المطور لا يضع المنزل قيد التشغيل. مكان الإقامة - المنزل الذي لم يتم تشغيله لم يتم تشغيل المنزل العواقب

ستتعلم من هذه المقالة: ماذا تفعل إذا انتهك المطور الموعد النهائي لتشغيل المنزل وكيفية إثبات حقيقة التأخير.

إحدى المشاكل الأكثر شيوعًا التي تنشأ عند تنفيذ اتفاقية المشاركة المشتركة هي استحالة تسليم المنزل للمقيمين الجدد قبل تاريخ التشغيل المخطط له. الموعد النهائي هو أحد النقاط الإلزامية للعقد ويعتبر عدم الوفاء به بمثابة انتهاك للعقد. ينعكس مدى مسؤولية المطور في الالتزام بالمواعيد النهائية في الفن. 6 من القانون رقم 214-FZ المؤرخ 30 ديسمبر 2004.

يتم تحديد الموعد المقرر لتسليم الشقق من قبل شركة البناء في وثائق المشروع. يشار إليه في العقد ويجب أن يكون هو نفسه لجميع المساهمين الذين يخططون للحصول على ملكية مبنى (قسم) أو منزل واحد.

غالبًا ما يتم الخلط بين مفهوم "النقل" ومفهوم "التكليف". التكليف هو قبول المنزل من قبل الإدارة المحلية وإصدار الوثائق ذات الصلة للمطور. وبدون ذلك ليس له الحق في نقل الشقق إلى المساهمين وإعداد شهادة القبول.

يمكن الإشارة إلى المصطلح في اتفاقية البناء المشتركة بثلاث طرق:

1. التاريخ المحدد. على سبيل المثال، 30/11/2016، هذا يعني أن 01/12/2016. سيكون الموعد النهائي للنقل قد فات بالفعل.
2. إشارة الربع (على سبيل المثال، الربع الأول من عام 2017). وسيكون تأخير التسليم في هذه الحالة من تاريخ 04/01/2017.
3. اعتمادا على تاريخ التكليف. على سبيل المثال، إذا تمت الإشارة إلى التكليف في العقد قبل 01/05/2017، وتم تخصيص 30 يومًا لإجراءات نقل الشقق، فإن التزامات المطور تعتبر متأخرة السداد اعتبارًا من 31/05/2017.

غالبًا ما يُدرج المطورون في العقد تحديدًا لتاريخ الانتهاء، باعتباره مبدئيًا أو مخططًا له، وبالتالي يحاولون تجنب المسؤولية في حالة عدم الوفاء بالالتزام قبل التاريخ المحدد. ولكن، كما تظهر الممارسة القضائية، فإن هذا لا يؤثر على نتيجة المطالبات.

ماذا يترتب على تأخر تسليم الشقق؟

وفقا للتشريعات الحالية، فإن المطور ملزم بإخطار جميع المساهمين كتابيا بعدم التوقيع. علاوة على ذلك، يجب أن يتم ذلك في موعد لا يتجاوز شهرين قبل تاريخ النقل المخطط له. ولسوء الحظ، لا يفعل المطورون هذا دائمًا.

بموجب القانون، يجب على الشركة إرسال مقترح لتعديل العقد مع الرسالة. يتم إضفاء الطابع الرسمي على ذلك من خلال وضع اتفاقية إضافية. وفي الوقت نفسه، فإن المشارك في البناء المشترك غير ملزم بالتوقيع عليه، لأنه وفقا للقانون المدني، فإن جميع التغييرات في العقد ممكنة فقط بموافقة الأطراف.

في بعض الأحيان تكون هناك مواقف يكون فيها التأخير في نقل ملكية المنزل مفيدًا للمساهم ويقوم بتوقيع الاتفاقية دون أي متطلبات. قد يكون هذا هو الحال إذا كانت هناك خطة تقسيط ولم يتم سداد جميع الدفعات.

إذا لم يتفق الطرفان على تغيير الموعد النهائي لنقل العقارات، فإن شركة البناء ملزمة بدفع غرامة. ويبلغ حجمها واحدًا على ثلاثمائة من معدل إعادة التمويل إذا كان المساهم كيانًا قانونيًا، ومائة وخمسين للفرد. إذا تم الاتفاق على تأجيل الموعد النهائي، فلن يتم دفع الغرامة، ولم يعد للمساهم الحق في تقديم مطالبات.

محامونا يعرفون الجواب على سؤالك

أو عن طريق الهاتف:

ما هو الدليل على تأخر تسليم المنزل؟

تأكيد عدم قيام المطور بالوفاء بالتزاماته فيما يتعلق بالموعد النهائي لنقل الشقة هو:

• عدم وجود شهادة نقل وقبول (في هذه الحالة، انتهت الفترة المحددة في العقد)؛
• تم التوقيع على الفعل، ولكن في وقت لاحق عما هو مخطط له في العقد.

بادئ ذي بدء، يجب عليك تقديم مطالبتك كتابيًا. يجب أن يشير النص إلى اتفاقية البناء المشترك المبرمة. بعد ذلك، يتم الإشارة إلى تاريخ التأخر ومبرر عدم الوفاء بالالتزامات. في المطالبة، يجوز للمساهم أن يطلب نقل الشقة، ودفع غرامة، والتعويض عن الخسائر المتكبدة، وما إلى ذلك. ويتم تسليمها شخصيًا إلى شخص معتمد من الشركة أو إرسالها بالبريد المسجل.

إذا لم يستجب المطور للدعوى بأي شكل من الأشكال، فيحق للمساهم رفع دعوى قضائية. بادئ ذي بدء، تحتاج إلى إعداد بيان المطالبة. بشكل أساسي، يجب أن تحتوي على نفس المعلومات الموجودة في الشكوى. كما يجوز لها أن تطلب التعويض عن الأضرار المعنوية، إذا كان ذلك مبررا.

ومرفق ببيان المطالبة ما يلي:

• اتفاقية البناء المشتركة؛
• حساب العقوبات
• المطالبة التي تم إرسالها إلى المطور في وقت سابق؛
• إيصال لدفع واجب الدولة.

يتم تقديم المستندات إلى المحكمة في موقع المطور.

إذا تم إعداد المستندات بشكل صحيح، فإن المساهم لديه فرصة كبيرة جدًا للحصول على قرار لصالحه. ولكن يمكن تخفيض مبلغ العقوبة بناء على طلب المدعى عليه. إذا لم يقم المدعى عليه بالتعويض طوعًا عن العقوبة، فسيتم تحصيل الأموال من خلال إجراءات التنفيذ.

هل من الممكن إنهاء اتفاقية المشاركة في الأسهم من جانب واحد؟

إذا تأخرت الشركة عن التسليم أكثر من شهرين ولم تستجب لمطالبات المساهمين، فيحق له أن يرفض من جانب واحد تنفيذ العقد والمطالبة بإعادة الأموال المدفوعة.

إذا تم تفويت الموعد النهائي لتسليم المنزل، فيمكن للمساهم كتابة طلب لإلغاء الرسوم الإضافية مقابل مساحة أكبر من السكن مما هو منصوص عليه في الوثائق الفنية. وبنفس الطريقة، من الممكن حل مشكلة تحويل التكاليف المرتبطة بتشغيل المنزل إلى المطور. لكن المطور غير ملزم بالموافقة على ذلك. عدم الالتزام بالمواعيد النهائية لتسليم المنزل لا يلغي هذه المدفوعات.

في الحالة التي يقترح فيها المطور التوقيع على صك نقل ملكية شقة بعد الفترة المحددة في العقد، يجب أن يحتوي على معلومات حول التأخير. في هذه الحالة، غالبًا ما تدرج منظمات البناء في الوثيقة بندًا ينص على أن المساهم ليس لديه أي مطالبات فيما يتعلق بهذا المصطلح. عند التوقيع على مثل هذا المستند، لن يتمكن المشارك من استرداد غرامة من الشركة. يجب على المساهم أن يكتب مطالبة إلى المطور يطالب فيها بإجراء هذه التغييرات على المستند. ولا يشكل وجودهم عائقاً أمام تسجيل حقوق الملكية في السكن بالطريقة التي ينص عليها القانون.

عند شراء شقة في مرحلة حفرة الأساس، أو بالأحرى استثمار الأموال في بنائها، من الصعب جدًا التنبؤ بما سيحدث بالفعل لموقع البناء والمنزل المستقبلي. إن المخاطر هائلة، والجميع يدرك ذلك. لذلك، نحن على استعداد لدفع أموالنا التي حصلنا عليها بشق الأنفس مقابل السكن في المباني المكتملة تقريبًا والمكتملة بالكامل، على أمل أن تصبح جميع المشاكل المحتملة في المراحل الأخيرة من البناء شيئًا من الماضي. ولكن، للأسف، الأمر ليس كذلك.

هذه المقالة هي مادة مرجعية وإعلامية، وجميع المعلومات الواردة فيها مقدمة لأغراض إعلامية وهي لأغراض إعلامية فقط.

ومن أجل حماية مشتري المباني الجديدة من الأخطاء المحتملة، قررت "" معرفة المشاكل التي قد يواجهها المرء عند شراء العقارات في نهاية المشروع.

بنيت تقريبا
يحتوي موقع البناء على جدران عالية، وبعض المباني لها أسقف، ويعلن المطور بكل فخر أن أعمال التشطيب جارية هناك وأنه في غضون شهرين فقط سيتم الانتهاء من المشروع (أو مرحلته التالية). بشكل عام، هو على وشك الانتهاء. ولكن تقريبًا - ما زال غير جاهز، ومن السابق لأوانه الاسترخاء: "تظل جميع المخاطر المميزة للإسكان الأساسي قائمة حتى يتم تشغيل المنشأة" - يقول رومان سيمتشيشين، مدير قسم الاستثمار في مجموعة TEKTA،على الرغم من أنها تنخفض مع اكتمال البناء. ولكن لا يزال من الممكن أن تواجه مبيعات مزدوجة، وانتهاك شروط العقد الذي تم بموجبه شراء العقار، وتغييرات في التصميم واللقطات، وانخفاض جودة البناء. "على سبيل المثال، كان هناك مشروع واحد تم فيه تجاهل متطلبات الجيوديسيا بالكامل أثناء البناء. ونتيجة لذلك، عندما بدأت الشركة الجيوديسية العمل أخيرًا (في الواقع، كانت عملية تفتيش وليست مراقبة بناء)، اكتشفوا أن عمود المصعد انحرف عن الموضع المحدد بحوالي 15 سم، أي أن المنزل قد اكتمل، ولكن كان من المستحيل تأجيرها "، - يقول أرتيم جورليوب، نائب المدير العام لشركة CJSC GVSU-Realty.

لكن الشيء الأكثر أهمية هو أنه حتى في المراحل النهائية هناك مخاطر تأخير البناء والبناء غير المكتمل، وحتى القانون 214 "بشأن المشاركة في تشييد المباني السكنية وغيرها من العقارات على أساس رأس المال ..." لا ينقذ منها، كما تحدثنا عنها في المقال "".

كما لوحظ ناتاليا كوزلوفا، المدير العام لشركة OJSC Glavmosstroy-nedvizhimost،يشجع القانون المطورين فقط على تشغيل المرافق في الوقت المناسب. "لكنه لا ينظم بأي حال من الأحوال أخطاء المطور وحساباته الخاطئة المتعلقة بالاقتصاد، ودفع الفوائد على القروض، والأعباء على المشروع (حصة المدينة، حصة المستثمر المشارك، وما إلى ذلك)." "إذا نفدت أموال المطور أو أفلس، فلن تختفي الالتزامات بموجب 214-FZ، ولكن لن يكون هناك أموال للرد عليها،" كما يقول. أليكسي خاريتونوف، مدير المبيعات والتسويق في YIT CityStroy.

بالطبع، لا يمكن القول أن تعليق بناء المشاريع المكتملة تقريبًا هو ممارسة شائعة، لأنه، كما يلاحظ أندريه بلاشكو، عضو مجلس إدارة مجموعة شركات Domostroitel، المدير العام لشركة Domostroitel-Yugo-Zapad LLC ، عندما يكتمل المنزل عمليًا، تكون هناك حاجة خاصة إلى عدم وجود أي تمويل، وبالتالي هناك حالات قليلة جدًا لا يوجد فيها أموال كافية لإكمال المشروع. "بالإضافة إلى ذلك، ليس من المربح للمطور أن يتوقف عن البناء (خاصة عندما يعمل تحت 214-FZ: وهذا محفوف بالغرامات والعقوبات. - من المحرر). إذا لم يتم الانتهاء من 5-6 طوابق في مبنى مكون من 14-20 طابقا، فإن خطر البناء طويل الأجل يبقى في الواقع للشركات الصغيرة فقط. يقول المطورون الكبار، كقاعدة عامة، لديهم الفرصة لإعادة التمويل أو الحصول على قرض من بنك آخر روديون ألكسينكو، نائب المدير العام للمبيعات، مجموعة SCM.

ومع ذلك، وفقا للبيانات المحامي أوليغ سوخوف، رئيس المركز القانوني الذي يحمل نفس الاسم، وينتهي تمويل حوالي 10٪ من جميع المباني الجديدة قبل الانتهاء من البناء، أي. فهي تتحول إلى بناء غير مكتمل وطويل الأمد، بما في ذلك المراحل النهائية.

إيرينا دوبروكوتوفا، رئيس مجلس إدارة شركة BEST-Novostroy، يعطي كمثال أحد أشهر مشاريع البناء طويلة المدى في موسكو - المجمع السكني العمودي، واسمه الجديد Well House on Leninsky: "لقد تغير المطور في الموقع عدة مرات، وتم إجراء تغييرات على المشروع نفسه، بما في ذلك ما يتعلق بعدد طوابق المبنى. ومن ثم أثرت الأزمة على وتيرة بنائه.

بشكل عام، من الصعب جدًا التنبؤ بمدى سرعة الانتهاء من بناء المنزل. "علاوة على ذلك، تجدر الإشارة إلى أن تأخير المواعيد النهائية قد يكون مصحوبا بانتهاء رخصة البناء وعقد إيجار الأرض، مما يتطلب تمديد هذه الوثائق، وهذا يعني مرة أخرى وقتا إضافيا وزيادة في وقت البناء"، كما يقول. أرتيم جورليوب (GVSU-Realty CJSC).

ويحذر قائلاً: "ولا يمكن أن تكون هناك ثقة بنسبة مائة بالمائة في استكمال البناء، لأنه لا أحد يعرف مشاكل الشركة، باستثناء المطلعين على الشؤون الداخلية للمطور". سيرجي زاريكوف، نائب المدير العام لمجموعة شركات SK Slavyansky.وبالمثل، فإن نوايا وخطط المطور غير معروفة. "على سبيل المثال، دون بيع العقار الذي يتم الانتهاء منه بالكامل، يمكنه البدء في شراء مواقع جديدة، باستخدام عائدات بيع الشقق في مشروع شبه مكتمل لهذه الأغراض. وفي النهاية قد يتبين أن المطور بالغ في تقدير قوته. يقول أرتيم جورليوب (GVSU-Realty CJSC): "الصراعات بين المساهمين شائعة أيضًا، مما يؤدي إلى تجميد المشاريع". علاوة على ذلك، فإن مشكلة المطور ليست تلك التي اشترى فيها المشتري شقة، بل مشكلة أخرى، على سبيل المثال، في المرحلة الأولى من البناء، ولكن إذا أفلس المطور، فإن هذا لن ينقذ المساهمين في الشقة شبه المكتملة مجمع سكني.

تم بناء المنزل ولكن لم يتم تسليمه
تختفي مخاطر البناء غير المكتمل والتأخير في البناء فقط عندما يكتمل المنزل بالكامل، وبعد ذلك يصبح من الواضح ما إذا كان المطور قد أوفى بالتزاماته المتعلقة بالجودة. ومع ذلك، هذه نصف المعركة فقط، فمن الضروري أن يحصل على ذلك قبل الانتقال إليه إبرام هيئة الإشراف على البناء التابعة للدولة بشأن الامتثال لمتطلبات اللوائح الفنية ووثائق التصميم(AIA) و إذن للعمولة (رف). وتستمر هذه العملية أحيانًا لسنوات وتتطلب أحيانًا وقتًا إضافيًا وأعصابًا ومالًا وتؤدي إلى التقاضي. بالإضافة إلى ذلك، كما يشير المحامي أوليغ سوخوف، حتى في هذه المرحلة يمكن للمطور أن يبدأ إجراءات الإفلاس، على سبيل المثال، إذا كان إكمال المشروع مستحيلاً أو غير مثير للاهتمام بالنسبة له أو للسلطات المحلية، ومن ثم يتعرض المشترون أو المساهمين لخطر تركهم بدون السكن، وبدون المال.

على الرغم من أنه في معظم الحالات، عاجلاً أم آجلاً، لا تزال المجمعات السكنية المكتملة قيد التشغيل. ويؤكد بتفاؤل: "وإذا تحدثنا عن موسكو ومنطقة موسكو، فنادرًا ما يؤخر أي شخص تشغيل المنشأة لأكثر من ستة أشهر". ناتاليا بلانكوفا، المسوقة في Etalon-Invest.يحدث التأخير في هذه العملية لعدد من الأسباب. يقول رومان سيمتشيشين (مجموعة تيكتا): "على سبيل المثال، قد تنشأ صعوبات عند تركيب شبكات المرافق والاتصال بالاتصالات". ولعل هذه هي المشكلة الأكثر شيوعاً، والتي، بحسب المحامي أوليغ سوخوف، تؤثر على حوالي 10% من المباني الجديدة.

وتنشأ نتيجة التأخر في الشروط الفنية أو عدم الالتزام بها، أو الأخطاء في تراخيص البناء أو الأخطاء التي تحدث أثناء تصميم وبناء الأنظمة الهندسية، أو نقص القدرة الاستيعابية في المنطقة، وأحيانا بسبب إهمال الجهات المعنية. مطور. "على سبيل المثال، هناك مواقف متكررة للغاية عندما لا يقوم المطور بوضع شبكات خارجية. وهكذا، في بالاشيخا، كانت هناك حالة عندما لم تكن المنطقة الصغيرة بأكملها متصلة بالشبكات، مما أدى إلى تحويل هذا القلق إلى سلطات المدينة. يقول أرتيم جورليوب (GVSU-Realty CJSC): "تم حل المشكلة بعد مرور عام ونصف فقط على المظاهرات الحاشدة للمساهمين المحتالين".

هناك أيضًا حالات متكررة عندما يقوم المطور ببناء الاتصالات، ولكن لا يمكنه الحصول على إذن لتوصيلها - بسبب رداءة جودة شبكات المرافق أو المشاحنات الإدارية. علاوة على ذلك، تجدر الإشارة إلى أن مثل هذا الخطر يكون أعلى عندما تقوم شركة صغيرة ببناء منزل، خاصة إذا كان هذا هو مشروعها الأول: "كقاعدة عامة، ليس لدى هؤلاء المطورين عمل راسخ مع البلدية ولا يوضح روديون ألكسينكو (“SCM Group”): “لدينا جماعة ضغط بشأن الشروط الفنية والقضايا الإدارية”.

"كما أن الأسباب المهمة للتأخير في تشغيل الإسكان تشمل الانحرافات عن المشروع أثناء عملية البناء (على سبيل المثال، زيادة عدد الطوابق، وزيادة المساحة الإجمالية للمنزل)، وانتهاك تقنيات البناء ، المشاكل الإدارية (على سبيل المثال، الفشل في الوفاء بشروط عقد الاستثمار أو الحاجة إلى تعديله)، وما إلى ذلك، "، يسرد أليكسي خاريتونوف ("YIT CityStroy"). الحالة الأكثر حزنًا هي عندما يتبين أن المنزل تم بناؤه بشكل غير قانوني، على سبيل المثال، على موقع غير مخصص لبناء المساكن أو تم تسجيله بشكل غير صحيح كملكية أو إيجار، أو بموجب عقد استثمار تم الحصول عليه بشكل غير قانوني للتحايل على قيود البناء والتخطيط الحضري الحالية خطط. في مثل هذه الحالات، كانت المنازل المكتملة بالفعل، بدلا من الحصول على إذن لتشغيلها، عرضة للهدم. ولكن، صحيح، لا يوجد الكثير من هذه القصص، في كثير من الأحيان هناك أسئلة حول جودة الكائن.

يقول Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC): "إن آفة جميع المباني الجديدة هي عيوب البناء: النوافذ المكسورة والأبواب والنوافذ التي لا تغلق، والانتهاكات الأكثر خطورة، على سبيل المثال، انحراف عمود المصعد المذكور أعلاه". . في سنوات الأزمة وما بعد الأزمة، وصل الأمر إلى حد أن المطورين تحولوا إلى مواد أرخص وأقل جودة أثناء عملية البناء، واليوم تواجه مثل هذه المشاريع مشاكل بانتظام أثناء التشغيل. "بشكل عام، بسبب عدم امتثال المبنى لقوانين البناء ومتطلبات حماية البيئة أو السلامة من الحرائق، أو عدم وجود زجاج على اللوجيا، أو الإصلاحات البلدية المذكورة في وثائق التصريح، فإن حوالي 5٪ من المباني الجديدة تعاني من تأخير في يقول المحامي أوليغ سوخوف: "يتلقى RVE". صحيح أنه في مثل هذه الحالات يكون التأخير أفضل من تأجير المنزل متجاوزًا جميع القواعد، مما قد يؤدي إلى العيش في مساكن منخفضة الجودة وحتى تهديد للحياة والصحة.

إن المشاكل المتعلقة بالأنظمة الهندسية وعدم كفاية نوعية السكن هي الأكثر خطورة؛ حتى مع النتائج الأكثر ملاءمة، عادة ما يتعين عليهم الانتظار ستة أشهر على الأقل للحصول على حلول، لذلك إذا كانت أسباب التأخير في التشغيل ليست خطيرة للغاية، فيمكننا ذلك نعتبر أنفسنا محظوظين. "على سبيل المثال، قد يكون التأخير بسبب وجود تناقض بين بيانات BTI ووثائق المشروع بشأن مسألة ترقيم الشقق، إذا كان الترقيم في المستندات، على سبيل المثال، من اليمين إلى اليسار، ولكن في BTI يكون الأمر الآخر طريقة حول. أو يتم اكتشاف أخطاء فنية في DDU،" كما يقول Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC). كما يحتاج المطور في بعض الأحيان إلى وقت إضافي لتقديم الوثائق وفقًا لمتطلبات هيئة الإشراف على البناء التابعة للدولة، لجمع جميع أنواع الشهادات والقضاء على أوجه القصور الطفيفة. وكما يؤكد أليكسي خاريتونوف (YIT CityStroy)، عادة ما يتم حل جميع هذه المشكلات في غضون ثلاثة أشهر.

بعد التكليف
ولكن حتى بعد تشغيل المشروع، لا تزال هناك مخاطر مرتبطة بالتسوية وترتيبات المعيشة وتسجيل ملكية الشقق.

في كثير من الأحيان، تتجاهل لجنة الدولة التي تقبل المنزل بعض أوجه القصور، وإذا كان المطور "يغطي كل شيء"، فيمكن تشغيل كائن منخفض الجودة تمامًا. وفي مثل هذه الحالات، يتعين على المشتري نفسه أن يناضل من أجل الجودة: رفض التوقيع على عقد نقل الشقة، وكتابة مطالبات للمطور بشأن إزالة العيوب على أساس اتفاقية المشاركة في رأس المال (وفقًا لـ 214-FZ، المطور هو ملزم بضمان جودة السكن، كما يتم تحديد فترة ضمان يجب خلالها إزالة جميع العيوب مجانًا)، أو حتى الذهاب إلى المحكمة.

قد تنشأ مشاكل أيضًا مع الاتصالات. "على سبيل المثال، عند توصيل المنزل بشبكات المرافق الخارجية وفقًا لمخطط مؤقت (توصيل الكهرباء عبر النفقات العامة، وما إلى ذلك)، ونتيجة لذلك يخاطر المستهلك (خاصة في منطقة موسكو) بالبقاء بدون ماء وكهرباء،" يقول تاتيانا تيكوفا، مديرة قسم إدارة الأصول في مجموعة PSN.

على وجه الخصوص، يكون هذا ممكنًا إذا تم تشغيل المشروع على مراحل: "في مثل هذه الحالات، يمكن ربط المراحل الأولى وفقًا لمخطط مؤقت بالاتصالات الحالية مع توقع الاتصال لاحقًا ببنية تحتية قوية جديدة. ولكن إذا نشأت مشاكل في بنائه لسبب أو لآخر، فإن المراحل الأولى تظل متصلة وفق مخطط مؤقت أو تُترك دون اتصالات لبعض الوقت، كما تقول ناتاليا بلانكوفا ("إيتالون إنفست").

هناك أيضًا قصص عندما رفض المطور ببساطة نقل المنزل إلى نظام اتصال دائم بعد تشغيل المنزل. بشكل عام، إذا تلقى كائن ما مصدر طاقة كهربائية، مع وجود اتصال بموجب مخطط مؤقت، فقد يعني هذا أن المطور لم يستوف عددًا من المتطلبات الفنية أو لم يدفع حتى مقابل السعة المتصلة للاتصال بموجب مخطط دائم. ومع ذلك، تقبل شركة الإدارة (التي غالبًا ما تكون تابعة للمطور) مثل هذا المنزل، وتغلق المشكلة بخطاب ضمان مع الالتزامات المقابلة. لكن لا أحد في عجلة من أمره لتنفيذها، لأن الاتصال وفقًا لمخطط دائم يتطلب تكاليف كبيرة، ونتيجة لذلك، بعد عامين، قد يتلقى السكان، على سبيل المثال، الذين سئموا انقطاع التيار الكهربائي، عرضًا للمشاركة للمحولات ولوحات التوزيع.

وحتى لو تبين أن المطور صادق، ويصحح أخطائه، ويزيل العيوب وينقل المشروع إلى نظام اتصال دائم، فإن الأمر يستغرق وقتًا. “خلالها تعمل المصاعد بشكل غير متناسق، ويحدث تسرب في الأنابيب، وهناك انقطاع في المياه والتدفئة وإمدادات الطاقة وإزالة القمامة، وما إلى ذلك. وفرصة الاستخدام الكامل للبنية التحتية الهندسية للمنزل، أي. "العيش بشكل طبيعي، غالبا ما يظهر بعد 3-4 أشهر فقط من الانتهاء من المنزل"، كما يقول أليكسي خاريتونوف ("YIT CityStroy"). وبالتالي، كما أشار سيرجي ياكوفليف، نائب المدير العام للشؤون القانونية لمجموعة شركات Zhilishchny Capital Group CJSC، هناك خطر حدوث تكاليف مالية إضافية لأولئك الذين يستأجرون المساكن أو حصلوا على قرض للسداد، ويخططون لسداده عن طريق البيع شقتهم الحالية (التي يعيش فيها المقترض). ولكن، ومع ذلك، قد تنشأ هذه المخاطر في وقت سابق، مع أي تأخير في بناء منزل أو في الحصول على RVE.

ومع ذلك، قد تنشأ مشكلة أكثر خطورة بعد التكليف والتوقيع على شهادة قبول السكن عند تسجيله كممتلكات. وهذا يعني أنه لن يكون من الممكن التسجيل في الشقة، ولن يكون من الممكن بيعها أو استبدالها أو تأجيرها (بعقد، أي رسميًا).

غالبًا ما يتأخر تسجيل الملكية بسبب الإجراءات الورقية: "على سبيل المثال، إذا تم تنفيذ التطوير على أراضي الدولة أو البلدية، فمن أجل تسجيل حقوق ملكية المستثمرين في الأسهم، فمن الضروري أن يوقع المطور والسلطات المحلية على قانون تنفيذ المشروع الاستثماري. ويؤكد أن السلطات المحلية ليس لديها أي مطالبات ضد المطور فيما يتعلق بحصته العقارية، وفقط في حالة توفر هذه الوثيقة، يمكن تسجيل حقوق الإسكان المبني لدى Rosreestr. إذا لم يتم التوقيع على هذا القانون، فكل ما تبقى هو انتظار التوقيع عليه أو الاعتراف بحقوق الشقق في المباني الجديدة في المحكمة. فاسيلي شارابوف، محامي شركة التطوير City-XXI Century.الشيء الجيد الوحيد هو أن المحاكم تنتهي في كثير من الأحيان إلى جانب المشتري، ولكن على أي حال، فإنها تستغرق الوقت والأعصاب، وإذا تم شراء العقار برهن عقاري، فإن الدفع الزائد على القرض يزيد أيضًا، لأنه من قبل تسجيل العقار كملكية، المعدلات أعلى.

ويقول المحامي أوليغ سوخوف: "في الوقت نفسه، يواجه حوالي 80% من مشتري المباني الجديدة التأخير ومخاطر التسجيل القانوني للعقارات". إذا تم بيع العقار بموجب DDU وفقًا لـ 214-FZ، فإن احتمال تجنب المحاكمة أعلى؛ في هذه الحالة، يحدث التأخير في تسجيل الملكية في أغلب الأحيان فقط عند تسجيل الشقة الأولى، لأن Rosreestr يتحقق من جميع الوثائق ، ويتم تسجيل العقارات اللاحقة في نفس المبنى بسرعة كبيرة، على الرغم من وجود تأخيرات بالطبع. "ولكن، ومع ذلك، إذا تم إصدار تصريح البناء بعد 04/01/2009، فبموجب القانون يحق للمشارك في البناء المشترك المطالبة بعقوبة"، كما يقول سيرجي ياكوفليف ("مجموعة شركات رأس المال الإسكان"). وهذا هو، ليس كل شيء سيئا للغاية. ولكن إذا تم شراء السكن للتحايل على 214-FZ أو قبل اعتماده، أي بموجب اتفاقيات البيع والشراء الأولية، والفواتير، وما إلى ذلك، فإن احتمال رفع دعوى قضائية يزيد. وحتى في ظل الظروف المواتية، فإن انتظار تسجيل الملكية يستغرق وقتًا أطول - وفقًا لأليكسي خاريتونوف (YIT CityStroy)، لمدة عام أو حتى أكثر - بعد كل شيء، يجب على المطور أولاً تسجيل المشروع كملكية له، ومن ثم يتم تسليم كل شقة على حدة تم نقلها من المطور إلى مالكها الجديد. ويجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه حتى في هذه المرحلة قد يتم الكشف عن عدم قانونية البناء أو انتهاك الشروط الفنية أثناء بنائه، وكما لوحظ فاديم تشيردانتسيف، كبير المحامين في ممارسة "الأرض. العقارات. بناء" مكتب المحاماة "كليف"،يمكن أن ينتهي الأمر بهدم المبنى باعتباره بناء غير مصرح به.

"بالإضافة إلى ذلك، عند شراء شقة بعد تشغيل المنزل، ولكن قبل تسجيل حقوق الملكية، لم تعد المعاملة رسمية من قبل DDU، ولكن من خلال اتفاقية شراء وبيع أولية، والتي بموجبها لا ينشأ أي حق في المطالبة"، كما يقول. ناتاليا كوزلوفا (Glavmosstroy-real Estate).وهذا يزيد من خطر التأخير في تسجيل الممتلكات وخطر ازدواجية المبيعات. الشيء الوحيد المطمئن هو أن مثل هذه الحالات نادرة في الممارسة العملية.

لكن فواتير المرافق الكبيرة بشكل غير معقول هي مشكلة شائعة: "هناك العديد من الحالات عندما يتم تحديد شركات الإدارة في مرحلة الانتقال إلى المنزل من قبل المطور، فهم يتقاضون أسعارًا مرتفعة مقابل خدماتهم، ولكن لا تتم إزالة القمامة، والاتصالات الخاطئة "لم يتم إصلاحه، ويتم تنفيذ الاستعدادات لموسم التدفئة في وقت متأخر، وما إلى ذلك"، كما يقول سيرجي ياكوفليف ("مجموعة شركات رأس المال الإسكان").

بالطبع، من الصعب جدًا حماية نفسك من جميع المخاطر، ولكن استمرارًا لهذا الموضوع، "" ستخبرك بكيفية تقليلها، وستقدم أيضًا نصائح حول كيفية التصرف في حالة حدوث مشكلات.

للتسجيل في مكان الإقامة، من الضروري أولاً أن يكون لديك مكان إقامة يلبي معايير قانونية معينة. وهذا يعني حرفيًا ما يلي: يجب أن تكون المباني السكنية مناسبة للسكن البشري الدائم، وتلبي قائمة من المعايير الفنية والصحية المحددة المنصوص عليها في هذا التشريع. في الممارسة العملية، هذا يعني أنه يجب تشغيل المنزل. قد تنشأ اختلافات في حالة المباني الجديدة أو إعادة بناء المبنى بالكامل.

هل لا يمكن تشغيل المنزل؟

يتم تنظيم العلاقة بين المطور والمستثمرين (المساهمين وأصحاب المنازل المحتملين).

عند الانتهاء من البناء، يلتزم المطور بما يلي:

الحصول على موافقة هيئات ولجان التفتيش الحكومية؛

تعترف الممارسة القضائية بمتطلبات إنشاء حقوق الملكية باعتبارها قانونية في حالة قيام المساهم بالوفاء فعليًا بجميع الالتزامات المفترضة (سداد الديون للمطور، والإقامة الفعلية مع دفع المرافق). في الواقع، هذا يعني أن إنشاء حقوق الملكية يحدث في المحكمة، ولكن في معظم الحالات يتم تلبية طلبات المساهمين.

لتلخيص، دعونا نؤكد. واعتمد على تلبية مطالبك، فالقانون يقف إلى جانب المشارك الحقيقي في المعاملة. وفي هذه الحالة، يكون للمساهم، الذي يحصل في النهاية على الحق الكامل في التصرف في ممتلكاته.

تم نشر التفاصيل في 28/03/2014 الساعة 15:20

في عملية تشييد المباني السكنية متعددة الطوابق، فإن لحظة تشغيل المباني الجديدة مهمة للغاية، لأن انتهاك معايير البناء أثناء تشييد الهياكل يمكن أن يؤدي إلى عواقب مأساوية أثناء التشغيل الإضافي للمبنى. ولهذا السبب، فإن جودة أعمال البناء المنجزة تخضع بالضرورة لرقابة الدولة.

قبل أن يبدأ السكان الأوائل في الانتقال إلى الشقق الجديدة في المبنى المشيد، يتعين على المطور الحصول على إذن لتشغيل المبنى الجديد من الهياكل التنظيمية الحكومية. ستتعرف في هذه المقالة على من وكيف يتحكم في جودة العمل في مراحل مختلفة من بناء مبنى سكني وما هي المستندات المطلوبة للتأكد من جودة المنشأة المبنية حديثًا.

تم توثيق جودة وسلامة المبنى الجديد

بالنسبة لمعظم المواطنين الذين أصبحوا مالكين ومستهلكين نهائيين لمنتج من المطور، وبعبارة أخرى، سكان الشقق في المباني الجديدة، فإن العمليات والتقنيات لمراقبة جودة أعمال البناء غامضة للغاية. إلى حد كبير، فإنهم مهتمون بقضايا ذات طبيعة مختلفة قليلاً - المواعيد النهائية لاستكمال المنزل، عندما يمكنهم الانتقال إلى الشقة والبدء في إجراء الإصلاحات وفقًا لأفكارهم، أي الاستقرار في منزلهم الجديد.

ومع ذلك، لا ينبغي للمرء أن يتعجل، لأنه حتى يحصل المطور على إذن لتشغيل المنشأة والانتقال إلى المنزل، لا يمكن نقل الشقق لاستخدامها من قبل المواطنين. هذا هو المكان الذي تدخل فيه تكنولوجيا مراقبة جودة أعمال البناء من قبل الدولة حيز التنفيذ. والإذن الذي حصل عليه المطور بمثابة ضمان للمقيمين الجدد بأن جميع أعمال البناء قد تم تنفيذها من قبل المطور بشكل صحيح، ولن يحدث أي شيء سيء للمنزل في المستقبل.

وينظم القانون إجراءات الحصول على التصاريح

وبذلك تكون أعمال البناء في الموقع قد اكتملت بالكامل وبدأ الوقت للمطور لإعداد عدد من المستندات. تم تصميم قائمة وثائق مختارة خصيصًا لتأكيد جودة وسلامة تشغيل المنشأة المبنية، ويعمل قانون تشغيل البناء الموقع من قبل لجنة القبول كأساس لنقل الشقق إلى أصحابها. واليوم، من العادة القديمة، يطلق الكثيرون على عملية التحقق من جودة بناء الكائن اسم "عمولة الدولة"، على الرغم من أن إجراء تشغيل الكائن قد تغير منذ فترة طويلة.

تم قبول المنزل من قبل أعضاء "لجنة الدولة" بالمعنى المعتاد لهذه الصياغة حتى نهاية عام 2004، عندما تم اعتماد قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي ودخل حيز التنفيذ. وضمت اللجنة ممثلين عن منظمات التصميم - مطوري المشاريع، والرقابة المعمارية والإنشائية، والحريق، والإشراف الصحي، بالإضافة إلى موظفين من عدد من المنظمات المتخصصة. علاوة على ذلك، كان لا بد من الحصول على إذن من كل منظمة ممثلة في اللجنة. لقد أدى إدخال إجراء قبول جديد إلى تغيير إجراءات معالجة المستندات اللازمة؛ ويتم اتخاذ القرار الآن بطريقة شاملة.

وهذا يعني أن إجراءات القبول قد تم تبسيطها إلى حد ما وبعد إدخال قانون تخطيط المدن، يتم تنظيم تشغيل عقار سكني من خلال القوانين التشريعية التالية:

• المادة 55 من قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي (القانون الاتحادي رقم 190)، الذي ينص على أن قبول مشاريع البناء الرأسمالية يتم من قبل السلطات المحلية.
• وفقًا للوائح تنفيذ الإشراف على أعمال البناء الحكومية في الاتحاد الروسي (المقدمة بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي رقم 54 المؤرخ 1 فبراير 2006)، تتولى سلطات الإشراف على البناء فحص العمل في كل مرحلة من مراحل البناء، بدءاً من حصول المطور على إذن لإجراء البناء حتى المراحل النهائية من العمل.

في الواقع، تتلخص هذه القوانين التشريعية في جميع إجراءات قبول الكائن في حاجة المطور للحصول على وثيقتين:

في المرحلة الأولىتم إصدار نتيجة الامتثال - ZOS (استنتاج بشأن امتثال منشأة البناء الرأسمالية التي تم بناؤها وإعادة بنائها وإصلاحها لمتطلبات اللوائح الفنية ووثائق التصميم).

مسترشداً بـ "اللوائح المتعلقة بتنفيذ الإشراف على أعمال البناء الحكومية في الاتحاد الروسي" ، يتم إجراء فحوصات جودة العمل المنجز طوال فترة البناء بأكملها، وبحلول وقت الانتهاء من البناء، ما يسمى. التفتيش النهائي، يتم تجميع قائمة كبيرة من تقارير التفتيش، والتي تحتوي على معلومات حول أوجه القصور والوقت والمواعيد النهائية لإزالتها.

يتم تشكيل الاستنتاج الضروري على أساس التفتيش النهائي للمنشأة من قبل ممثلي لجنة الدولة للإشراف على البناء، وكذلك وفقًا لتقارير عمليات التفتيش الوسيطة. تتكون اللجنة من متخصصين متخصصين، يقوم كل منهم بفحص شريحة معينة من العمل، حسب تخصصه - وهؤلاء هم كهربائيون، سباكون، مفتشون صحيون وبائيون، مفتشو إطفاء، إلخ.

المرحلة الثانيةالقبول، بناءً على استنتاج AIA المستلم، بالإضافة إلى عدد من المستندات (غير المرتبطة مباشرة بإجراءات القبول: شهادة ملكية الأرض، وما إلى ذلك)، يتم إصدار المستند الرئيسي للمطور - إذن تشغيل المنشأة.

وبعد الحصول على الإذن بتشغيله، يعتبر المبنى السكني الجديد قد اجتاز فحص الدولة، ويتم التأكد من مستوى جودة العمل المنجز، والذي لم يسبب أي شكاوى من المفتشين، ويمكن للسكان الهدوء حول سلامة إقامتهم. ويعني ذلك أيضًا توفر تسجيل المنزل لدى الدولة (تخصيص عنوان بريدي)، والأهم من ذلك، أن الإذن بتشغيله يعني إمكانية نقل الشقق إلى الملاك (حسب شهادات القبول) تشي).

يجب أن تكون جاهزية المنشأة للفحص النهائي كاملة

قبل استدعاء ممثلي لجنة الدولة للإشراف على البناء إلى الموقع لإجراء الفحص النهائي والتشغيل للموقع، يجب على المطور (المقاول العام) إكمال الأعمال التالية في الموقع:

• أعمال البناء والتركيب.
• التحقق من عمل المرافق.
• إبرام عقود صيانة وتشغيل المرافق (مرافق المصاعد، إمدادات المياه، الصرف الصحي، إمدادات الغاز، التدفئة، إمدادات الكهرباء).
• - تحسين المنطقة المحلية (سفلتة طرق، مداخل سيارات، إنارة، مواقف سيارات، إلخ).
• قياس الكائن من قبل موظفي BTI.

كل ما سبق يؤكد جاهزية العقار الكاملة للسكن والإقامة. قد يصبح أي خلل عائقًا أمام الحصول على AIA وبالتالي إصدار تصريح لتشغيل المنشأة.

غياب هذا الإذن يخلق مشاكل في نقل الشقق إلى أصحابها. وبالتالي، يجد المطور نفسه في موقف لا يستطيع فيه الوفاء بالتزاماته تجاه المشترين - الأطراف المقابلة بموجب اتفاقية المشاركة في رأس المال (EPA) ضمن الإطار الزمني المحدد. مما يترتب عليه دعاوى قضائية ونفقات محتملة غير متوقعة للمطور.

قبل الانتقال والتصميم...

حتى اعتماد قانون تخطيط المدن (GBC)، كانت الممارسة المعتادة هي إتاحة الفرصة لأصحاب الشقق لإجراء الإصلاحات قبل تشغيل المنزل رسميًا. اليوم، المتطلبات مختلفة - لا يمكن للمقيمين الانتقال إلا بعد حصول المطور على إذن بتشغيل المنزل. وبعد استلام التصريح، يتم نقل الشقق حسب شهادات القبول (بحلول هذه اللحظة تكون بيانات قياس BTI جاهزة بالفعل). مع هذا الإجراء - توقيع الفعل، كقاعدة عامة، يتم تسليم المفاتيح، وبعد ذلك يمكن للمالك استخدام مساحة المعيشة للغرض المقصود. ومع ذلك، يوصى المالك بالامتناع عن إجراء إصلاحات كبيرة تؤثر على التغييرات في تكوين الشقة حتى يتم إصدار شهادة الملكية. تؤكد هذه الوثيقة أن الشقة مملوكة لصاحبها، وبهذه الوثيقة يمكن بيع الشقة أو التبرع بها أو توريثها.

القانون واضح تمامًا: إجراء أي تغييرات على تكوين الشقة قبل الحصول على حقوق الملكية أمر غير مقبول. مثل هذا الحظر له ما يبرره تمامًا ويرتبط بإجراءات الحصول على جواز السفر المساحي (ضروري للحصول على شهادة الملكية). في الواقع، في عملية تنفيذ هذا الإجراء، قد يكون من الضروري إعادة قياس مناطق الشقة. في الوقت نفسه، يمكن أن تصبح عناصر التصميم الجديدة (التشطيب بألواح الجبس، وبناء العناصر الزخرفية - الأقسام، والمنافذ، وما إلى ذلك) عقبة أمام القياس، وسيطالب الأخير قانونًا بإزالة هذه العقبات. قد يكون عدم الامتثال لمتطلباتها بمثابة عقبة أمام مزيد من تسجيل الملكية، ويرتبط تفكيك عناصر التصميم النهائي الجديد بتكاليف غير ضرورية.

ما هي النتيجة؟

في هذه المقالة، حاولنا سرد جميع الأنشطة المطلوبة للحصول على الوثائق التي تضمن جودة عالية بما فيه الكفاية للبناء والأعمال ذات الصلة، والإقامة الآمنة للمقيمين في الشقق في مبنى جديد.

تجدر الإشارة إلى أن الإجراءات الحديثة للحصول على التصاريح مصممة بطريقة تحدد درجة المسؤولية عن إجراء الفحوصات في كل مرحلة. تم ذلك بشكل أساسي من أجل استبعاد ممارسة "عمليات التفتيش الغيابية" التي يتم إجراؤها مقابل حافز معين. في الفحص النهائي، تخضع تقارير التفتيش الوسيط للمراجعة - وبالتالي مراقبة جودة العمل "المخفي"، ويصبح مستوى مسؤولية المطور من حيث مستوى تنظيم الرقابة الداخلية واضحًا.

بالإضافة إلى ذلك، وبفضل نظام التفتيش الحديث، تم تقليل الوقت اللازم لاستكمال المستندات اللازمة إلى حد ما. حاليًا، لا يقضي المطور الذي يلتزم بجميع معايير البناء أكثر من 2-3 أشهر لاستكمال المستندات اللازمة، بما في ذلك نقل الشقق إلى أصحابها.

يعد تشييد المباني السكنية، خاصة عندما يتعلق الأمر بالمباني متعددة الطوابق، عملية مسؤولة للغاية، لأن انتهاك قوانين البناء يمكن أن يؤدي إلى عواقب مأساوية أثناء تشغيل المبنى. ولذلك، فإن جودة أعمال البناء تخضع بالضرورة لسيطرة الدولة.

قبل أن يبدأ الملاك في الانتقال إلى شقق جديدة، يجب عليهم الحصول على إذن لتشغيل المبنى الجديد من الهيئات التنظيمية الحكومية. كيف يتم التحكم في جودة العمل في مراحل مختلفة من بناء مبنى سكني، ما هي الوثائق التي تؤكد جودة الكائن المشيد، سيتم مناقشتها في هذه المقالة.

كيف يتم التأكد من جودة وسلامة المبنى الجديد؟

بالنسبة للمواطنين الذين أصبحوا المستهلكين النهائيين للمنتج من المطور - سكان الشقق الجديدة، فإن تنفيذ تقنيات مراقبة الجودة لأعمال البناء سوف يبدو غامضا للغاية. إلى حد كبير، فإنهم مهتمون بمسألة ذات طبيعة مختلفة قليلاً - متى سيكون من الممكن الانتقال إلى الشقة والبدء في إجراء الإصلاحات، وبعبارة أخرى، الاستقرار في منزل جديد.

يتم تنظيم تكنولوجيا مراقبة جودة أعمال البناء من قبل الدولة بطريقة بحيث لا يمكن نقل الشقق إلى المواطنين لاستخدامها حتى يحصل المطور على إذن بتشغيل المنشأة. يعد التصريح المستلم بدوره ضمانًا للمقيمين الجدد بأن جميع الأعمال قد تمت بشكل صحيح ولن يحدث أي شيء سيء للمنزل في المستقبل.

الإجراءات التشريعية وإجراءات الحصول على التصاريح

لذلك، بعد الانتهاء من أعمال البناء، يبدأ الوقت للمطور بإعداد عدد من المستندات. تهدف هذه المستندات إلى تأكيد جودة وسلامة استخدام المنشأة المبنية، كما أنها بمثابة الأساس لنقل الشقق إلى أصحابها. كثيرون، بحكم العادة القديمة، يطلقون على عملية مراقبة الجودة اسم "لجنة الدولة"، على الرغم من أن إجراء تسليم الكائن قد تغير منذ فترة طويلة.

تم قبول المنزل من قبل "لجنة الدولة" بالمعنى المعتاد لهذه الصياغة حتى نهاية عام 2004، عندما تم اعتماد قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي ودخل حيز التنفيذ. وتتكون اللجنة من ممثلين عن منظمات التصميم، والرقابة المعمارية والإنشائية، والحرائق، والرقابة الصحية، بالإضافة إلى موظفين متخصصين في عدد من المنظمات الأخرى. وكان لا بد من الحصول على إذن من كل منظمة كان ممثلها حاضرا في اللجنة. وبعد دخول إجراءات القبول الجديدة حيز التنفيذ، بدأ إعداد المستندات اللازمة بطريقة شاملة.

بعد إدخال قانون تخطيط المدن، تم تبسيط إجراءات القبول إلى حد ما، واليوم يتم تنظيم تشغيل المنشأة من خلال القوانين التشريعية التالية:

• المادة 55 من قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي (القانون الاتحادي رقم 190)، الذي ينص نصه على أن قبول مشاريع البناء الرأسمالية يتم من قبل السلطات المحلية. بالنسبة للمشاريع قيد الإنشاء في موسكو، فإن هذه الهيئة هي لجنة مراقبة البناء الحكومية، وبالنسبة للمباني الجديدة في منطقة موسكو - الهيئات الحكومية الفيدرالية أو المحلية؛
• اللوائح الخاصة بتنفيذ الإشراف على أعمال البناء الحكومية في الاتحاد الروسي (المقدمة بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي رقم 54 المؤرخ 1 فبراير 2006). بناءً على هذه الوثيقة، تقوم سلطات الإشراف على البناء بفحص العمل في كل مرحلة من مراحل البناء - بدءًا من حصول المطور على إذن لإجراء البناء وحتى المراحل النهائية من العمل.

هذه القوانين التشريعية، في جوهرها، تقلل جميع التدابير المتعلقة بقبول المنشأة إلى حاجة المطور للحصول على وثيقتين:

1. استنتاج الامتثال (AOC) "استنتاج بشأن امتثال منشأة البناء الرأسمالية التي تم بناؤها وإعادة بنائها وإصلاحها لمتطلبات اللوائح الفنية ووثائق التصميم."

وفقًا لـ "اللوائح المتعلقة بتنفيذ الإشراف على أعمال البناء الحكومية في الاتحاد الروسي"، يتم إجراء عمليات التفتيش طوال فترة أعمال البناء بأكملها، وبحلول وقت إجراء الفحص النهائي، يتم تجميع قائمة كاملة من تقارير التفتيش والتي تحتوي على معلومات حول أوجه القصور ووقت وتوقيت إزالتها.

يتم إصدار الاستنتاج على أساس التفتيش النهائي للمنشأة من قبل ممثلي لجنة الدولة للإشراف على البناء، وكذلك تقارير عمليات التفتيش المتوسطة. تضم اللجنة متخصصين متخصصين، يقوم كل منهم بفحص جزء معين من العمل يتوافق مع تخصصه - وهؤلاء هم كهربائيون، سباكون، إشراف صحي ووبائي، مفتشو إطفاء، إلخ.

1. بناءً على AIA، بالإضافة إلى عدد من المستندات (غير المتعلقة بإجراءات القبول، هذه شهادة ملكية الأرض، وما إلى ذلك)، يتم إصدار المستند الرئيسي للمطور - إذن تشغيل المنشأة.

بعد الحصول على إذن التشغيل، يعتبر المنزل قد اجتاز فحص الدولة، ولم يثير مستوى جودة العمل المنجز أي شكاوى، ويمكن للمقيمين أن يكونوا هادئين بشأن سلامة مكان إقامتهم. وهذا يعني أنه يمكن تسجيل المنزل لدى الدولة (يتم تعيين عنوان بريدي)، بالإضافة إلى أن الإذن بتشغيله يعني إمكانية نقل الشقق إلى المالكين (يتم توقيع شهادات النقل والقبول).

ما الذي يجب أن يكون جاهزًا في وقت الفحص النهائي

قبل حضور ممثلي لجنة الدولة للإشراف على البناء إلى الموقع وبدء عملهم، يجب على المطور (المقاول العام) إكمال الأعمال التالية:

• أعمال البناء والتركيب؛
• العمل على تنظيم الاتصالات الهندسية.
• إبرام عقود صيانة وتشغيل المرافق (مرافق المصاعد، وإمدادات المياه، والصرف الصحي، وإمدادات الغاز، والتدفئة، وإمدادات الكهرباء)؛
• تحسين المنطقة المحلية (الطرق المعبدة للسيارات، والإضاءة، ومواقف السيارات، وما إلى ذلك)؛
• قياس الكائن من قبل الموظفين

بمعنى آخر، يجب أن يكون العقار جاهزًا تمامًا للسكن. قد تشكل أي أوجه قصور عائقًا أمام الحصول على AIA، وبالتالي، أمام الحصول على إذن لتشغيل المنشأة.

ويحدد غياب هذا الإذن استحالة نقل الشقة إلى أصحابها. أي أن المطور غير قادر على الوفاء بالتزاماته تجاه الأطراف المقابلة في الوقت المحدد. وهذا محفوف بالدعاوى القضائية والنفقات المحتملة للمطور.

الانتقال والتجديد

قبل اعتماد قانون تخطيط المدن، كان من المعتاد إتاحة الفرصة لأصحاب الشقق لإجراء أعمال التجديد قبل وضع المنزل قيد الاستخدام رسميًا. اليوم، أصبح الإجراء أكثر صرامة - لا يمكن أن يتم الإشغال قبل أن يحصل المطور على إذن بتشغيل المنزل.

بعد الحصول على الإذن، يتم نقل الشقة وفقًا لشهادة القبول (يجب أن تكون بيانات قياس BTI جاهزة بالفعل). في وقت التوقيع على الفعل، عادة ما يتم تسليم المفاتيح، ويمكن للمالك استخدام مساحة المعيشة حسب تقديره الخاص.

ومع ذلك، يُنصح المالك بالامتناع عن إجراء الإصلاحات الرئيسية التي تنطوي على تغييرات في تكوين الشقة حتى يتم إصدار شهادة الملكية. تؤكد هذه الوثيقة أن الشقة مملوكة لصاحبها، وبهذه الوثيقة فقط يمكن بيع الشقة أو التبرع بها أو توريثها.

ينص القانون بوضوح تام على ما يلي: إجراء أي تغييرات على تكوين الشقة قبل استلامها أمر غير مقبول. يتعلق هذا الحكم بإجراءات الحصول على جواز السفر المساحي (مطلوب للحصول على شهادة الملكية). خلال هذا الإجراء، قد يكون من الضروري إعادة قياس مساحات الشقة.

إذا أصبحت عناصر التصميم المختلفة (التشطيب بألواح الجبس، وبناء العناصر الزخرفية - الأقسام، والمنافذ، وما إلى ذلك) عقبة أمام القياس، فيمكن للأخير أن يطالب قانونًا بإزالة هذه العوائق. ويشكل عدم الامتثال لهذا الشرط عائقا أمام تسجيل حقوق الملكية، ويرتبط التنفيذ (تفكيك عناصر التشطيب) بتكاليف غير ضرورية.

خاتمة

لذلك، أدرجت هذه المقالة جميع التدابير اللازمة للحصول على المستندات التي تضمن الجودة الكافية للبناء والأعمال ذات الصلة، وكذلك العيش الآمن في شقق المبنى الجديد.

تم تصميم إجراءات التصريح الحديثة بحيث يكون هناك شخص معين مسؤول عن إجراء التفتيش في كل مرحلة. وهذا جعل من الممكن إلغاء "فحوصات الغياب" التي يتم إجراؤها لحافز معروف. أثناء الفحص النهائي، تتم مراجعة تقارير عمليات التفتيش المتوسطة - وبهذه الطريقة يمكنك تتبع جودة العمل "المخفي"، وكذلك مستوى مسؤولية المطور، ومستوى تنظيم الرقابة الداخلية.

بالإضافة إلى ذلك، أتاح نظام التفتيش الحديث تقليل الوقت اللازم لاستكمال المستندات اللازمة بشكل طفيف. الآن، يحتاج المطور الذي يلتزم بجميع لوائح البناء إلى 2-3 أشهر لاستكمال المستندات اللازمة، بما في ذلك نقل الشقة إلى المالك.