Когда начинается нарушение срока сдачи дома. Что делать дольщику, если сдача дома задерживается

Заключая с застройщиком договор, его клиент рассчитывает не только на то, что получит жилье, качество которого будет соответствовать заявленным параметрам, но и на то, что получит квартиру в оговоренные сроки. К сожалению, получить жилье в срок удается далеко не всем дольщикам, и некоторые из них вынуждены нести дополнительные расходы, связанные с тем, что квартира не была передана им вовремя.

Сегодня мы поговорим о том, как поступать дольщику, если застройщик затягивает строительство, а также о том, можно ли обязать застройщика компенсировать понесенные расходы в судебном порядке.

Кризис есть кризис – страдают все

Деятельность застройщиков тесно связана с общей экономической ситуацией, от которой зависит спрос на жилье, а также изменения цен на строительные материалы, транспортные услуги. В кризисные периоды наблюдается спад спроса, застройщику все труднее продавать свою недвижимость, при падении спроса непросто продавать квартиры по планируемой цене, приходится ее пересматривать и снижать. При отсутствии дополнительного финансирования (которое, опять-таки, в кризис получить непросто) с завершением строительства могут возникать проблемы, соответственно, сроки возведения недвижимости нарушаются.

В свою очередь, клиент застройщика хочет получить свою квартиру как можно быстрее, так как перенос сроков передачи жилья связан с расходами. Многие квартиры приобретались в ипотеку , и до момента перехода недвижимости в собственность (оформление залогового обременения в пользу банка) заемщик вынужден оплачивать кредит по более высокой процентной ставке (до 2,5% выше) . Некоторые дольщики не имеют своего жилья и вынуждены продолжать оплачивать съемную квартиру, пока застройщик не передаст готовое жилье.

Формат договора и возможность компенсировать ущерб

Клиенты застройщика никак не могут повлиять на сроки строительства. Если строительные работы не закончены в срок, указанный в договоре, есть три выхода из ситуации: разорвать договор, дождаться окончания строительства и потребовать возмещение неустойки или же просто согласиться подождать без каких-либо претензий. Очень многое зависит от формата договора, который заключался с застройщиком:

Если покупка недвижимости осуществлялась в формате ЖСК (через вступление в жилищно-строительный кооператив) , то сроки окончания строительства могут переноситься общим голосованием, и претензии предъявлять некому;

Если покупка была в рамках предварительного договора купли-продажи, то этот договор, фактически, ничем покупателя защитить не может, так как говорит лишь о намерении сторон подписать основной договор;

Если же жилье покупалось по ДДУ (договор долевого участия) , то в этом случае дольщика защищает ФЗ-214, где прописана ответственность застройщика за несоблюдение сроков передачи квартиры, а также закон РФ «О защите прав потребителей».

Получить неустойку после приемки квартиры

Закон ФЗ-214 говорит о том, что застройщик освобождается от ответственности за срыв сроков лишь в том случае, если заключит с дольщиком дополнительное соглашение о переносе сроков. Причем, соответствующее уведомление должно быть отправлено не позднее, чем за два месяца до даты, указанной в договоре. Если застройщик видит, что не успевает, ему лучше заранее принять необходимые меры.

Если же застройщик не уведомил дольщика о том, что он не укладывается в сроки, и не закончил работу вовремя, дольщик может в судебном порядке потребовать выплату неустойки (это прописано ДДУ). Размер неустойки рассчитывается, исходя из количества времени, которое пошло с того момента, как истек срок и до момента передачи квартиры, а также исходя из текущей ставки рефинансирования, установленной Центробанком.

Как рассчитывается сумма неустойки

Ставка рефинансирования Центробанка – это текущая процентная ставка, по которой ЦБ предоставляет кредиты банкам РФ. Ставка эта постоянно изменяется, и на сегодняшний день (сентябрь 2018) она составляет 7,5%, ближайший пересмотр ставки будет в декабре 2018 года. Штраф за несоблюдение застройщиком сроков составляет 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки от суммы договора, если дольщик является юридическим лицом. Если же дольщиком является частное лицо, то сумма штрафа удваивается.

Например, оплата по ДДУ составила 7 млн. рублей, и застройщик просрочил передачу квартиры на срок в 3 месяца (90 дней) , текущая ставка рефинансирования 7,5%. Расчет выполняется следующим образом:

7000000*1/300*7,5/100*90*2 = 315000 рублей.

Почему суд может сократить сумму неустойки

Впрочем, на такую компенсацию дольщик может рассчитывать далеко не всегда, ст. 333 ГК РФ позволяет на законных основаниях занижать сумму неустойки по заявлению застройщика. В статье говорится о том, что если сумма компенсации несоразмерна причиненному ущербу, то суд имеет право уменьшить эту сумму. Так, если застройщик приведет в суде доказательства, что на сроки сдачи дома повлияли объективные факторы, не зависящие от него, суд может снизить сумму.

Как это нередко происходит, один законодательный акт явно противоречит другому. Казалось бы, если есть положение о том, как рассчитывать сумму неустойки, то зачем нужен закон, на основании которого эту сумму можно уменьшить? Однако здесь есть свой резон, например, массовая подача исков дольщиков и судебные решения о выплате застройщиком крупных сумм почти обязательно приведет к тому, что у застройщика просто не останется денег, чтобы закончить строительство.

Пункт 1 статьи 330 ГК РФ не требует от дольщика доказывать тот факт, что ему были причинены убытки. Однако чтобы убедить суд сильно не снижать сумму выплаты по неустойке, вам придется доказать, что требуемая сумма соразмерна понесенным убыткам.

Например, нужно показать расходы, которые вы понесли, будучи вынуждены оплачивать съемную квартиру, так как застройщик в срок не предоставил вам жилье. Возможно, вы хотели погашать выплаты по кредиту, сдавая квартиру внаем, но не смогли этого сделать, так как жилье в установленный срок предоставлено не было.

В первом случае потребуются документы, подтверждающие оплату по договору найма, а во втором случае будет нужно предоставить предварительный договор найма. Если вы не сможете представить документы, подтверждающие факт расходов, возникших по вине застройщика, то сумма неустойки может сократиться, например, до 90 тыс. рублей.

Разрыв договора с выплатой неустойки

В ФЗ-214 прописано, что если застройщик не передал квартиру дольщику позднее, чем через 2 месяца после окончания срока, указанного в договоре, дольщик имеет право в одностороннем порядке разорвать договор. Естественно, в этом случае застройщик обязан вернуть сумму, выплаченную по договору, кроме того, дольщик может обратиться в суд по поводу выплаты неустойки.

При разрыве договора сумма неустойки рассчитывается так, как это было описано выше. Однако на этот раз временной период, по которому проводятся расчеты, начинается в день оплаты по ДДУ и заканчивается в день расторжения договора.

Штраф за невыплату неустойки в досудебном порядке

Но сумма компенсации может быть и увеличена. Закон предполагает, что дольщик может обратиться к застройщику с требованием о выплате компенсации во внесудебном порядке и застройщик обязан ее выплатить.

То есть, согласно ст. 6 ФЗ-214 застройщик, после получения письма с информацией о том, что дольщик желает разорвать договор в одностороннем порядке и претензией на выплату неустойки, обязан вернуть дольщику сумму, указанную в договоре, а также выплатить неустойку. И сделать все это застройщик обязан в течение 10 рабочих дней с момента получения письма. А вот если застройщик откажется это сделать, то, кроме выплаты суммы неустойки, ему придется также выплатить сумму штрафа, который составляет 50% от общей суммы, указанной в претензии.

Однако на этот случай у дольщика должны быть документы, подтверждающие факт его обращения к застройщику. Удобнее всего отправить претензию заказным письмом на юридический адрес, указанный в ДДУ, при отправлении на почте выдадут квитанцию (с адресом и наименованием получателя) , а также чек. В письме обязательно нужно указать реквизиты, а также расчет суммы.

Компенсация морального ущерба и оплата судебных издержек

Кроме выплаты неустойки (штрафа) дольщик при разрыве договора может потребовать также возмещения морального вреда. Правда, в данном случае дольщику не стоит рассчитывать на сумму, соразмерную сумме неустойки, как правило, суд оценивает моральный вред в несколько десятков тысяч рублей.

Как и в случае с любыми судебными исками, истец может претендовать на то, чтобы все судебные издержки оплатил ответчик. На отношения застройщика и дольщика в судебной плоскости данное правило также распространяется.

Что делать, если сроки затягиваются

Итак, если застройщик видит, что не укладывается в сроки, оптимальным вариантом для него будет подписание с дольщиками дополнительного соглашения (к ДДУ) , в котором речь будут идти о переносе сроков сдачи объекта. Что делать дольщику при получении такого письма?

Дольщик может пойти навстречу застройщику или отказаться подписывать документ, не подписание документа само по себе является фактом отказа от предложения застройщика. Никаких дополнительных писем, подтверждающих отказ, дольщик застройщику предоставлять не обязан (даже если последний настаивает на этом).

Причем, отказ в подписании соглашения о переносе сроков не лишает дольщика права получить свою недвижимость по окончании строительства. Он получит свою квартиру (отказ не является причиной разрыва договора для застройщика) , а также может получить неустойку и прочие полагающиеся выплаты.

Ведь дольщику, по сути, не интересно – почему он не получил жилье в срок, это проблемы застройщика, который и должен делать так, чтобы подобных проблем не возникло.

Нужно ли подписывать соглашение о переносе сроков

Если дольщик видит, что застройщик, скорее всего, закончит работы в указанные сроки, и в предполагаемых задержках нет его вины, он может подписать соглашение и спокойно дождаться окончания строительства.

Естественно, со стороны застройщика должны быть представлены достаточные экономические обоснования, которые можно как-то подтвердить. Например, простои при строительстве были вызваны задержкой поставки необходимых строительных материалов, однако уже сейчас на стройке проводятся работы в три смены, чтобы наверстать упущенное время.

С другой стороны, после подписания соглашения о переносе сроков дольщик теряет возможность получить компенсацию. А если дольщик отказывается подписывать соглашение – он ничего не теряет, а напротив, сохраняет возможность воспользоваться законным правом и получить возмещение, которое можно потратить, например, на частичное погашение ипотеки.

Когда лучше расторгнуть договор

Отсутствие подтверждений того, о чем заявляет застройщик по поводу переноса сроков, уже является основанием для того, чтобы не подписывать соглашение. Например, застройщик говорит об отсутствии материалов, необходимых для продолжения работ, а строители на стройплощадке говорят о том, что материал есть, просто они уже третий месяц не видят зарплаты, и многие увольняются.

В данном случае налицо возникновения у застройщика финансовых проблем – а это уже серьезный повод усомниться в том, что строительство может быть закончено в обозримом будущем и задуматься о том, как вернуть свои деньги (уплаченные по ДДУ и компенсацию, штрафы, прочие выплаты) .

Кроме того, отсутствие какого-либо предупреждения по поводу переноса сроков, отсутствие предложения подписать доп.соглашение – это тревожный звонок. Возможно, лучшим решением будет, как можно быстрее отправить письмо о расторжении договора, подождать пару недель и обратиться в суд.

Заключение

Несмотря на объективные причины, которые могут застройщику помешать закончить строительство в обещанные сроки, эти причины являются рыночными рисками, которые застройщик просто обязан был предвидеть. Дольщики не должны страдать из-за ошибочных решений менеджмента застройщика, поэтому имеют право на то, чтобы им компенсировали ущерб. Не стоит бояться участия в судебных разбирательствах, часто это единственная возможность отстоять свои права и получить причитающуюся компенсацию.

В то же время не стоит торопиться разрывать договор, ФЗ-214 постоянно совершенствуется (создается компенсационный фонд, появляются требования к уставному капиталу застройщика), так что даже при банкротстве застройщика есть высокая вероятность получить свое жилье. А вот если застройщик, все же, справится со своими обязательствами (хотя и с запозданием), дольщик может дождаться окончания строительства, после чего получить как недвижимость, так и хорошую компенсацию. рублей.

Игорь Василенко

Два года назад я ввязался в долевое строительство. Срок, когда дом должен был быть сдан, прошел неделю назад. Застройщик ссылается на кризис и какие-то возникшие вдруг проблемы, обещает, что еще месяц-другой, и мы получим свое жилье в собственность. Но мне что-то не верится. Также застройщик настойчиво мне и другим участникам долевого договора предлагает подписать дополнительное соглашение, в котором сроки сдачи дома переносятся аж на целый квартал! Мой вопрос таков: застройщик не сдал дом вовремя, что делать нам? Сразу обращаться в суд и требовать неустойку? Если это реальный выход, то, может, подскажете алгоритм этих действий? Спасибо!

Вас консультирует:

Элина Журавлева
Юрист, стаж 5 лет

Адвокат, член Палаты Адвокатов Самарской Области. Высшее юридическое образование (Тольяттинский Государственный Университет).

Всего ответов: 167 Рейтинг: 4,0

Здравствуйте, в Вашей конкретной ситуации необходимо смотреть условия договора, какая ответственность по нему прописывается за нарушение сроков сдачи объекта.

По законодательству, в соответствии с ч.2 ст. 6 Федерального закона от "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с ч.3 данной статьи, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Вначале Вам необходимо будет направить письменную претензию застройщику и предложить выплатить Вам неустойку, в случае отказа или оставления Вашей претензии без рассмотрения, Вам необходимо будет обращаться в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки и компенсации морального вреда к застройщику.

Опишите, пожалуйста, вашу ситуацию подробно ниже и получите бесплатную консультацию нашего юриста в течение 7 минут:

Кратко озаглавьте ваш запрос:

Город:

Ваше имя

Телефон

Здравствуйте. Имеется гараж размером 24 кв.м, в гаражном кооперативе. Земля под гаражом и сам гараж был приватизирован и имеются все документы о собственности. В прошлом году перенесли заднюю стену га...

При покупке квартир в новостройках проблемы с застройщиками, к сожалению, все еще не редки, даже несмотря на широкое применение закона №214 об участии в долевом строительстве. Сроки строительства могут затягиваться, так же как и передача жилья в собственность, а качество квартир часто оставляет желать лучшего. Что в таких случаях делать покупателям новостроек? И что можно получить от проблемного застройщика?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

На эти вопросы c помощью экспертов и постарался ответить « ». В первую очередь мы решили рассмотреть ситуацию, когда застройщик нарушает сроки сдачи квартиры.

Расторгать или нет?
Сегодня чаще всего квартиры в новостройках реализуются по договорам долевого участия. «А согласно статье 4 214-ФЗ в качестве обязательного условия ДДУ определяет срок передачи объекта дольщику. Если срок в договоре не указан, то договор не будет зарегистрирован в государственном реестре и будет считаться не заключенным», - говорит Алексей Комаров, нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга . То есть срок исполнения обязательств в данном случае фиксируется очень четко, но нарушать его, это, конечно, не мешает: «На практике встречается множество оснований, по которым застройщик не может вовремя окончить строительство дома. Начиная с того, что сроки, прописанные в договорах, специально снижались для повышения инвестиционной привлекательности объекта и заканчивая банкротством застройщика или нехваткой денежных средств для окончания проекта», - отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой ».

Таким образом, если застройщик сообщает о нарушении сроков строительства, без тщательного анализа всех обстоятельств не обойтись.

«Если застройщик по каким-либо причинам не может окончить строительство дома и ввести его в эксплуатацию в установленный в договоре срок, он, в соответствии с частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», обязан не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора. И если дольщик принимает это предложение, то должно быть подписано дополнительное соглашение об изменении сроков строительства и сроков передачи квартиры, которое, кстати сказать, как и договор долевого участия (ДДУ) подлежит государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра», - рассказывает адвокат Олег Сухов.
Но «дольщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, направив застройщику соответствующее письменное уведомление заказным письмом», - говорит Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга). На практике срок строительства обычно задерживается больше чем на два месяца, так что возможность разорвать соглашение появляется в большинстве случаев. Но надо ли его разрывать?

Чтобы ответить на этот вопрос, прежде всего надо понять, почему застройщик нарушает обязательства, как скоро он обещает их выполнить и реалистичны ли его обещания. «Если задержка вызвана причинами, которые застройщик в силах устранить, причем достаточно быстро (к таким причинам можно отнести, например, нарушение сроков поставки строительных материалов их поставщиком, смену подрядчика или природные катаклизмы. – От ред.), то лучше не паниковать и спокойно дожидаться окончания строительства дома. Но если строительство затягивается по более серьезным причинам, таким как смена застройщика, отсутствие разрешительной документации, отсутствие денег на реализацию социальных объектов и др., то есть повод задуматься о расторжении договора», - говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), советуя в последнем случае обращаться к юристам, специализирующимся на долевом строительстве и имеющим соответствующую практику и возможности для анализа ситуации. Так же стоит поступить и в том случае, если застройщик предлагает перенести сдачу объекта на длительный срок – на год и более, даже если причины задержки кажутся вполне устранимыми.

Компенсации при расторжении
Если квартира реализовывалась по ДДУ и дольщик хочет расторгнуть сделку, то, как сообщает Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга), согласно части 2 статьи 9 214-ФЗ застройщик после получения соответствующего уведомления в течение 10 рабочих дней обязан вернуть заплаченные за квартиру деньги и оплатить неустойку (проценты на оплаченную по ДДУ сумму) за пользование чужими денежными средствами из расчета 1/300 ставки рефинансирования, действующей на момент возврата денег. На сегодня ставка рефинансирования составляет 8,25%, а указанная неустойка начисляется со дня, когда дольщик внес денежные средства (или их первую часть) по ДДУ, до дня, когда они будут возвращены. Если дольщик – физическое лицо, то неустойка увеличивается вдвое и составляет 1/150 ставки рефинансирования.

Что делать, если застройщики не уведомляют покупателей об изменениях срока сдачи объекта и не выказывают намерений подписать какие-либо дополнительные соглашения? При условии, что с момента сдачи объекта по ДДУ прошло более двух месяцев, нужно направить застройщику заявление с требованием выполнить предписанные законом обязательства, а если оно не будет удовлетворено, можно обращаться в суд. Вероятность выиграть дело, как уверяют эксперты, практически стопроцентная, но, размер неустойки может быть уменьшен, и существенно: «В среднем занижение идет в два раза. Например, по одному из дел о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, уплаченных по сделке, и процентов за пользование денежными средствами, рассматриваемых в Октябрьском районном суде города Архангельска, требования истца были удовлетворены и расчет суммы процентов в размере 225 363 рублей был признан арифметически правильным. Но суд принял во внимание, что нарушение застройщиком (в данном случае ответчиком) обязательств по договору не повлекло негативных последствий для истца и что застройщик принимал меры по информированию истца об изменении срока введения объекта в эксплуатацию. А также суд учел окончательную дату уплаты цены договора, размер платежей и изменение ставки рефинансирования и в результате решил, что размер процентов чрезмерно высок, и снизил его до 120 000 руб.», - рассказывает Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга).

Неустойка за задержку
Если принято решение не расторгать договор, а ожидать окончания строительства, и при этом подписывается предложенное застройщиком дополнительное соглашение, претендовать на какие-либо компенсации не получится. «Но вот если уведомление о переносе сроков строительства не поступало и дата передачи жилья, установленная в ДДУ прошла, а застройщик совсем не спешит выдавать ключи, стоит обратиться к нему с претензионным письмом и, сославшись на нарушение сроков, потребовать передачу квартиры и уплату неустойки», - советует адвокат Олег Сухов. Точно так же можно поступить и в том случае, если нарушены сроки, установленные в дополнительном соглашении. И не стоит подписывать второе дополнительное соглашение, можно, не расторгая договор, ждать сдачу объекта и требовать неустойку за срыв сроков строительства. В принципе, так можно поступить и с первым дополнительным соглашением, но в этом случае взыскать неустойку, особенно в полном размере, будет очень сложно.

По закону же (пункт 2 статьи 6 закона 214) за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства неустойка равна 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день установленного в ДДУ срока. Она рассчитывается от цены договора (стоимости квартиры) и начисляется за каждый день просрочки, и если участник долевого строительства – физическое лицо, так же как и в случае расторжения договора, неустойка взимается в двойном размере и равна 1/150 ставки рефинансирования. И как сообщает Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга), за год она составляет примерно 20% от цены договора.

«На практике расчет неустойки выглядит следующим образом:

цена квартиры по договору * количество дней просрочки * 2 * 8,25%/300.

Например, для квартиры, которая стоила 7 613 442,5 руб. и была сдана вместо 01 июля 2012 г. лишь 24 октября 2013 г. размер неустойки составит: 7 613 442,5 х 480 х 2 х 8,25%/300 = 2 009 949 руб.», - разъясняет адвокат Олег Сухов.

Если застройщик откажется оплачивать причитающуюся по закону сумму в добровольном порядке, за участником долевого строительства, как отмечает Вера Богучарова, заместитель руководителя юридического департамента компании Est-a-Tet, остается право защиты своих интересов в суде. «Причем суд обязан взыскать с застройщика еще и штраф в размере 50% от суммы неустойки за отказ удовлетворить требования потребителя в добровольном порядке (согласно п. 6 ст. 13 «Закона о защите прав потребителей»)», - сообщает адвокат Олег Сухов.

И вновь - рассчитывать на солидный размер компенсации, по мнению эксперта, дольщику не стоит, особенно если задержка срока небольшая. В практике Олега Сухова встречались клиенты, которые хотели взыскать неустойку за нарушение срока строительства на 20 дней, и им было отказано. «Но и при бОльших сроках в судах сложилась практика снижения неустоек до минимума. Вместо заявленных 1,5 - 2 млн руб. суд принимает решение о взыскании в среднем 50 тыс. руб., ссылаясь на 333 статью ГК РФ, которая гласит, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, ее размер можно уменьшить», - утверждает Светлана Савичева, начальник юридического отдела КР «Мегаполис-Сервис» .

«И судей понять легко. Ведь если все дольщики или большинство из них обратятся за неустойкой, пока строительство еще не завершено, и застройщик будет вынужден произвести все выплаты в полном размере, то денег на дальнейшее строительство у него может уже и не остаться, - заключает Светлана Савичева. – Да и дольщик при полной компенсации на самом деле мало что выигрывает: неустойка получена, но квартиры нет, и уплаченной за нее суммы тоже нет, так как с обанкротившегося застройщика получить что-то практически нереально». Поэтому многие эксперты советуют обращаться за неустойками уже после окончания строительства и получения квартиры, ведь факт принятия объекта от застройщика, как отмечает Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга), не запрещает обращаться за взысканием вреда, вызванного задержкой сроков передачи.

Но и в этом случае неустойка, скорее всего, будет урезана. «Так, исходя из судебной практики, средний размер неустойки за смещение срока сдачи объекта на 1-3 года не превышает 200 тыс. руб., и даже учитывая штраф в размере 50% от этой суммы, дольщик в лучшем случае может взыскать с застройщика 300 тыс. руб.», - утверждает адвокат Олег Сухов. «Например, при рассмотрении дела о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства районный суд города Саранска Республики Мордовия признал правильным расчет неустойки за период с 1 апреля 2011 года по 17 октября 2011 года в сумме 98 556,48 руб., однако на основании статьи 333 ГК РФ счел необходимым снизить ее размер до 60 000 руб.», - рассказывает Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга).

Прочие компенсации
Точно так же суд обычно занижает и прочие компенсации, которые может потребовать дольщик. По 214 закону (статья 10) помимо неустойки при срыве сроков строительства застройщик должен еще и возмещать убытки. «Пострадавшая сторона вправе требовать компенсацию за расходы по аренде жилья или за переплату по кредиту, если динамика процентных ставок связана с вводом жилья в эксплуатацию, - утверждает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» . - Причем можно попробовать получить компенсацию в досудебном порядке, обратившись к застройщику, а если он не ответит или откажет, нужно обращаться в суд». В суд можно предъявлять требование и о возмещении морального вреда, но только не ожидая «золотых гор». «Как правило, моральный вред оценивается не более чем в 10-50 тыс. руб.», - сообщает адвокат Олег Сухов.

Без ДДУ
Компенсацию при нарушении сроков строительства можно получить и в том случае, если квартира реализуется не по договору долевого участия. Хотя сделать это при использовании «серых» схем в целом, конечно, сложнее, так как в договорах инвестирования или предварительных договорах порою даже нет конкретного срока окончания строительства и передачи жилья. Если он все-таки зафиксирован, то тяжба идет фактически по такому же сценарию, как и при заключении ДДУ, причем, согласно статье 332 ГК РФ, даже если в документах нет никаких обязательств застройщика (продавца) по компенсации убытка, покупатель может требовать уплату законной неустойки. Согласно статье 395 ГК РФ, она определяется исходя из учетной ставки (до 13 сентября 2013 г. – исходя из ставки рефинансирования) банковского процента на день исполнения денежного обязательства, а значение этого показателя можно посмотреть на сайте ЦБ РФ. Если же сроки передачи недвижимости документами не определены, то потребуются доказательства, к примеру, того, что стройка фактически заморожена. Тут каждый случай очень индивидуален, и без грамотного юриста справиться вряд ли удастся.

Сложности могут возникнуть и при покупке квартиры через жилищные сертификаты или через паи в жилищном кооперативе (т.е. в соответствии с 214 законом). «При таких схемах установленных законом гарантий у инвестора нет, а его отношения с застройщиком регулируются лишь условиями сделки», - сообщает Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», автор книги «Защита инвестиций в новостройки» .

«К примеру, пайщики ЖСК в отличие от дольщиков не могут требовать взыскания убытков и неустойки за неисполнение обязательств кооперативом. И кроме того, пайщиков по общему решению всех членов кооператива можно принудить к дополнительным расходам, необходимым для достройки дома, а в отношении дольщиков обязанности по доплате недопустимы», - рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Но если пайщик докажет, что его обманули, например, члены правления, то на компенсацию рассчитывать можно, но не от кооператива, а от конкретных лиц, если они будут признаны мошенниками. «И в любом случае, если кооператив или эмитент жилищных сертификатов не выполняет своих обязательств, то инвестор вправе требовать возврата выплаченных инвестиций», - отмечает Василий Шарапов («Сити-XXI век»).

А что можно получить от недобросовестного застройщика в случае сдачи некачественного объекта или затягивания сроков оформления свидетельства о собственности, портал расскажет в продолжении данной темы.

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры .

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014» . При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию» . При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Где дольщик может найти информацию о застройщике, помимо его сайта?

Один из источников - официальный сайт ФНС России : здесь в разделе юридических лиц можно выяснить текущее состояние дел застройщика, в частности, узнать, не находится ли компания в стадии ликвидации.

Что касается социальной ответственности компании и ее взаимоотношений с дольщиками и партнерами, то здесь будет полезным Банк Решений Арбитражных Судов (система БРАС) , где можно узнать, когда, с кем и за что судился застройщик. Это открытый источник, и для получения информации вам достаточно указать полное официальное название компании, с которой у вас подписан договор (хотя лучше делать это ДО подписания договора).

Также многие региональные власти составляют свои списки проблемных застройщиков и объектов. Так, ознакомиться с проблемными застройщиками и объектами Московской области можно на сайте Министертва строительного комплекса МО.

Материал подготовлен при помощи председателя совета директоров "Бест-Новострой" Ирины Доброхотовой, генерального директора компании "Миэль-Новостройки" Натальи Шаталиной, партнера "Химки Групп" Дмитрия Котровского.

Какие имеются схемы урегулирования конфликта между застройщиком и дольщиком в случае переносов срока окончания строительства?

Чаще всего дольщикам приходится мириться с переносом сроков и подписывать дополнительное соглашение с застройщиком.

В некоторых случаях задержка сроков может оказаться выгодной - известны примеры, когда застройщики компенсировали "доставленные неудобства" дополнительными квадратными метрами (например, в виде кладового помещения), ремонтом или скидкой на машиноместо. Но подобные "бонусы" возможны только тогда, когда сроки ввода переносились по причинам, не связанным с прекращением финансирования и/или банкротством. В противном случае дольщикам остается только ждать, пока их дом достроит другой девелопер.

Также случается, что после ввода дома в эксплуатацию увеличивается проектная площадь приобретенного дольщиком объекта недвижимости. Возникшую разницу площадей дольщик обязан оплатить после приема объекта долевого строительства. Однако если застройщик сдал дом позже, он может освободить дольщика от оплаты стоимости от разницы площадей. Нередки случаи предоставления дольщикам материальной компенсации в рамках досудебного урегулирования спора.

В каких случаях дольщику полагается выплата неустойки? Какие суммы могут быть взысканы с застройщика?

Если срок ввода в эксплуатацию сдвигается более чем на два месяца, дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и требовать возврата средств. Согласно закону, застройщик обязан выплатить ему уплаченную сумму в течение 10 рабочих дней и проценты за пользование его средствами - в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день использования этих денег.

Однако получить неустойку вряд ли удастся, во всяком случае, на практике ее размер суды обычно снижают до 50-100 тысяч рублей, максимальную сумму компенсации в размере до миллиона рублей удается получить лишь в десяти случаях из ста. Чаще всего это объясняется тем, что причиной прекращения строительства стал недостаток финансирования. А раз у девелопера нет денег на завершение объекта, то их не хватит и на выплаты всем дольщикам.

Каким образом ситуацию можно разрешить, не доводя до суда?

Прежде всего, необходимо получить достоверные сведения о причинах задержки ввода дома в эксплуатацию. Целесообразно будет обратиться к застройщику за разъяснением происходящего, возможно, эти причины не существенны и не вызывают опасения дальнейшего промедления темпов строительства, то дольщику. Зачастую застройщики сами заинтересованы в мирном урегулировании спора. Если застройщик не готов к диалогу с участниками долевого строительства, успешным может стать обращение в государственные надзорные и правоохранительные органы, осуществляющие контроль над деятельностью застройщика.

Как дольщику взаимодействовать с девелопером на всех этапах строительства дома? Любой участник долевого строительства беспокоится за свои вложения, поэтому так важно, чтобы застройщик всегда был готов ответить на все вопросы покупателей и предоставить полную информацию по объекту. Как дольщику взаимодействовать с девелопером на всех этапах стройки дома, сайту "РИА Недвижимость" рассказал заместитель генерального директора ООО "Мортон-Инвест" Игорь Сибренков.

Какие случаи с задержкой сроков можно назвать опасными для дольщиков и что делать в этой ситуации?

При задержке сроков не стоит сразу расторгать ДДУ, тем более, если дом находится на завершающем этапе строительства, работы ведутся, а в интернете и СМИ нет никакой информации о предстоящем банкротстве компании. В этом случае, если застройщик сообщает о переносе сроков, речь, скорее всего, идет именно о переносе, а не вообще о прекращении строительства и невозможности сдачи объекта.

В целом по рынку перенос ввода объекта в эксплуатацию на два и даже три квартала считается нормальным. Такое случается нередко, причем иногда в рамках одного и того же проекта застройщик может первую очередь сдать вовремя или досрочно, а ввод второй очереди задержать на полгода по тем или иным причинам.

Если же работы на объекте прекратились внезапно (причем, не по причине погодных катаклизмов) и не ведутся в течение года, то здесь уже необходимо как можно быстрее расторгать договор и требовать возврата уплаченных средств. Еще один сигнал к действию - отсутствие техники и людей на стройке.

Каковы основные причины переноса сроков строительства здания?

Одной из причин может стать проблемы с финансированием, получением разрешения на подключение к коммуникациям, споры по поводу участка земли. В плохом случае срыв сроков - недобросовестность застройщика, когда первоначально продавали квартиры по предварительным договорам, а получаемые средства направляли на достройку другого объекта.

Словом, причин может быть великое множество, в каждом конкретном случае они могут быть своими. Нередко в дополнительном соглашении о переносе сроков сдачи, которое в случаях задержки застройщики просят подписать дольщиков, есть ссылки на обстоятельства непреодолимой силы. Сейчас под такими обстоятельствами понимают не только стихийные бедствия, но также несвоевременную поставку стройматериалов, срыв сроков строительства контрагентами застройщика, принятие законодательных актов, изменяющих условия строительства, а также затягивание госорганами сроков получения разрешения на проведение тех или иных работ. То есть, по сути, к обстоятельствам непреодолимой силы теперь относятся действия третьих лиц, которые не позволили застройщику своевременно сдать объект.

Кстати, сами застройщики советуют разделять заведомый срыв сроков на всех этапах и обстоятельства, которые привели к смещению сроков на 3-5 месяцев. Это совершенно разные истории для покупателя, потому что в первом случае велик риск не получить квартиру вообще, либо получить ее после вмешательства муниципальных властей.

Если речь идет о переносе сроков сдачи объекта, где строительство вообще не ведется, а стадия и близко не соответствует финальной, то это полукриминальная история. Проще говоря, нельзя обещать перенос на полгода, если на объекте остановлены монолитные работы.

Если же динамика строительства чуть отстает от сроков сдачи "по календарю", но, например, идет подключение к сетям, либо благоустройство территории, либо финальные работы по фасадам, а на объекте постоянно есть техника, рабочие, застройщик находится в диалоге с покупателем - то здесь дольщикам имеет смысл держать руку на пульсе, но при этом дать возможность застройщику выполнить свои обязательства, пусть даже с незначительным смещением сроков.