров между подрядчиками и субподрядчиками.
Не редким случаем нарушения договора между фирмой-застройщиком и участником долевого строительства, является срыв сроков сдачи готовых квартир. По сравнению с предыдущим риском, этот вариант развития ситуации не так страшен, хотя и очень неприятен. К сожалению, на российском рынке долевого строительство стало нормой срывать сроки сдачи новостроек, поэтому страхование подобных случаев будет актуальной услугой.
Но страховые фирмы тоже имеют опыт в этих делах и знают о возможности срывов сроков сдачи, поэтому в большинстве договоров страховщиков будет присутствовать так называемый период ожидания. К примеру, сдача объекта, согласно договору между застройщиком и дольщиком, назначена на 1 марта 2013 года. Если срок был сорван то, по сути, дольщик имеет право обратиться в страховую фирму (если он застраховался на подобные случаи) за взысканием убытков. Но на деле все обстоит иначе, фирма-страховщик прописывает свои договоры таким образом, чтобы после срыва сроков сдачи, прошел определенный период ожидания. Лишь по истечению этого срока, если объект не был сдан, страховая фирма займется возмещением убытков.Так как услуги по страхования недостроенного жилья не особо развиты в России, расценки, соответственно, очень сильно рознятся. Наиболее максимальная плата за пользование подобными услугами ровна 15% от стоимости недостроенного жилья. Эта крайняя цифра делает приобретение квартиры в новостройке не выгодной, поэтому те страховщики, которые предлагают свои услуги, останавливаются на 2-5%.
Итак, если вы решили застраховать свое жилье, нашли подходящего страховщика, вам в первую очередь предлежать составить договор страхования возможных финансовых рисков. Данный договор защищает участника долевого строительства от невыполнения обязательств со стороны застройщика по договору инвестирования. К причинам невыполнения обязательств также можно отнести те, которые не зависят от самого застройщика. Однако не надо думать, что это панацея. Многие страховщики выплатят заявленные убытки лишь в том случае, если застройщик обанкротился, либо фирма была ликвидирована в связи с непредотвратимыми ситуациями (экономический кризис, природные катаклизмы, войны и т.д.).
Размер выплат по страховому случаю, обычно, варьируется в рамках суммы инвестирования в недостроенный объект, это значит, что дольщик получит лишь вложенную денежную сумму в квартиру, но никак не новое аналогичное жилье.
Перед тем как взяться за страхование недостроенного жилья, страховщик должен тщательно изучить всю необходимую документацию для оценки возможных рисков. На это потребуется какое-то время, после чего будет вынесено решение. К слову, для оценки рисков страховщики используют ряд факторов, таких как: общая стоимость квартиры, планировка дома, сложность проекта, изучается репутация фирмы-застройщика и многие другие.
Российские реалии утверждают, что заключить договор со страховой фирмой не проблема, сложности возникают, когда наступает страховой случай. Много различных проблем может возникнуть в этом случае, но дольщик до последнего не узнает об их существовании. Если фирма-застройщик произведет «заморозку» строительства, то это не является страховым случаем. Не редко бывает так, что «заморозка» строящихся объектов может длиться годами. Если застройщик обанкротился и в процессе оформления этой процедуры допустил ошибки в документации, то их исправления могут также затянуться на не определенное время.
Сейчас говорить о каких-либо изменениях на рынке страховых услуг в области новостроек, не приходится. Это связано с большим количеством неопределенных рисков для страховых фирм, которые делают их работу невыгодной. При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт
Страхование рисков участников долевого строительства при покупке квартиры по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ согласно ФЗ-214)
Страхование рисков участников долевого строительства при покупке пая в жилищном строительном кооперативе (ЖСК)
Страхование рисков покупки квартиры на этапе строительства по другим законным схемам участия в строительстве жилья
Страхование потери права собственности (страхование титула) для покупателей на вторичном рынке жилья
И основатель сайта Однодольщики.ру Игорь Гульев, директор Департамента рисков СК «Радонеж» Борис Шаронов
Радио "ЭХО Москвы"
Управляющий Партнер Компании НСКА Юрий Гольдберг и Основатель сайта Однодольщики.ру Игорь Гульев, депутат государственной думы А.Хинштейн
Радио "Сити ФМ"
Управляющий партнер компании НСКА Юрий Гольдберг и основатель сайта Однодольщики.ру Игорь Гульев
Радио "РСН"
Директор Департамента рисков компании НСКА Борис Шаронов, основатель сайта Однодольщики.ру Игорь Гульев, заместитель председателя комитета Государственной Думы по бюджету и налогам Александр Коган
Радио "Финам ФМ"
Управляющий партнер компании НСКА Юрий Гольдберг
Радио "Финам FM"
Юрий Гольдберг, управляющий партнер НСКА, ЗПИФ НСКА-Новостройки, ИСУ Капитал
Какие риски содержатся в долевом участии в строительстве?
Радио Медиаметрикс
Комментарии дает генеральный директор НСКА Юрий Гольдберг
Генеральный директор НСКА Юрий Гольдберг
Подмосковье ТВ
Управляющий партнер компании НСКА Юрий Гольдберг
В эфире директор департамента рисков НСКА, Борис Шаронов
Радио "Говорит Москва"
Подмосковье ТВ
Управляющий партнёр НСКА Юрий Гольдберг и координатор движения «Однодольщики» Игорь Гульев.
Управляющий партнер компании НСКА Юрий Гольдберг
Эксперт-ТВ
Управляющий партнер компании НСКА Юрий Гольдберг
Подмосковье ТВ
Подмосковье ТВ
Бюллетень недвижимости
Компания НСКА начинает организацию выплат по страховкам СК «Радонеж» от рисков незавершенного строительства покупателям жилья в ЖК «Искра» (Московская область, г. Ивантеевка, Центральный проезд, квартал 6, д. 8). Все застрахованные дольщики, обратившиеся в страховую компанию с заявлением до 31 августа 2013 года, получат страховое возмещение в размере вложенных в покупку недвижимости средств.
История жилого комплекса «Искра» начинается в 2008 году, когда компания ООО "Люная Риэл Эстейт" под руководством Бовта Олега Анатольевича, ранее известная как риелторская компания, специализирующаяся на вторичной недвижимости, занялась строительством. Помимо риелторской деятельности в 2003-2004 году ООО "Люная Риэл Эстейт" принимало активное участие в двух проектах в Московской области, но лишь в роли соинвестора. ЖК «Искра» стал первым проектом, где ООО "Люная Риэл Эстейт" выступило в качестве застройщика.
Строительство комплекса пришлось в кризисные годы, когда даже опытные застройщики испытывали трудности со строительством и финансированием. Недостаток опыта в строительном бизнесе, внешние факторы, несомненно, стали причиной непредвиденных расходов, что повлекло за собой негативные последствия. В поисках дополнительного финансирования проекта было предпринято увеличение этажности объекта, с 14 до 17 этажей.
В 2011 году заключается договор участия в долевом строительстве с ООО «Стройинвест», после чего продажа квартир начинает осуществляться по переуступке прав требования по ДДУ от юридического лица. В 2012 году права инвесторов выкупает ГК «Роскомстрой Недвижимость», заключив с застройщиком дополнительное соглашение на продажу дополнительных этажей.
Перенос сроков в ЖК «Искра» происходило неоднократно. На этот раз застройщик намерен завершить проект в I квартале 2014 года, вместо заявленного ранее I квартала 2013 года. Дольщики, своевременно обратившиеся в компанию НСКА с целью застраховать свои денежные средства, вложенные в покупку недвижимости на этапе строительства, могут уже сейчас вернуть свои деньги, избавившись от длительного ожидания и неопределенности.
В связи с наступлением страхового случая, очередного переноса сроков сдачи объекта, компания НСКА объявила об организации выплат по страховкам компании «Радонеж». И теперь у всех покупателей квартир в ЖК «Искра», оформивших страховку при покупке квартиры, есть выбор: либо вернуть в полном объеме вложенные деньги уже сейчас, либо оформить пролонгацию договора страхования. У остальных дольщиков альтернатив нет - они вынуждены ждать свою новую квартиру столько, сколько понадобится застройщику для завершения проекта.
Компания НСКА начинает организацию выплат по страховкам СК «Радонеж» от рисков незавершенного строительства покупателям жилья в ЖК «Аристово-Митино» (Красногорский р-он, с. Аристово). Все застрахованные покупатели квартир могут обратиться в страховую компанию с заявлением до 30 июня 2013 года и получить страховое возмещение в размере вложенных средств.
Строительство объекта ЖК «Аристово-Митино» стартовало в начале 2011 года, после того, как застройщик объекта, ООО «Раст», в конце 2010 года выиграл конкурс на земли РЖС. В 2011 году был создан жилищно-строительный кооператив «Новое Аристово», а в апреле этого же года к проекту присоединилась компания «БЕСТ-Новострой», которая стала эксклюзивным продавцом этого объекта и одновременно соинвестором проекта.
Согласно проектной декларации, сдача объекта должна была произойти еще в апреле 2012 года. Однако сроки неоднократно переносили - сначала дата была перенесена на середину этого же года, а последний срок заявленный застройщиком - IV квартал 2013 года. Причиной переноса окончательных сроков сдачи жилого комплекса эксперты НСКА считают отсутствие полного комплекта исходно-разрешительной документации.
Покупатели, своевременно обратившиеся в компанию НСКА с целью застраховать свои денежные средства, вложенные в покупку недвижимости на этапе строительства, могут уже сейчас вернуть свои деньги и не откладывать дату заселения на неопределенный срок.
В связи с наступлением страхового случая, очередного переноса сроков сдачи объекта, компания НСКА объявила об организации выплат по страховкам компании «Радонеж». И теперь у всех покупателей квартир в ЖК «Аристово-Митино», оформивших страховку при покупке квартиры, есть выбор: либо вернуть в полном объеме вложенные деньги уже сейчас, либо оформить пролонгацию договора страхования. У остальных дольщиков альтернатив нет - они вынуждены ждать свою новую квартиру столько, сколько понадобится застройщику для завершения проекта.
Компания НСКА предлагает своим клиентам услуги по страхованию сделок с недвижимостью. Уникальные условия для клиентов, приобретающих жилье на этапе строительства – страхование покупки квартиры от риска банкротства застройщика и срыва сроков строительства! Как эксклюзивный партнер страховых компаний НСКА участвует в реализации социального проекта по страхованию рисков долевого строительства (в т.ч. объектов, приобретаемых по жилищным сертификатам). Программа страхования незавершенного строительства нацелена на защиту дольщиков от возможных рисков банкротства застройщика и срыва сроков строительства (в том числе и страхование от недостроя). Страхование покупки квартиры – уникальная возможность обзавестись жильем и обезопасить себя от рисков!
Услуга страхования покупки квартиры в новостройке особенно актуальна для клиентов, желающих приобрести жилье на стадии строительства. Ведь при реализации любого строительно-инвестиционного проекта всегда возможны риски, которые, как показывает практика, не всегда зависят от опыта и добросовестности застройщика, от степени легитимности схемы продаж. Существует очень много внешних факторов и обстоятельств, способных повлиять на четкое соблюдение условий договора долевого строительства жилья. Эти риски не всегда можно предвидеть на стадии покупки квартиры. Но, благодаря появлению на рынке новой услуги страхования строящегося жилья, Вы сможете защитить вложенные в недвижимость деньги.
НСКА одна из немногих компаний на рынке жилой недвижимости, которая предлагает клиентам страхование сделок с недвижимостью на стадии строительства. Обладатели страховых полисов, в случае возникновения страхового случая (банкротство застройщика или срыв сроков строительства) могут вернуть вложенные в недвижимость деньги. Более подробную информацию Вы сможете найти на нашем сайте в разделе «Страхование от недостроя», либо позвонив нам по телефону. Наши специалисты расскажут Вам, как не стать обманутым дольщиком!
Ответственности до заключения первой сделки с покупателем. Иначе он не сможет зарегистрировать ее в Росреестре. Эти и другие дополнения были внесены в 2014 году ФЗ № 294 «Об изменениях в некоторых законодательных актах.
С 2014 года строительная компания обязана подтвердить исполнение обязанностей, оформив поручительство или страхование гражданской ответственности застройщика при долевом строительстве. Это позволит покупателю при наступлении непредвиденных ситуаций вернуть свои средства.
Принятый законопроект устанавливает ответственность застройщика за:
Эксперты опасаются, что нововведения приведут к повышению цен на недвижимость. Правительство заверило, что эти факторы не взаимосвязаны. Расходы по страхованию даже у крупной компании составляют 1% от объема сделок. Застройщикам придется выделять средства на эти расходы из своего бюджета.
Страхование ответственности застройщика при подразумевает защиту имущественных интересов клиентов. Эта сделка выгодна в первую очередь покупателям. Компания может застраховать дом целиком или квартиры по отдельности.
Договор заключается в пользу дольщиков. При наступлении определенных обстоятельств они получат выплату. Застройщик обязуется сдать надежный качественный объект. Страховщик обязан оповестить клиента об изменениях в сделке и выплатить вознаграждение. Если в процессе строительства дольщики будут меняться, это необходимо указать в договоре, поскольку со следующим участником составляется отдельный документ.
Далеко не все СК стремятся оформлять такие договора. Считается, что данный приносит убытки. Более того, компания должна отвечать определенным требованиям:
Страхование застройщика при долевом строительстве обходится дорого. Средние ставки в 2015 году составляли 0,5-0,8%. Для долгосрочных договоров тарифы могут быть снижены на 10-30%. Страховая компания (СК) сама устанавливает ставку, а также рассчитывает коэффициенты по годовому проценту, так как всегда существует вероятность, что застройщик полностью уклонится от выполнения обязательств.
От чего зависит ставка:
Чтобы зарегистрировать ДДУ, застройщик должен предоставить договор в Росреестр. Для этого необходимо собрать такие документы:
Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве подразумевает выплату компенсации, если застройщик не выполнил обязательства, что подтверждается судебным решением или банкротством компании. Сумма не выплачивается в случае замораживания сроков строительства или продления периода сдачи объекта. Сумма зависит от договорной цены. Она не может быть меньше:
Законом также ограничивается максимальный объем премий.
Страховыми признаются такие случаи:
В 2014 году в ФЗ № 294 были внесены изменения, согласно которым страховка ответственности застройщика долевого участия в строительстве теперь является обязательной. Оформлением договоров занимаются сами застройщики. Они же выбирают, с кем подписывать договора: с обществом, банком, специализированной компанией.
Все участники общества обязательного страхования несут Если сделка оформляется с банком, то много времени уходит на сбор бумаг. Обязательно уплачивается 30% залог от стоимости объекта, который служит гарантией для финучреждения. К тому же ЦБ устанавливает свои требования к таким банкам:
Минимальный срок работы - 5 лет;
Стоимость имущества - 1 млрд рублей.
Застройщикам выгоднее получить кредит, чем оформить поручительство. Финучреждения также не относят страхование договора долевого участия в строительстве к выгодным продуктам.
Лучше заключать договор с компанией. В условиях сильной конкуренции страховщики пытаются привлечь клиентов низкими тарифами и ценами. Ставка по таким сделкам остается фиксированной на протяжении всего срока действия договора. Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве оплачивается после выполнения работ. Еще одно преимущество - быстрота оформления документов. Страхователем выступает сам застройщик, выгодоприобретателем - дольщик. Способ обеспечения выбирается для каждого жилого помещения отдельно.
Компании должны обязательно предоставить залог. Чаще всего это земельный участок, на котором будет расположен объект. Кроме того, в документе описывается способ обеспечения обязательств. Бумаги подписываются до госрегистрации первого долевого соглашения и действуют до момента сдачи объекта. Расторжение сделки не освобождает компанию от обязанности выплатить возмещение по случаям, наступившим в период ее действия.
Застраховать можно весь дом или каждую квартиру отдельно. Первый вариант невыгоден. Застройщику нужно сразу внести большую сумму, быть уверенным, что все квартиры будут распроданы. Вторая проблема заключается в том, что по таким договорам сложно определить, кто является выгодоприобретателем.
Документ вступает в силу с момента зачисления первого взноса. Страхование застройщика при долевом строительстве по договору не предусматривает наличия франшизы. Остальные условия сделки соответствуют стандартным:
Страховщик обязуется информировать дольщиков о размере выплаченного возмещения;
Компания может обращаться с требованием регрессионного характера к застройщику;
Страховщик обязан уведомить всех собственников о досрочном расторжении договора;
Срок действия соглашения зависит от продолжительности строительства.
Сумма возмещения зависит от цены и ставок. Она должна превышать стоимостную оценку общей площади жилого помещения. Компания сама решает, как будет осуществляться оплата: единовременно или в рассрочку.
Данная сделка является весьма специфической. По сути, речь идет о защите финансовых рисков застройщика. У компаний есть выбор - оформить полис или поручительство. Более предпочтительным является второй вариант, так как у кредитных организаций уже имеется налаженный механизм, скоринговые системы, специалисты, оценивающие риски, а также структуры, которые занимаются организацией достройки НЗП. СК такими преимуществами похвастаться не могут. Зато они тарифы предлагают низкие. Люди привыкли к тому, что банковские услуги стоят дорого. Это действительно так, потому что риск в сделке высок. Хотя, после внесения поправок в закон, у компаний тарифы также поднялись.
Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве предусматривает кумулятивный эффект от убытков. В кризисной ситуации (снижении спроса на жилье, повышении ставок по ипотечным кредитам) убыток понесут сразу все застройщики, а не один участник рынка.
Еще одна проблема - отсутствие возможности перестраховывать риски даже на зарубежном рынке. В международной практике в таких операциях используются бонды (поручительства). Но их функционирование не закреплено российским законодательством. Главное отличие такого продукта в том, что страховщик может взять в залог строящийся объект.
ЦБ повысил требования к СК, которые могут предоставлять услуги застройщикам, - увеличил минимальную сумму капитала. Это сильно сужает круг возможных страховщиков - до 19 организаций. Из нового списка вылетели компании, на долю которых ранее приходилось 80 % договоров с застройщиками. Что теперь с ними будет, неизвестно. Скорее всего, придется заключать новые договора с компаниями из «белого» списка. В случае отзыва лицензии СК несет ответственность по ранее заключенным сделкам в течение 6 месяцев. Затем она либо прекращает действие документов, либо передает портфель и обязательства другому участнику рынка. В отличие от ОСАГО или страхования ответственности владельцев опасных объектов производственного назначения, в данной услуге отсутствуют иные виды защиты, как, например, которые бы занимались выплатами гражданам после банкротства страховщика. Рынок долевого строительства жилья велик. Но налаженного способа регулирования деятельности застройщиков пока нет.
Не так давно страхование ответственности застройщика при долевом строительстве стало одним из обязательных условий заключения ДДУ и его регистрации в Росреестре.
При этом подтвердить и узаконить свою ответственность перед дольщиками (подстраховаться) застройщик может тремя разными путями.
Надо признать, что один из вариантов (банк) столь накладен, проблематичен и экономически невыгоден обеим сторонам, что по теоретическим расчётам должен скоро быть предан забвению.
Второй вариант (ПОВС) под силу лишь «монстрам» строительной индустрии. Только один из трёх путей страхования ответственности более или менее приемлем, хотя сами застройщики окрестили его миной замедленного действия.
Обеспечивать свою ответственность страхованием (в любом виде) застройщику необходимо на каждый многоквартирный дом или жилой комплекс в рамках одного разрешения на строительство (ФЗ №214 стт.15.2 п.1, 12.1 п.2).
Застройщик самостоятельно решает, каким образом он будет страховать риски, связанные с привлечением сторонних денежных средств.
У него есть три варианта (ФЗ №214 2004/30/12 редакция 2016/03/07; ФЗ №294 2012/30/12; ФЗ №236 2015/13/07):
ФЗ 214 ст.15.1
Банков, удовлетворяющих требованиям, по всей стране наберётся примерно 250. Тех же, которые реально работают со стройкомплексом, на настоящий момент не более десятка.
Требования к банку, который может стать поручителем:
Поручительство крайне не выгодно ни застройщику, ни банку. Застройщику куда выгоднее взять банковский кредит, чем получить поручительство с действием от 4 лет (2+2). Те суммы, которые в итоге должны быть представлены банку, выходят за разумные рамки.
Длительность сбора и оформления документов, долгая выдача поручительства по каждому ДДУ отдельно и вовсе отбивают желание застройщика страховаться таким образом. Банк же, несмотря на возможность получения довольно больших денег, оценивает свои риски очень высоко (по ипотеке риски меньше):
Для дольщиков банковская гарантия остаётся самым надёжным и самым оптимальным вариантом страхования ответственности застройщика.
Общество взаимного страхования предполагает солидарную ответственность всех его членов в случае банкротства кого-то из них. В настоящее время в ПОВС входят 418 застройщиков России.
Очень высокий вступительный взнос и не менее высокая ставка регулярной оплаты членства по карману только солидным компаниям. Более того, солидарная ответственность по долгам сообщников отпугивает строителей от подобного способа страхования.
Это наиболее выгодный вариант страхования для застройщика:
Страховые компании, уполномоченные Центробанком работать в долёвке, всё менее охотно страхуют ответственность застройщиков. Причины очевидны:
Кроме всего прочего, количество страховщиков неумолимо уменьшается: сейчас их 14, год назад было 19, а началось дело с 27.
Сокращение страховых компаний может привести к тому, что они не смогут осилить страхование большого числа строителей из-за нехватки резервов.
ФЗ 214 ст.15.2
Застройщик обязан уведомить дольщика о выбранном им способе и условиях страхования и пояснить детали.
Страховой договор заключается до поступления средств и регистрируется в госреестре – без реестрового оформления страховка застройщика не может считаться действительной.
Страховка застройщика, равно как и документ в подтверждение оплаты страховой премии, входит в комплект документов при регистрации ДДУ.
На каждую вложенную в строительство долю (квартиру) оформляют отдельный страховой договор. С момента регистрации ДДУ активируется и страховка. Дольщик становится выгодоприобретателем первого колена.
Застройщик вносит первый взнос по страховке для вступления страхового договора в силу.
Вся сумма может быть уплачена в рассрочку или целиком, в зависимости от правил СК.
ДДУ страхуется на полную стоимость жилья по договору. Минимальная сумма страховки не может быть меньше средней стоимости общей площади квартиры по региону.
Срок страхового соглашения действителен на всё время строительства плюс 2 года после окончания.
В случае расторжения или прекращения действия страхового соглашения дольщик не лишается права на получение страховой компенсации.
По информации пресс-службы ЦБ на конец июня 2016 года застраховать свою ответственность застройщик вправе в одной из следующих страховых компаний:
№ | Наименование страховщика | Лицензия на осуществление страхования | ИНН страховщика | |
1. | Общество с ограниченной ответственностью «Региональная страховая компания» | СИ № 0072 | 1832008660 | |
2. | Страховое акционерное общество «ВСК» | СИ № 0621 | 7710026574 | |
3. | Акционерное общество «Страховая Компания «ПАРИ» | СИ № 0915 | 7704041020 | |
4. | Страховое публичное акционерное общество «Ингосстрах» | СИ № 0928 | 7705042179 | |
5. | Акционерное общество «Страховая группа «УралСиб» | СИ № 0983 | 7703032986 | |
6. | Закрытое акционерное общество «Московская акционерная страховая компания» | СИ № 1427 | 7709031643 | |
7. | Публичное акционерное общество «Страховая акционерная компания «ЭНЕРГОГАРАНТ» | СИ № 1834 | 7705041231 | |
8. | Открытое акционерное общество «АльфаСтрахование» | СИ № 2239 | 7713056834 | |
9. | Общество с ограниченной ответственностью «Абсолют Страхование» | СИ № 2496 | 7728178835 | |
10. | Закрытое акционерное общество «Страховая компания «РСХБ-Страхование» | СИ № 2947 | 3328409738 | |
11. | Общество с ограниченной ответственностью Страховое общество «ВЕРНА» | СИ № 3245 | 7723011286 | |
12. | Общество с ограниченной ответственностью Страховая компания «ВТБ Страхование» | СИ № 3398 | 7702263726 | |
13. | Общество с ограниченной ответственностью «БИН Страхование» | СИ № 3487 | 7717115093 | |
14. | Общество с ограниченной ответственностью «Страховая компания «РЕСПЕКТ» | СИ № 3492 | 7743014574 | |
ФЗ 214 ст.15.2 п.8
Страховой случай наступает при неисполнении застройщиком условий ДДУ либо при передаче жилья решительно не подобающего качества. К страховым случаям относят:
Застройщик отвечает перед каждым дольщиком по отдельности.
По этой причине ДДУ и страховой договор заключаются в индивидуальном порядке.
Застройщик обязуется своевременно передать жильё надлежащего качества, описанное в договоре, в пользование гражданину, участвующему в строительстве.
СК обязуется выплатить компенсацию в случае невыполнения им обязательств – при наступлении страхового случая дольщик является выгодоприобретателем. Любые изменения условий соглашения должны быть донесены до сведения участника долевого строительства.
Долевое участие в строительстве представляет собой вложение средств одним человеком, то есть дольщиком, которые пойдут на возведение того или иного объекта. При этом сам дольщик рассчитывает на получение определенных выгод, к которым, как правило, относятся небольшие проценты по ипотечному кредиту, а также меньшая стоимость самой жилой площади, которую он желает приобрести впоследствии. Однако в процессе проведения строительных работ могут возникнуть разнообразные ситуации, при которых требуется страхование долевого участия в строительстве. Эта манипуляция необходима для того, чтобы обе стороны сохранили свои выгоды. В особенности это касается инвестора, который вкладывает свои средства в постройку того или иного здания, так как он беспокоится, в первую очередь, о сохранности своих денежных средств.
В настоящее время многие строительные компании ищут какие-либо альтернативные способы финансирования своей деятельности, так как в последнее время возрастает необходимость обезопасить огромные потоки денежных средств, которые вкладываются в этом дело.
Дело в том, что сейчас сумма денежного потока в строительстве превысила цифру в 240 млрд. рублей, что весьма много. Те небольшие изменения, которые будут введены в законодательство, касающееся сферы долевого участия в строительстве, в скором времени приведут к тому, что долевое участие как таковое будет сведено практически на нет. Это не может не сказаться пагубно на самих застройщиках, поскольку они теряют огромные суммы денег, которые были вложены в них со стороны. И именно по этой причине все строительные компании в настоящее время находятся в активном поиске других источников финансирования.
Если же наиболее оптимальных методов найти не удастся, а каких-либо четких схем для налаживания строительства не будет придумано, то сам процесс строительства в стране значительно замедлится или вообще на некоторое время приостановится. По этой причине стоимость жилого помещения резко возрастет, что даст предпосылки к возникновению нового экономического кризиса.
Одним из наиболее рациональных выходов из ситуации стоит назвать строительство на базе государственных контрактов, хотя этот метод не столь эффективен, как долевое участие.
На сегодняшний день государство обязало все строительные компании оформлять страховку на каждую вновь возведенную новостройку. Это сделать необходимо непосредственно перед процессом регистрации договора долевого участия. Помимо этого, застройщик обязан застраховать еще и сам договор долевого участия. Многие эксперты полагают, что такой подход к делу позволит в значительной степени снизить количество дольщиков, пострадавших от обмана застройщиками.
По этой причине страхование договоров долевого участия в строительстве в настоящее время является обязательным условием, которое обязан выполнить застройщик.
Тем не менее, стоит отметить, что застройщик обязан страховать все здание в целом, однако страховать отдельно каждую квартиру нет никакой надобности. Как говорят власти нашей страны, если человек приобретает жилье на основании договора долевого участия, то дополнительного страхования ему оформлять не нужно. В этой ситуации он и так достаточно хорошо защищен. Страхование дольщиков при долевом строительстве в 2019 году станет обязательным для всех застройщиков.
После того как был официально принят и введен закон, регулирующий сферу долевого участия в строительстве, в течение десятилетия ситуация складывалась достаточно хорошо. Однако сейчас вопрос с долевым участием практически поставлен ребром. Государство перестало считать, что такой вид договоров рентабелен и приносит достаточно пользы. На практике, к сожалению, сейчас складывается ситуация весьма спорная и не очень приятная. Дело в том, что в последнее время большая часть квартир в новостройках продается с применением незаконных схем. И государство признало, что с подобной тенденцией не может ничего поделать.
После того, как будет принят и официально введен закон, обязующий все строительные компании страховать ту деятельность, которую они ведут в настоящее время, ожидаются следующие изменения и реакции на подобную реформацию:
При этом не стоит забывать, что строительные компании должны обладать какими-то определенными финансовыми активами, которые пойдут на уплату суммы страховки нового дома. В настоящее время, чтобы застраховать новое возведенное здание, необходимо около 300 млн. рублей, что для многих компаний является неподъемной ношей. Если же строительные компании попробуют прибегнуть к помощи банков, которые рассчитают все возможные риски, то это им обойдется еще в три процента от суммы страховки. Именно такую сумму необходимо будет отдать застройщикам банку за все проведенные им аналитические работы. При этом банки могут потребовать еще и залог, которым, как правило, является земля, которая принадлежит местным властям.
Однако муниципальная организация никогда не согласится оставить в залог землю. Гораздо проще вместо земельного участка предложить банку какую-нибудь технику или что еще попроще. Однако и такой расклад событий тоже маловероятен, поскольку большая часть техники, используемой в процессе строительной деятельности, используется на основании договора лизинга. То есть фактически, техника также находится в аренде.
По этой причине подобный подход к делу также затрудняет процесс продажи квартир в новостройке. Поскольку без страховки осуществлять подобную деятельность будет невозможно, то застройщику необходимо:
Если застройщик не имеет страховки на новостройку, а также гарантий, которые выдает исключительно банк, то продавать квартиры по договору долевого участия ему будет строжайше запрещено.