هل يستحق شراء شقة في مبنى غير سكني؟ شقة (مبنى) في مبنى غير سكني - ماذا تعني وكيفية استخدامها للعقارات التجارية؟ تعلق على هذا التطبيق هي

تحولت GdeEtoDom.RU إلى محترف لتدمير الأساطير الموجودة في سوق الشقق. تابع القراءة للتعرف على مزايا وعيوب الشقق وما إذا كانت تستحق الشراء.

أساطير حول الشقق

من وجهة نظر سمسارة العقارات المحترفة ناتاليا شيروكوفا، التي تعمل في سوق العقارات منذ أكثر من 9 سنوات، فإن الفرق الرئيسي بين الشقق والشقق هو كما يلي. - مبنى غير سكني به غرفة أو غرف مجهزة للمعيشة ومطبخ وحمام وغيرها من المرافق. وأوضح الخبير مزايا وعيوب الشقق باستخدام أمثلة محددة.

للمقارنة، تم اختيار زوجين من الشقق. يقع الزوج الأول بجوار مبنى سكني عادي في Yaroslavskoye Shosse ومجمع سكني متعدد الوظائف به شقق بجوار منتزه Losiny Ostrov، ويقع الزوج الثاني بجوار محطة مترو Vodny Stadium، حيث يقدم المطور كلا من الشقق و شقق سكنية.

الأسطورة 1. الشقق أرخص من الشقق

دعونا نقارن تكلفة الشقق في مجمع Vodny متعدد الاستخدامات وفي Yaroslavskoye Shosse.

في الواقع، الشقق ليست أرخص فحسب، بل أرخص بكثير من الشقق المماثلة. وفي المنزل المجاور تكون تكلفة الشقق أعلى بنسبة 36%. وفي مجمع فودني كان الفارق 20%.

إذا قمت باختيار الشقق مقابل 8 ملايين روبل. في منطقة الشقق على طريق ياروسلافسكوي السريع، نرى أنه يمكنك شراء نفس المال:

شقة 2 غرفة

وحتى شقة من 3 غرف

وهكذا تم تأكيد الأسطورة.

الأسطورة 2. الضرائب المرتفعة على الشقق

والواقع أن الضريبة نفسها أعلى بخمسة أضعاف. بالنسبة للمباني السكنية - 0.1٪، ولكن للشقق - بالفعل 0.5٪ من القاعدة الضريبية. وينبغي أن يؤخذ في الاعتبار أن الضرائب يتم احتسابها على أساس القيمة المساحية للعقارات، وهي أقل بكثير بالنسبة للشقق.

يبدو الحساب باستخدام مثال الشقق والشقق على طريق ياروسلافسكوي السريع كما يلي:

بالإضافة إلى ذلك، يمكن تخفيض القاعدة الضريبية للشقة بسبب الخصم الضريبي المطبق بمبلغ 20 مترًا مربعًا. م من إجمالي مساحة الشقة لكل مالك شقة. ومع ذلك، فإن الخصم الضريبي لا ينطبق على الشقق.

وبالتالي، فإن مدفوعات الضرائب على الشقق أعلى بما لا يقل عن 14662 روبل/السنة.

الفرق بين الشقة التي تتم مقارنتها والشقة عند الشراء هو 2,900,000 روبل روسي. وبتقسيم هذا الفارق (2900000) على "المدفوعات الزائدة" في الضرائب البالغة 14662.67 روبل في السنة، نحصل على 197 سنة.

المشتري الذي اشترى الشقق دفع 2.9 مليون روبل لها. أقل من شقة في مبنى مجاور، ودفع ضرائب قدرها 14662.67 روبل. والمزيد سيوفر لمدة 197 عامًا.

تأكيد الأسطورة: معدل الضريبة أعلى، ولكن المدخرات أكبر.

الأسطورة 3. لا يوجد خصم ضريبي متاح للشقق عند الشراء.

يتم توفير خصم الضرائب:

إلى شقق أو غرف أو حصة (حصص) فيها في منزل جاهز، أو حقوق في شقة أو غرفة أو حصة (حصص) فيها في منزل قيد الإنشاء؛
لشراء مواد البناء والتشطيب؛
للأعمال المتعلقة بتشطيب شقة أو غرفة أو حصة (حصص) فيها، بالإضافة إلى تكاليف تطوير التصميم والوثائق التقديرية لأعمال التشطيب؛
لأعمال البناء (استكمال مبنى سكني أو حصة (حصص) فيه، والبناء غير المكتمل) والتشطيب؛
للاتصال بشبكات إمدادات الكهرباء والمياه والغاز والصرف الصحي أو إنشاء مصادر مستقلة لإمدادات الكهرباء والمياه والغاز والصرف الصحي.

لا يوجد خصم ضريبي متاح للشقق.

هنا يجب أن تؤخذ نقطة أخرى بعين الاعتبار: يمكن فقط لمواطني الاتحاد الروسي الذين هم دافعو ضريبة الدخل الشخصي الاستفادة من الخصم الضريبي. على سبيل المثال، لن يتمكن رواد الأعمال الأفراد الذين يعملون في ظل نظام ضريبي مبسط من استخدامه حتى في حالة...

تم تأكيد الأسطورة.

الأسطورة 3. الشقق مبنية على أراض صناعية "مشربة" بالمعادن الثقيلة

يمكن تقسيم جميع الشقق إلى:

شقق في مباني المصانع والمصانع المعاد بناؤها. على سبيل المثال، تم إنشاء "The Loft Club" في 17 Dukhovsky Lane في موقع مصنع الدباغة عام 1869، وتم بناء جميع المباني من جديد. الحي العلوي "Danilovskaya Manufactory" - إعادة بناء مبنى مصنع نسيج سابق كان يعمل في القرن التاسع عشر، حيث كانت بعض المباني تحتوي على ورش تبييض. إن مدى خطورة هذه الأراضي متروك للمشتري ليقرره.
شقق في مباني جديدة - MIBC "Moscow City"، MFC "Vodny"، إلخ. ويتم بناء مجمعات جديدة بجوار المباني السكنية على نفس الأراضي.

لقد تحطمت الأسطورة، فليست كل الشقق تقع على أرض صناعية.

الأسطورة 4. من المستحيل التسجيل في الشقق

يمكن التسجيل المؤقت للشقق إذا كان المبنى الذي تقع فيه يحمل حالة فندق أو شقة فندقية، أي أن شهادة الملكية يجب أن تحتوي على إدخال "مباني من نوع فندق غير سكني" أو "شقق من نوع فندقي" . يتم توفير هذه الفرصة، على سبيل المثال، مركز الأعمال الدولي في مدينة موسكو ومجمع فودني متعدد الوظائف.

من خلال التسجيل المؤقت، يمكنك تسجيل طفلك في روضة الأطفال أو المدرسة، أو تعيينه في العيادة.

تم تبديد الأسطورة.

الأسطورة 5. فواتير الخدمات العامة الكبيرة

يعتقد الكثير من الناس أن الفرق في فواتير الخدمات بين الشقة والشقة أكبر بمقدار 2-3 مرات.

فواتير الخدمات للشقق مقارنة بالشقق أعلى بالفعل بنسبة 20٪. على سبيل المثال، بالنسبة لشقة من غرفتين في Yaroslavskoye Shosse، 124، يدفع المالك 4500-5000 روبل شهريًا، وللشقة في منزل مجاور - 6000 روبل.

هناك فرق، لكنه غير مهم.

تم تأكيد الأسطورة.

الأسطورة 6. البنوك لا تقدم قروضًا عقارية للشقق

والواقع أن البنوك تتبع أساليب مختلفة للغاية في التعامل مع إقراض الشقق. لا يقوم Sberbank وRosselkhozbank حاليًا بإقراض الشقق، لكن VTB 24 وبنك موسكو وDelta Credit يعرضان إصدار قرض للشقق بنفس شروط الشقق (12-14٪).

تم تبديد الأسطورة.

الأسطورة 7. لا يقوم المطورون ببناء بنية تحتية اجتماعية بجوار المجمع السكني

نحن نتحدث عن المدارس ورياض الأطفال والعيادات. في الواقع، المطور غير ملزم ببناء مرافق البنية التحتية الاجتماعية، وكقاعدة عامة، لا يفعل ذلك. لكن العديد من المطورين، نظراً للمنافسة العالية في السوق العقاري، يعملون على مفاهيم مشاريعهم ويأخذون بعين الاعتبار احتياجات المشترين المستقبليين. على سبيل المثال، في (Beregovoy Proezd، المبنى 5) من المخطط بناء عيادة وروضة أطفال. بالإضافة إلى ذلك، غالبًا ما يتم بناء المجمعات السكنية في مناطق ذات بنية تحتية راسخة يمكن استخدامها.

لم يتم تأكيد الأسطورة.

وبناء على نتائج التحليل ينصح الأخصائي باختيار الشقق في الحالات التالية:

أولئك الذين لديهم بالفعل شقة يمكنهم التسجيل فيها؛
رجال الأعمال الذين يمكنهم استخدام الشقة كمكتب؛
لأولئك الذين يخططون.
الشباب والنشطاء الذين يشترون مساحة صغيرة "للمبتدئين"، أي مع احتمال بيعها خلال 3-5 سنوات وشراء مساحة أكبر.

إذا كان العقار يحتوي على عقارات سكنية في الطابق الأرضي، فيمكن استخدامه للغرض المقصود منه، أي كشقة، أو يمكنك محاولة نقله إلى عقار غير سكني واستخدامه كعقارات تجارية. وهذا بالضبط ما يفعله العديد من أصحاب العقارات في الطابق الأول وحتى الثاني.

ولكن هل هذا منطقي؟ ما هو أكثر ربحية للإيجار أو البيع: المباني التجارية أو الشقق؟ هذا ما قررت مجلة العقارات MetrInfo.Ru التطرق إليه.

من السكني إلى غير السكني: نعم أم لا؟
السبب الرئيسي الذي يدفع أصحاب الشقق في الأدوار الأرضية إلى التفكير في تحويلها إلى عقارات غير سكنية هو توقع أرباح أكبر من بيع أو تأجير العقار. في الواقع، قد تكون المباني التجارية أكثر ربحية، خاصة وأن الشقق الموجودة في الطوابق الأرضية عادة ما تكون أرخص بنسبة 5-10٪ من المساكن الموجودة في الأعلى. في الواقع، هذه هي الميزة الرئيسية لتحويل السكني إلى غير السكني. وفقًا لفاليري أريستارخوف، المدير الأول لقسم المبيعات في شركة Real Estate Company Russian House of Real Estate، بهذه الطريقة يمكنك زيادة الدخل من المبيعات حتى بنسبة 20٪. إيفجينيا بورزوفا، رئيسة قسم العقارات التجارية في NDV-Real Estate، يعتقد أن المباني غير السكنية، حتى المشابهة في الموقع والخصائص للشقة، تكلف 15-25٪ أكثر. ووفقا ل يوري تارانينكو، مدير قسم العقارات التجارية لمجموعة شركات RRG، يمكن أن تصل الزيادة في القيمة إلى 30-40٪. الدخل من الإيجار، وفقًا لفاليري أريستارخوف ("شركة البيت الروسي للعقارات العقارية")، يصل أحيانًا إلى 6-7 مرات أعلى.

ولكن، ومع ذلك، فإن هذا ليس هو الحال دائمًا: "لأن حجم المعروض من العقارات المكتبية، بما في ذلك مراكز الأعمال عالية الجودة، من حيث المبدأ، لا توجد حاجة ملحة للأشياء الموجودة في الطوابق الأرضية، وهم "ليست في الطلب السريع،" يؤكد يوري تارانينكو (RRG).

لكي تحقق المباني غير السكنية في مبنى سكني ربحًا جيدًا، يجب أن تكون في المكان "الصحيح" وأن تكون سائلة. يقول: "يعتمد نجاح العقارات التجارية على المنطقة والمبنى المحدد الذي يقع فيه، ومدى فائدة هذا المبنى من حيث حركة المشاة والمركبات، ومدى قربه من المترو". ماريا كونداكوفا، رئيسة قسم العقارات التجارية في Est-a-Tet.في الطلب بين المستأجرين والمباني غير السكنية القابلة للتسويق تقع في المناطق المركزية (يتم استخدامها ليس فقط للمحلات التجارية والخدمات الاستهلاكية، ولكن أيضًا للمكاتب)، بالقرب من محطات القطار والمترو، في الشوارع المزدحمة بحركة المرور، خاصة إذا كانت هذه الشوارع يحتلها غالبية السكان المحليين يتوافدون إلى المترو القريب. علاوة على ذلك، يمكن تحقيق أرباح أكبر من خلال المناطق التي يعيش فيها مواطنون يتمتعون بوضع اجتماعي أعلى وفرص مادية أفضل، أي المناطق التي يعيش فيها مواطنون يتمتعون بمكانة اجتماعية أعلى وفرص مادية أفضل. ليس بعيدًا جدًا عن المركز - على بعد 2-3 محطات من الخط الدائري، ويقع على طرق مرموقة. "بشكل عام، هناك مناطق واعدة أكثر (إلى جانب المنطقة الإدارية المركزية - إد.) هي المناطق المكتظة بالسكان ذات المباني القديمة، حيث يتم بناء المجمعات السكنية الجديدة بنشاط اليوم"، كما يعتقد. كونستانتين بروسين، رئيس مكتب سيفاستوبولسكو لشركة INCOM-Real Estate.

وفي المناطق السكنية البعيدة عن محطات المترو، غالبا ما تظل المباني غير السكنية في الطوابق الأرضية غير مطالب بها، خاصة إذا كانت هناك محلات سوبر ماركت قريبة. "على سبيل المثال، في المناطق الصغيرة الجديدة، حيث يتم تصميم المباني غير السكنية في الطوابق الأولى دون فشل، لا يزال ما يصل إلى 60٪ من إجمالي عددها غير مطالب به"، وفقًا لتقارير يوري تارانينكو (RRG). وبالتالي، في المناطق السكنية النائية، من المرجح أن تمثل المباني غير السكنية أصولًا عالية المخاطر، ووفقًا لفاليري أريستارخوف ("شركة البيت الروسي للعقارات العقارية")، من خلال تغيير حالة الشقة، يمكنك تخسر بدلاً من أن تربح من قيمتها - نفس الـ 20% .

كما أن فائدة التحويل السكنية إلى غير السكنية تعتمد على موقع الشقة نفسها. إذا تمكنت من الخروج إلى شارع مزدحم، فسيكون بيع أو تأجير العقارات التجارية أسهل وأكثر ربحية. ويقول: "وإذا كانت الشقة تواجه الفناء أو شارعًا هادئًا، فمن غير المرجح أن يكون هناك طلب عليها كعقار تجاري، فلا ينصح بتحويلها إلى استخدام غير سكني". بافيل ليبيش، المدير العام لشركة Domus Finance. "الاستثناء الوحيد هنا هو الشقق الموجودة في الطوابق الأرضية في وسط المدينة، والتي تحظى بشعبية لدى مستأجري المكاتب الصغيرة."

ومع ذلك، فحتى العقارات غير السكنية الأكثر سيولة والأكثر طلبًا تكون عادةً معروضة لفترة أطول من شقة ذات حجم وموقع مماثل، بغض النظر عما إذا كان المالك يبيعها أو يرغب في تأجيرها. بالإضافة إلى ذلك، يمكن طرح شقة في السوق بمجرد ظهور هذه الرغبة، وإذا كنت ترغب في نقل العقار إلى مخزون غير سكني، فسيتعين عليك جمع مجموعة من الأوراق وقضاء بعض الوقت في التسجيل، وفقط ثم يمكنك الانتقال إلى البحث عن المشترين أو المستأجرين. "بشكل عام، ميزة بيع شقة في الطابق الأرضي دون نقلها إلى مخزون غير سكني هي القدرة على إتمام الصفقة بسرعة، والعيب هو التكلفة المنخفضة نسبيًا للعقار. إذا تم نقل الشقة إلى المباني غير السكنية، كل شيء سوف يتغير الأماكن. "الميزة ستكون فرصة الحصول على سعر جيد، والعيب سيكون الوقت الذي يقضيه في التأخير البيروقراطي والبحث عن المشترين (المستأجرين)"، كما يقول. ريما بالياسنيكوفا، مديرة قسم المعلومات في نظام الدولة الموحد للعلوم الاجتماعية.

وبينما ستظل المباني غير السكنية في وضع الخمول، سيتعين على المالك دفع فواتير الخدمات، والتي كما ذكرنا فاديم لامين، الشريك الإداري لوكالة العقارات SPENCER ESTATEأعلى مقارنة بالشقق. "تبلغ تكلفة تشغيل المساحات التجارية في الطوابق الأرضية 40-60 روبل لكل متر مربع، بالإضافة إلى تكاليف المرافق، ويبلغ الدفع الشهري 100-120 روبل لكل متر مربع. م"، تقول ماريا كونداكوفا (Est-a-Tet).

"إن صيانة المباني غير السكنية ستكلف بالتأكيد أكثر، لأن فواتير الخدمات العامة في هذه الحالة ستكون أعلى. بالأرقام، الحساب هو كما يلي: للمياه + 10%، للحرارة + 25%، للكهرباء + 27% (على أساس متوسط التعريفة البالغة 2.5 روبل/كيلوواط ساعة). ونتيجة لذلك، فإن الإيجار الشهري لمبنى غير سكني مساحته 100 متر سيكون أعلى بمقدار 2 - 2.5 ألف من إيجار شقة من نفس الحجم. ماريا ليتينتسكايا، المدير العام لمجموعة متريوم.

ويدفع أصحاب المباني غير السكنية ضريبة الأملاك، والتي تبلغ، وفقًا لإيفجينيا بورزوفا ("NDV-Real Estate")، 2.2٪ سنويًا من القيمة المتبقية للمبنى. ربما سيصبح معدل ضريبة الإسكان أعلى في المستقبل القريب، ولكن في الوقت الحالي أصبح امتلاك المباني السكنية أكثر ربحية.

لكن أكبر عيب في نقل شقة إلى عقار غير سكني هو إجراء النقل نفسه: "إنه أمر معقد ويستغرق الكثير من الوقت والجهد"، كما يحذر. إينا إجناتكينا، مديرة فرع شركة "MIC-Real Estate" في بريسنيا.

عملية الترجمة
بادئ ذي بدء، تجدر الإشارة إلى أن نقل الشقق إلى المخزون غير السكني ينظمه قانون الإسكان، والذي بموجبه لا يمكن لكل مسكن الحصول على حالة المباني التجارية. "أولاً، لا ينبغي تسجيل أي شخص في الشقة التي يتم نقلها، وثانيًا، يجب أن تكون هناك إمكانية تنظيم مدخل منفصل، معزول عن منطقة الهبوط والمدخل"، كما تقول إيفغينيا بورزوفا ("NDV-Real Estate"). ولا يمكن نقل الشقق في الطابق الثاني إلى مباني غير سكنية إلا في حالة وجود عقارات تجارية تحتها. "علاوة على ذلك، بغض النظر عن مكان وجود الكائن، إذا تم شراؤه برهن عقاري ورهنه للبنك، فسيكون من المستحيل تحويله إلى صندوق غير سكني"، كما تقول إينا إجناتكينا (MIC-Real Estate) على بريسنيا).

علاوة على ذلك، كما لوحظ إيلينا ميشينا، مديرة التطوير في شركة MIEL-Commercial Real Estateمن الضروري أن تكون الشقة ذات تصميم داخلي مفتوح بحيث يمكن تحويل الغرفة لتناسب أي احتياجات - من متجر إلى صالون تجميل.

إذا تم استيفاء جميع هذه الشروط، فيمكن البدء بعملية الترجمة. للقيام بذلك، أولا وقبل كل شيء، ستحتاج إلى مشروع مناسب يوضح كيف ستتغير الغرفة، حيث سيكون المدخل (عادة ما يكون المدخل مصنوعا من النافذة)، وأين، على سبيل المثال، ستكون مرافق التخزين. علاوة على ذلك، قد تتطلب إعادة بناء المبنى استيفاء بعض المتطلبات الفنية، على سبيل المثال، تنظيم تهوية منفصلة، وتركيب نظام إنذار للحريق وتكييف الهواء، واستبدال الأسلاك الكهربائية، وزيادة عزل الصوت، وما إلى ذلك.

عندما يتم تطوير مشروع الترجمة، سيتعين عليك جمع حزمة رائعة من المستندات. "للتحويل من سكني إلى غير سكني، من الضروري إعداد طلب، ووثائق ملكية الشقة (شهادة الملكية)، وجواز سفر فني (إذا لم يكن لديك واحد، فسيتعين عليك أولاً الحصول على مثل هذه الوثيقة ". - من المحرر)، مخطط الطابق من BTI، شرح وترجمة المشروع المذكور،" تقول Inna Ignatkina ("MIC-Real Estate" على Presnya). تحتاج إلى إضافة مقتطف من سجل المنزل إلى هذه القائمة ينص على أنه لا أحد يعيش في الشقة، وشهادة من DEZ حول الغرض الوظيفي للشقق الموجودة في نفس الطابق الذي يوجد به الكائن الذي يتم نقله، واستنتاج فني لـ مشروع إعادة التطوير (حول إمكانية إعادة تطوير وتجديد المبنى وإمكانية ترتيب مدخل منفصل). أيضًا، كما ذكرت إيلينا ميشينا ("MIEL - العقارات التجارية")، ستكون هناك حاجة إلى مجموعة من الموافقات من مختلف السلطات: التفتيش على الحرائق (Gospozharnadzor)، Mosgorarchitecture، Mosgorgaz، Moszhilinspektsiya، Mosenergo، SES، قسم الهياكل تحت الأرض، و الأهم من ذلك - موافقة كتابية على نقل الشقة إلى مخزون غير سكني من جميع المقيمين عند المدخل، والتي، بالمناسبة، يمكن أن تصبح صعوبة خطيرة في عملية النقل. وبالإضافة إلى ذلك، إذا كان الكائن المراد ترجمته يقع في مبنى مصنف كنصب معماري أو يقع في منطقة البناء التاريخية في المدينة، فسيتعين عليك الحصول على إذن لتنفيذ العمل من مهندس المدينة و لجنة حماية الآثار المعمارية.

حسنًا، عندما يتم جمع كل هذه الأوراق، سيتعين تقديمها من خلال الخدمة الشاملة إلى إدارة سياسة الإسكان وصندوق الإسكان في موسكو. بعد ذلك، سيتم تقييم المستندات المقدمة من قبل اللجنة المشتركة بين الإدارات المعنية باستخدام مخزون المساكن، والتي ستحدد ما إذا كان من الممكن نقل الشقة إلى مخزون غير سكني. وستقوم لجنة الخصخصة وإدارة الإسكان بدورها بتقييم تكلفة النقل. يقول فاليري أريستارخوف (شركة العقارات "روسي ريال إستيت هاوس"): "يمكن أن تصل تكاليف الترجمة إلى 30 ألف دولار أو أكثر، وتستغرق عملية إعادة التسجيل نفسها من عدة أشهر إلى سنة ونصف". ووفقا لإيلينا ميشينا ("MIEL - العقارات التجارية")، يمكن أن تكون تكلفة تحويل السكن إلى مخزون غير سكني حوالي 900000 - 1300000 روبل.

ولكن هذه ليست كل النفقات، لأنه إذا حصلت على إذن لنقل الشقة، فستحتاج إلى تسجيل هذا النقل في غرفة التسجيل، والتي سيتعين عليك دفع رسوم الدولة بمبلغ 1000 روبل. للأفراد و 15000 روبل. للكيانات القانونية.

حسنا، إذا كنت لا ترغب في إضاعة وقتك وأعصابك من خلال السلطات المختلفة، فيمكنك طلب نقل الشقة إلى مبنى تجاري من شركة متخصصة، والتي لا يوجد عدد قليل منها اليوم. "تبلغ تكلفة هذه الترجمة الجاهزة ما بين 40 إلى 50 ألف دولار أمريكي"، وفقًا لتقرير إيفجينيا بورزوفا ("NDV-Real Estate").

الفوائد بالارقام
وبالتالي، فإن الحصول على صفة عقار تجاري لمنزلك أمر شاق ومكلف للغاية، وكما أشرنا سابقًا، لا يتم تغطية التكاليف دائمًا من خلال زيادة لاحقة في سعر العقار مقارنة بتكلفة السكن: “إذا 5 -قبل 7 سنوات، كانت تكلفة المباني غير السكنية تقليديًا أكثر من تكلفة شقة في نفس المنزل، لكن هذا ليس هو الحال الآن. على سبيل المثال، يتم بيع المباني في الطابق الأول من مبنى Khrushchev المكون من خمسة طوابق، ويقع على بعد 20 دقيقة سيرا على الأقدام من محطة مترو Ryazansky Prospekt. مساحتها 189م2. م، والتكلفة 82500 روبل / قدم مربع. م وشقة من نفس الحجم في نفس المبنى ستكلف 130-140 ألف روبل / متر مربع. م"، تقول إيلينا ميشينا ("MIEL - العقارات التجارية").

"وفي ممارستنا كانت هناك مثل هذه الحالة: كنا نبيع شقة في Malaya Dmitrovka في الطابق الأول. تم عرضه كمسكن ومباني تجارية (ولكن بدون تسجيل النقل. - من المحرر). كان هناك العديد من العروض للملكية كمساحة مكتبية، ولكن المنزل الذي يقع فيه كان يقع في فناء منزل آخر وكانت جميع النوافذ تواجه الفناء. ونتيجة لذلك، باعوا العقار كمسكن، واتضح أنه أكثر ربحية، وكان المالك سعيدًا جدًا لأنها لم تهتم بالترجمة، كما يقول فاديم لامين (SPENCER ESTATE). - هناك مثال مشابه فيما يتعلق بالتأجير: قمنا بتأجير شقة في شارع كراسينا دون تحويلها إلى استخدام غير سكني، على الرغم من أن المستأجر الذي يعيش في غرفة واحدة يستخدم الغرفتين الأخريين للعمل. منذ أن عاش هناك، كان كل شيء قانونيًا تمامًا. وإذا تم نقل هذه الشقة إلى مبنى غير سكني، فإن تأجيرها لن يكون مربحا تماما.

ولكن، بالطبع، هناك أيضًا أمثلة معاكسة: "على سبيل المثال، بمجرد إعادة توطين سكان شقة مشتركة - شقة صغيرة من غرفتين بمساحة 42 مترًا مربعًا. م في الطابق الأرضي بالقرب من محطة مترو Oktyabrskoye Pole وتحويلها إلى استخدام غير سكني. "وبسبب الفرق في السعر بين المباني السكنية وغير السكنية، تمكنوا من تزويد اثنين من الجيران بشقق منفصلة من غرفة واحدة في نفس المنطقة دون دفع إضافي،" يقول كونستانتين بروسين ("INCOM-Real Estate").

حسنًا ، ماذا يمكننا أن نقول عن وسط العاصمة: "هنا المباني التجارية المجهزة جيدًا والموقع الجيد أغلى من السكن. يعني شقة بمساحة 100 متر مربع. يمكن استئجار م في الطابق الأرضي للإيجار السكني مقابل 50-100 ألف روبل. شهريًا، وتأجيره كمكتب سيجلب للمالك ما لا يقل عن 150-300 ألف روبل. شهريًا، كما يقول بافيل ليبيش ("Domus Finance"). "تكلفة المتر المربع لبيع المكاتب على طرق النقل "الأعلى" مثل شارع تفرسكايا، وكوتوزوفسكي بروسبكت، وجاردن رينج، يمكن أن تصل إلى عشرات الآلاف من الدولارات، ويتم بيعها بسرعة كبيرة." وفي الوقت نفسه، يبلغ متوسط تكلفة المتر المربع من السكن في هذه المناطق، حتى في فئة النخبة، 19-20 ألف دولار.

عقار معزول ومناسب للسكن.

قد يشمل ذلك:

المنزل (أو جزء منه) ؛
شقة (جزء منها) ؛
غرفة.

المباني غير السكنية في الشقة- هذه غرفة غير مخصصة للسكن ولا تنتمي إلى الملكية المشتركة في مبنى سكني.

عندما تم بناء العديد من المدن، لم يكن من المتصور وجود هذا العدد الكبير من المباني التجارية كما هو مطلوب الآن.

افتتاح العديد من المحلات التجارية وصالونات التجميل وما شابه ذلك.

ولكن في المناطق المأهولة بالسكان، حيث يوجد العديد من السكان، وبالتالي الطلب، غالبا ما لا يوجد مكان لبناء مباني جديدة. ولذلك، يفضل الكثير من الناس تحديد موقع المؤسسات في الشقق المشتراة. في بعض الأحيان يضمون أيضًا مكاتب الشركة.

بجانب، غالبًا ما تكون الشقق التي يمكن استخدامها للأغراض التجارية أكثر تكلفة من الشقق السكنية.خاصة وأن السكن في الطابق الأرضي أقل قيمة.

ولكن هذا ينطبق فقط على المناطق المكتظة بالسكان والتي بها كمية صغيرة من العقارات التجارية والمكاتب. في المناطق المبنية حديثًا، غالبًا ما تكون هناك مساحة بالفعل للمحلات التجارية والمقاهي وما إلى ذلك، لذلك ليست هناك حاجة لمثل هذا النقل.

للقيام بذلك، من الضروري تنفيذ إجراء خاص - نقل المباني السكنية إلى الفئة غير السكنية.

ولكن ليست كل شقة مناسبة لهذا الغرض.

يجب أن تستوفي الشقة المخصصة للمباني غير السكنية المتطلبات التالية المنصوص عليها في المادة 22 من قانون الإسكان:

يجب أن يكون للمبنى التجاري مدخل منفصل (أو إمكانية ترتيبه).
لا ينبغي أن يكون هناك أماكن سكنية أدناه. أي أنه يمكن وضع المباني غير السكنية إما في الطابق الأرضي من المنزل أو فوق المباني غير السكنية.
المبنى الذي يتم نقله ليس جزءا من المبنى السكني.
لا ينبغي أن يتم تسجيل أي شخص في المبنى.
لا يمكنك نقل شقة مخصصة للإيجار الاجتماعي.
لا يمكنك نقل السكن إلى فئة أخرى إذا كان من المقرر استخدامه للأنشطة الدينية.
يجب ألا يكون هناك أي عبء على الممتلكات (على سبيل المثال، الرهن العقاري أو الاستيلاء أو الإيجار).

ديكور

في أغلب الأحيان، يوجد في المبنى السكني مدخل واحد لجميع الشقق - من خلال المدخل.

وسائل، لنقل العقارات إلى فئة أخرى، سيتعين عليك تجهيز مدخل منفصل.يجب أن يتم طلب مشروع إعادة التطوير من منظمة البناء. وهو مرفق بالتطبيق.

سيكون الحصول على إذن من أصحاب الشقق الأخرى مطلوبًا أيضًا إذا كانت إعادة التطوير تتضمن الجدران الرئيسية. أو إذا كانت شرفة المدخل الجديد تقع على أرض مشتركة. يكفي الحصول على موافقة ثلثي السكان.يتم إضفاء الطابع الرسمي عليه بقرار من الاجتماع العام لأصحاب المباني.

مرجع.قد يحدث أن تحتاج إلى قطع شجرة أو شجيرة لإجراء عملية التجديد. في هذه الحالة، سيتعين عليك الحصول على إذن لهذا الإجراء - ما يسمى بتذكرة التسجيل.

سيتم فرض غرامة على القطع غير المصرح به (ما يصل إلى 300 ألف روبل لموسكو وما يصل إلى 250 ألف روبل لسانت بطرسبرغ).

بعد ذلك، يمكنك كتابة طلب إلى قسم إدارة الممتلكات. فإنه ينص:

مرفق مع هذا التطبيق ما يلي:

جواز السفر (الجوازات).
إذا لزم الأمر، توكيل.
وثيقة تؤكد الملكية (يمكن أن تكون اتفاقية شراء وبيع، اتفاقية تبرع، اتفاقية خصخصة).
جواز السفر الفني للشقة.
مخطط الطابق.
إذا تم تنفيذ إعادة التطوير - خطتها.
إذا لزم الأمر، محضر الاجتماع العام للمقيمين و/أو تذكرة القطع.

انتباه!يمكن الحصول على جواز السفر الفني ومخطط الطابق من BTI عند تقديم جواز السفر ووثيقة ملكية العقار. وقت الإنتاج شهر.

عند الاستلام، يتم إصدار إيصال يوضح التاريخ وقائمة المستندات المقبولة.

يتم النظر في الطلب لمدة تصل إلى 45 يومًا، وبعد ذلك يتم إصدار إحدى الإجابات المحتملة:

إذن للترجمة؛
إذن يخضع لإعادة التطوير؛
رفض.

يتم تسليم القرار باليد أو إرساله بالبريد خلال 3 أيام. إذا كانت إعادة التطوير مطلوبة للنقل، يتم قبولها من قبل عمولة من دائرة الأملاك.

ثم سيتعين عليك تسجيل التغييرات التي حدثت في Rosreestr.

للقيام بذلك، تحتاج إلى كتابة طلب، وسيتم إصدار النموذج على الفور، وإرفاقه به:

جواز سفر؛
الوثائق الفنية (مخطط الأرضية، وما إلى ذلك)؛
إذن لتغيير الفئة؛
شهادة قبول من اللجنة، إذا تم تنفيذ إعادة التطوير؛
إيصال لدفع واجب الدولة.

واجب الدولة هو 1 ألف روبل. وستكون شهادة الملكية الجديدة جاهزة خلال عشرة أيام.

المباني غير السكنية في الشقة

في بعض الأحيان يُطرح السؤال عما إذا كان من الممكن نقل جزء من مساحة الشقة إلى مباني غير سكنية (غرفة أو حتى أكثر من غرفة).

وهذا مستحيل لأنه يتعارض مع المادة 15 من قانون الإسكان (لا يمكنك نقله إلى مبنى غير سكني وهو جزء من مبنى سكني).

ولكن وفقا للمادة 17 من قانون الإسكان، يُسمح لك بالعمل في شقتك الخاصة إذا كان هذا لا ينتهك حقوق الآخرين. لكنك لن تتمكن من تنظيم الإنتاج الصناعي في المنزل.

ماذا تعني شقة في مبنى غير سكني؟

على سبيل المثال، إذا كان لدى مؤسسة كبيرة مخزون كبير غير سكني غير مستخدم بالكامل، فقد تكون هناك رغبة في تحويل جزء منه إلى سكن للموظفين (لترتيب الشقق التجارية).

وهذا مقبول إذا:

المباني تلبي متطلبات السكن.
أو من الممكن أن نأتي به على هذا الشكل؛
لا يوجد أي عبء على الملكية.

يمكن العثور على المتطلبات في المرسوم الحكومي رقم 47 (بصيغته المعدلة في 2 أغسطس 2016). أهمها:

يجب أن تمتثل المباني لمعايير السلامة المختلفة.
توفير مناخ محلي مناسب داخل المبنى والحماية من هطول الأمطار.
يجب أن يتوفر في المنازل التي تزيد عن خمسة طوابق مصعد.
ويجب أن تكون مجهزة بالأنظمة الهندسية اللازمة.

انتباه!لا يجوز الانتقال إلى فئة الأقبية السكنية والمباني الموجودة في قبو المنزل.

بشكل عام، ستكون هناك حاجة إلى التجديد قبل تغيير الفئة. كقاعدة عامة، يمكنك الاستغناء عنها إذا كان هذا العقار في السابق شقة مناسبة للعيش.

من الضروري تخصيص وتجهيز المطبخ والحمام. قد تكون هناك حاجة أيضًا إلى تحسينات أخرى، على سبيل المثال، تركيب العزل، والعزل، وما إلى ذلك. وتعتمد قائمة العمل المحددة على تخطيط المبنى وحالته.

من المهم أن تتذكر أن المناطق "الرطبة" - المطبخ والحمام - لا ينبغي أن تكون موجودة فوق منطقة المعيشة.

الفروق الدقيقة والمزالق

حتى في الحالات التي تبدو فيها المباني مناسبة لتغيير الفئات، قد تنشأ صعوبات مختلفة. أولها يتعلق بالحصول على تصاريح مختلفة.

قد لا يوافق بعض سكان المنزل على إعادة التطوير. إذا كان هناك أكثر من ثلث العدد الإجمالي للمالكين، فلن يكون من الممكن إحضار المبنى إلى مظهر مناسب.

وفي بعض الحالات يتلقى المالك رفضًا من الإدارة.

إذا لم يكن له ما يبرره، يمكنك الطعن فيه في المحكمة. لكن هذا قد يتطلب تكاليف كبيرة، وسيتعين عليك أيضًا انتظار قرار المحكمة.

وتتعلق الصعوبة الثانية بحقيقة أن العقار لن يسترد بالضرورة التكاليف المتكبدة.

إذا كانت الشقق المخصصة للعقارات التجارية تقع في منطقة توجد بها بالفعل مؤسسات مماثلة، أو أن المدخل إليها ليس ملحوظًا للغاية، فسوف تحقق ربحًا أقل.

وإذا كنت تعيش في شقة لا يمكن تحويلها إلى مساكن، فسيتعين عليك دفع فواتير الخدمات المتزايدة. بجانب، لا يمكنك التسجيل في شقة غير سكنية.ولذلك، يتم بيع هذه الشقق بسعر مخفض.

كما ترون من المقال، يمكن نقل بعض المباني السكنية إلى الفئة السكنية والعكس صحيح. ولكن هذا يرتبط بإنفاق كبير من المال (لإعادة التطوير) والوقت (في انتظار القرار وإعادة الإعمار). لذلك، قبل اتخاذ مثل هذا القرار، يجب عليك التفكير فيه مليًا والموازنة بين إيجابياته وسلبياته.

إذا كان هناك عقار على حق الملكية، يقع في الطابق الأول أو الثاني من مبنى سكني، فيمكن استخدام هذه المنطقة كشقة (أي للغرض المقصود منها)، أو يمكن إعادة استخدامها. مسجل كعقار غير سكني ويتم تشغيله كعقار تجاري.

بالمناسبة، الطريقة الثانية ليست أقل شأنا بكثير من الطريقة الأولى من حيث الشعبية. يتصرف العديد من أصحاب العقارات في الطابق الأول أو الثاني بطريقة مماثلة.

ولكن ما هو أكثر ربحية - بيع أو تأجير الشقة للمستأجرين، أو استخدام المبنى كمساحة تجارية؟

السبب الرئيسي الذي يدفع أصحاب الشقق في الأدوار الأرضية لتحويل المساحة السكنية إلى حالة العقارات التجارية هو توقع أرباح أعلى من تأجير العقار أو من بيعه. هناك منطق معين وحس سليم في هذا القرار، ناهيك عن الفوائد: كالعادة، الشقق في الطوابق الأولى أرخص بنسبة 10-12٪ من مساحة المعيشة الموجودة أعلاه. وبناء على ذلك، من خلال تحويل الشقة إلى مساحة تجارية، يمكنك بيعها أو تأجيرها بشروط أكثر ملاءمة.

وفقا للبيانات الإحصائية مدير أول قسم المبيعات في شركة "البيت الروسي للعقارات"، فاليري أريستارخوفويمكن زيادة الدخل من بيع هذه المنطقة بنسبة 18-20٪. تدعي رئيسة قسم العقارات التجارية في شركة NDV Real Estate، إيفغينيا بورزوفا، أن المباني غير السكنية، التي لها موقع وتصميم مماثل للشقة، تكلف أكثر بنسبة 20-25٪. يوري تارانينكو، مدير قسم العقارات التجارية في مجموعة شركات RRG، أكثر تفاؤلاً في تقييماته: في رأيه، زيادة القيمة بنسبة 30-40٪ ليست الحد الأقصى لمثل هذه المنطقة. الربح من تأجير العقارات التجارية، والتي تم تصنيفها في الأصل كمخزون سكني، وفقًا لفاليري أريستارخوف، يكون أحيانًا أعلى بمقدار 5-6 مرات.

ومع ذلك، ليس من الممكن دائما تحقيق مثل هذه النتائج العالية. يوضح يوري تارانينكو (RRG) أسباب ذلك: "إن حجم المعروض من العقارات المكتبية، بما في ذلك مراكز الأعمال عالية الجودة، من حيث المبدأ، لا توجد حاجة ملحة للأشياء الموجودة في الطوابق الأرضية، وهي كذلك ليس في الطلب المتسرع.

لكي تولد المباني التجارية في مبنى سكني دخلاً مرتفعًا، يجب أن تكون موجودة في مكان تزداد فيه كثافة الحياة في المدينة، أي يجب أن تكون سائلة. "يعتمد نجاح العقارات التجارية على المنطقة والمبنى المحدد الذي يقع فيه، ومدى ربحية هذا المنزل من حيث حركة المشاة والمركبات، ومدى قربه من المترو،" ماريا كونداكوفا، رئيسة القسم التجاري. قسم العقارات في شركة ذات مسؤولية محدودة، تشارك تجربتها في Est-a-Tet.

ليس من المستغرب أن تقع المباني المطلوبة والمتاحة للمستأجرين في الأجزاء الوسطى من المدينة، ما يسمى بمناطق الأعمال والتسوق (تُستخدم هذه العقارات للمحلات التجارية وخدمات المستهلكين ومراكز المكاتب وما إلى ذلك). الطلب بشكل خاص على المباني الواقعة بالقرب من محطات المترو، في الشوارع المزدحمة ذات الكثافة المرورية العالية.

وقد لوحظ أن المباني التجارية في المناطق التي يعيش فيها مواطنون آمنون مالياً وذوي مكانة اجتماعية عالية تحقق أرباحًا أكبر. وكقاعدة عامة، تقع هذه المناطق بالقرب من وسط المدينة. يقول كونستانتين بروسين، مدير مركز سيفاستوبولسكو التابع لشركة INCOM-Real Estate LLC: "بشكل عام، بالإضافة إلى المنطقة الإدارية المركزية، تعد المناطق المكتظة بالسكان ذات المباني القديمة أكثر واعدة، حيث يتم بناء مجمعات سكنية جديدة بنشاط اليوم".

مناطق النوم ليست الخيار الأفضل لتحويل شقة إلى عقار تجاري. في الواقع، هذه العقارات أرخص بكثير من نظيراتها في المركز، خاصة إذا كان هناك محلات سوبر ماركت قريبة.

يقول يوري تارانينكو (RRG): "على سبيل المثال، في المناطق الصغيرة الجديدة، حيث يتم تصميم المباني غير السكنية في الطوابق الأولى دون فشل، لا يزال ما يصل إلى 60٪ من إجمالي عددها غير مطالب به". وينبغي أن نضيف إلى ذلك أنه، وفقا لفاليري أريستارخوف ("بيت العقارات الروسي")، من خلال تغيير وضع الشقة الواقعة في منطقة نائية من المدينة، من المرجح أن تخسر 15-20٪ من قيمتها. قيمتها من الحصول عليها.

تعتمد فوائد تحويل المساحة السكنية إلى عقارات تجارية أيضًا على تصميم وموقع الشقة نفسها. إذا كان من الممكن الوصول إلى شارع مزدحم، فإن بيع أو استئجار هذه المباني أكثر ربحية وأسهل. "وإذا كانت الشقة تطل على فناء أو شارع هادئ، فمن غير المرجح أن يكون الطلب عليها كعقار تجاري، ولا ينصح بنقلها إلى استخدام غير سكني"، يؤكد بافيل ليبيش، المدير العام لشركة Domus شركة تمويل. ويوضح: «الاستثناء الوحيد هنا هو الشقق الموجودة في الطوابق الأولى في وسط المدينة، والتي تحظى بإقبال كبير من مستأجري المكاتب الصغيرة».

يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه حتى العقارات التجارية الأكثر سيولة، كقاعدة عامة، يتم عرضها في السوق لفترة أطول من شقة مماثلة لها في الموقع والتخطيط والمنطقة. ولا يتأثر الطلب بعامل بيع المساحة أو تأجيرها. بالإضافة إلى ذلك، يتطلب تجديد وتسجيل كائن ما كممتلكات غير سكنية جمع الوثائق اللازمة، والموافقة من الوكالات الحكومية، وما إلى ذلك. فقط بعد ذلك سيكون من الممكن البدء في البحث عن مستأجرين أو مشتري العقارات التجارية.

"بشكل عام، ميزة بيع شقة في الطابق الأرضي دون نقلها إلى مخزون غير سكني هي القدرة على إتمام الصفقة بسرعة، والعيب هو التكلفة المنخفضة نسبيًا للعقار. إذا تم نقل الشقة إلى حالة المباني غير السكنية، فسوف يتغير كل شيء في الأماكن. "الميزة ستكون فرصة الحصول على سعر جيد، والعيب سيكون الوقت الذي يقضيه في التأخير البيروقراطي والبحث عن المشترين (المستأجرين)"، تشرح ريما بالياسنيكوفا، مديرة قسم المعلومات في نظام ملكية الدولة الموحد.

كل هذا الوقت، في حين أن المالك مشغول بالأعمال الورقية، سيتعين على المبنى دفع فواتير الخدمات، والتي، وفقا لفاديم لابين، مدير وكالة العقارات SPENCER ESTATE، أعلى بكثير من المدفوعات المماثلة مقابل شقة. "تبلغ تكلفة تشغيل المساحات التجارية في الطوابق الأرضية 40-60 روبل لكل متر مربع، بالإضافة إلى تكاليف المرافق، ويبلغ الدفع الشهري 100-120 روبل لكل متر مربع. م"، تشرح ماريا كونداكوفا (Est-a-Tet).

"إن صيانة المباني غير السكنية ستكلف بالتأكيد أكثر، لأن فواتير الخدمات العامة في هذه الحالة ستكون أعلى. بالأرقام، الحساب هو كما يلي: للمياه +10%، للحرارة +25%، للكهرباء +27% (على أساس متوسط التعريفة البالغة 2.5 روبل/كيلوواط ساعة). ونتيجة لذلك، سيكون الإيجار الشهري لمبنى غير سكني مساحته 100 متر أعلى بمقدار 2-2.5 ألف من إيجار شقة ذات حجم مماثل،" تؤكد كلمات زميلتها ماريا ليتينتسكايا، مديرة شركة Metrium Group.

ومن الجدير بالذكر أيضًا أن أصحاب المباني التجارية يدفعون الضرائب العقارية. تبلغ نسبة المساهمات، وفقًا لشركة Evgenia Borzova ("NDV-Real Estate")، حوالي 2.2٪ سنويًا من القيمة المتبقية للعقار. بالطبع، امتلاك المباني السكنية حاليا أكثر ربحية من التجارية.

هناك عيب آخر مهم في نقل المباني السكنية إلى عقار غير سكني وهو إجراء تسجيل العقارات التجارية: "إنه أمر معقد، ويستغرق الكثير من الوقت والجهد"، كما تقول إينا إجناتكينا، مديرة فرع بريسنيا لشركة MIC-Real Estate. .

إجراءات نقل المباني إلى مخزون غير سكني

في البداية، تجدر الإشارة إلى أن اللوائح الخاصة بهذا الإجراء ينص عليها قانون الإسكان في الاتحاد الروسي. تنص اللوائح ذات الصلة بوضوح على أنه لا يمكن تحويل كل منزل إلى مبنى تجاري. "أولاً، لا ينبغي تسجيل أي شخص في الشقة التي يتم نقلها، وثانيًا، يجب أن يكون من الممكن تنظيم مدخل منفصل هناك، معزول عن منطقة الهبوط والمدخل"، تشرح إيفغينيا بورزوفا ("NDV-Real Estate").

ويصبح الوضع أكثر تعقيدًا مع نقل الشقق الموجودة في الطوابق الثانية إلى مخزون غير سكني. في هذه الحالة، لا يمكن التسجيل إلا إذا تم استخدام الطابق السفلي من المنزل أيضًا للعقارات التجارية. "علاوة على ذلك، بغض النظر عن مكان وجود الكائن، إذا تم شراؤه برهن عقاري ورهنه للبنك، فسيكون من المستحيل تحويله إلى صندوق غير سكني"، توضح إينا إجناتكينا (MIC-Real Estate) ).

"بالإضافة إلى التنفيذ غير المشروط لهذه المتطلبات، من الضروري أن تكون الشقة ذات مخطط مفتوح - لتحويل المبنى إلى متجر أو مكتب أو صالون"، تقول إيلينا ميشينا، مديرة شركة MIEL-Commercial Real Estate.

إذا كانت الشقة تلبي المتطلبات المذكورة أعلاه بالكامل، فيمكنك البدء في عملية النقل.

في البداية، من الضروري وضع خطة مشروع، والتي ستظهر في الرسم كيف سيتغير تخطيط الغرفة، حيث سيتم وضع المدخل والخروج، ومنطقة المبيعات، ومرافق التخزين، وما إلى ذلك. من الضروري أيضًا مراعاة أن تحويل مبنى سكني إلى مكتب تجاري أو متجر قد يتطلب تركيب تهوية إضافية وأجهزة إنذار للحريق وعناصر عازلة للصوت وما إلى ذلك.

بعد تطوير المشروع، ستحتاج إلى جمع مجموعة رائعة من المستندات. "لنقل مبنى سكني إلى غير سكني، يجب أن يكون لديك طلب، ووثائق ملكية الشقة (شهادة الملكية)، وجواز سفر فني (إذا لم يكن لديك واحد، فسيتعين عليك أولاً الحصول على مثل هذه الوثيقة) "، مخطط طابقي من BTI وشرح"، تشرح إينا إجناتكين ("MIC-Real Estate"). يمكنك إضافة إلى هذه القائمة شهادة صادرة على أساس معلومات من سجل المنزل، ومقتطف من DEZ واستنتاج من BTI حول إمكانية تحويل الشقة إلى عقار تجاري.

أيضًا، دون فشل، وفقًا لجميع الخبراء، بما في ذلك إيلينا ميشينا ("MIEL-Commercial Real Estate")، ستكون الموافقات مطلوبة من سلطات مراقبة الدولة ومنظمات الحكم الذاتي المحلية: هندسة مدينة موسكو، مفتشية الحرائق، Mosenergo، Mosgorgaz، Moszhilinspektsiya و اخرين . والأهم من ذلك أنه سيكون من الضروري الحصول على موافقة كتابية لنقل الشقة للاستخدام غير السكني من جميع سكان المبنى. الحصول عليه، كما تبين الممارسة، يمكن أن يكون صعبا للغاية.

بالإضافة إلى كل ما سبق، إذا كان الشيء المراد نقله عبارة عن نصب تذكاري معماري أو يقع المنزل في منطقة التطور التاريخي للمدينة، فعندئذ لتحويل الشقة إلى عقار تجاري، يجب الحصول على إذن من لجنة موسكو بشأن ستكون هناك حاجة إلى الهندسة المعمارية والتخطيط الحضري، وكذلك إدارة التراث الثقافي في موسكو.

فقط بعد جمع جميع وثائق التصريح، يتم تقديمها من خلال خدمة "النافذة الواحدة" إلى إدارة الإسكان وسياسة الإسكان في موسكو. يتم تقييمها من قبل لجنة المدينة المشتركة بين الإدارات المعنية باستخدام مخزون المساكن، والتي تحدد جدوى وإمكانية نقل الشقة إلى مخزون غير سكني. يتم تقييم تكلفة إجراء النقل من قبل لجنة المدينة للخصخصة وإدارة الإسكان.

"يمكن أن تصل تكاليف الترجمة إلى 30 ألف دولار أو أكثر، وتستغرق عملية إعادة التسجيل نفسها من عدة أشهر إلى سنة ونصف"، كما يوضح فاليري أريستارخوف ("البيت الروسي للعقارات"). بيانات زميلته إيلينا ميشينا من MIEL-Commercial Real Estate هي كما يلي: يمكن أن تتراوح نفقات تحويل السكن إلى عقارات تجارية من 900000 إلى 1300000 روبل.

ومع ذلك، فهذه ليست كل الرسوم التي سيتعين على المالك دفعها من أجل الحصول على إذن بتنفيذ هذا الإجراء. وسيحتاج أيضًا إلى تسجيل النقل في غرفة التسجيل ودفع رسوم الدولة البالغة 1000 روبل للأفراد و15000 روبل للكيانات القانونية.

وبالطبع يمكن لمالك الشقة أن يطلب نقل المساحة السكنية إلى ملكية غير سكنية من شركة متخصصة تقوم بجميع العمليات المذكورة أعلاه له. تقول إيفجينيا بورزوفا ("NDV-Real Estate"): "تبلغ تكلفة هذه الترجمة الجاهزة ما بين 40 إلى 50 ألف دولار أمريكي".

الفوائد بأعداد ملموسة

مما لا شك فيه أن إجراءات نقل مبنى سكني إلى حالة منشأة تجارية هي مسألة معقدة ومكلفة إلى حد ما. ومما يزيد الوضع تعقيدًا حقيقة أن تكاليف تحويل السكن إلى عقار غير سكني لا تُغطى دائمًا في المستقبل، نظرًا لأنه لن تكلف العقارات التجارية في جميع الحالات أكثر من تكلفة المساحة السكنية. "إذا كانت المباني غير السكنية منذ 5 إلى 7 سنوات تكلف تقليديًا أكثر من شقة في نفس المبنى، فهذا ليس هو الحال دائمًا الآن. على سبيل المثال، يتم بيع المباني في الطابق الأول من مبنى Khrushchev المكون من خمسة طوابق، ويقع على بعد 20 دقيقة سيرا على الأقدام من محطة مترو Ryazansky Prospekt. مساحتها 189م2. م، والتكلفة 82500 روبل / قدم مربع. م وشقة من نفس الحجم في نفس المبنى ستكلف 130-140 ألف روبل. لكل متر مربع م"، توضح إيلينا ميشينا ("MIEL-Commercial Real Estate").

"وفي الممارسة العملية لشركتنا كانت هناك حالة توضيحية بنفس القدر: لقد قمنا ببيع شقة في Malaya Dmitrovka، وتقع في الطابق الأول. تم تقديمه كمسكن ومباني تجارية - بدون تسجيل نقل. كان هناك اهتمام كبير بالملكية كمساحة مكتبية، لكن المبنى الذي يقع فيه كان يقع في فناء منزل آخر وكانت جميع النوافذ تواجه الفناء. نتيجة لذلك، تم بيع العقار كمسكن: اتضح أنه أكثر ربحية. وكان المالك مسرورًا لأنه لم يهتم بالترجمة،" يؤكد كلام زميله فاديم لامين (شركة سبنسر العقارية). ويعطي أيضًا مثالاً آخر: “هناك وضع مماثل مع الإيجار: قمنا بتأجير شقة في شارع كراسينا دون تحويلها إلى استخدام غير سكني، على الرغم من أن المستأجر، الذي يعيش في غرفة واحدة، استخدم الاثنتين الأخريين للعمل. منذ أن عاش هناك، كان كل شيء قانونيًا تمامًا. وإذا تم نقل هذه الشقة إلى مبنى غير سكني، فإن تأجيرها لن يكون مربحا تماما.

بالطبع، هناك أيضًا أمثلة حيث كان تحويل الشقة إلى حالة مبنى تجاري أكثر ربحية من بيع مساحة سكنية. "على سبيل المثال، بمجرد إعادة توطين سكان شقة مشتركة - شقة صغيرة من غرفتين بمساحة 42 مترًا مربعًا. م في الطابق الأرضي بالقرب من محطة مترو Oktyabrskoye Pole وتحويلها إلى استخدام غير سكني. "وبسبب الفرق في السعر بين المباني السكنية وغير السكنية، تمكنوا من تزويد اثنين من الجيران بشقق منفصلة من غرفة واحدة في نفس المنطقة دون دفع إضافي،" يقول كونستانتين بروسين ("INCOM-Real Estate").

ما هو الوضع في وسط العاصمة؟ "هنا، المباني التجارية المجهزة تجهيزًا جيدًا والموقع الجيد أغلى من السكن. يعني شقة بمساحة 100 متر مربع. يمكن تأجير م في الطابق الأرضي كمباني سكنية مقابل 50-100 ألف روبل. شهريًا، وتأجيره كمكتب سيجلب للمالك ما لا يقل عن 150-300 ألف روبل. شهريا. "تكلفة المتر المربع لبيع المكاتب على طرق النقل المزدحمة مثل شارع تفرسكايا، كوتوزوفسكي بروسبكت، جاردن رينج يمكن أن تصل إلى عشرات الآلاف من الدولارات، ويتم بيعها بسرعة كبيرة"، يوضح بافيل ليبيش ("Domus Finance"). علماً أن متوسط تكلفة المتر المربع للسكن في هذه المناطق لا يتجاوز 19-20 ألف دولار.

هذه المقالة هي مادة مرجعية وإعلامية، وجميع المعلومات الواردة فيها مقدمة لأغراض إعلامية وهي لأغراض إعلامية فقط.

ولكن هل هذا منطقي؟ ما هو أكثر ربحية للإيجار أو البيع: المباني التجارية أو الشقق؟ هذا ما قررت اكتشافه.

لكي تحقق المباني غير السكنية ربحًا جيدًا، يجب أن تكون في المكان "الصحيح" وأن تكون سائلة. يقول: "يعتمد نجاح العقارات التجارية على المنطقة والمبنى المحدد الذي يقع فيه، ومدى فائدة هذا المبنى من حيث حركة المشاة والمركبات، ومدى قربه من المترو". ماريا كونداكوفا، رئيسة قسم العقارات التجارية في Est-a-Tet.في الطلب بين المستأجرين والمباني غير السكنية القابلة للتسويق تقع في المناطق المركزية (يتم استخدامها ليس فقط للمحلات التجارية والخدمات الاستهلاكية، ولكن أيضًا للمكاتب)، بالقرب من محطات القطارات والمحطات، في الشوارع المزدحمة بحركة المرور، خاصة إذا كان معظم السكان المحليين يتدفقون على طول هذه الشوارع إلى المترو القريب. علاوة على ذلك، يمكن تحقيق أرباح أكبر من خلال المناطق التي يعيش فيها مواطنون يتمتعون بوضع اجتماعي أعلى وفرص مادية أفضل، أي المناطق التي يعيش فيها مواطنون يتمتعون بمكانة اجتماعية أعلى وفرص مادية أفضل. ليس بعيدًا جدًا عن المركز - على بعد 2-3 محطات من الخط الدائري، ويقع على طرق مرموقة. "بشكل عام، هناك مناطق واعدة أكثر (إلى جانب المنطقة الإدارية المركزية - إد.) هي المناطق المكتظة بالسكان ذات المباني القديمة، حيث يتم بناء المجمعات السكنية الجديدة بنشاط اليوم"، كما يعتقد. كونستانتين بروسين، رئيس مكتب سيفاستوبولسكو لشركة INCOM-Real Estate.

"وفي ممارستنا كانت هناك مثل هذه الحالة: كنا نبيع شقة في Malaya Dmitrovka في الطابق الأول. تم عرضه كمسكن ومباني تجارية (ولكن بدون تسجيل النقل. - من المحرر). كان هناك العديد من العروض للملكية كمساحة مكتبية، ولكن المنزل الذي يقع فيه كان يقع في فناء منزل آخر وكانت جميع النوافذ تواجه الفناء. ونتيجة لذلك، باعوا العقار كمسكن، واتضح أنه أكثر ربحية، وكان المالك سعيدًا جدًا لأنها لم تهتم بالترجمة، كما يقول فاديم لامين (SPENCER ESTATE). – هناك مثال مشابه مع الإيجار: قمنا بتأجير شقة في شارع كراسينا دون تحويلها إلى استخدام غير سكني، على الرغم من أن المستأجر الذي يعيش في غرفة واحدة يستخدم الاثنتين الأخريين للعمل. منذ أن عاش هناك، كان كل شيء قانونيًا تمامًا. وإذا تم نقل هذه الشقة إلى مبنى غير سكني، فإن تأجيرها لن يكون مربحا تماما.

ملخص
وبالتالي، قد يكون نقل الشقة إلى مبنى غير سكني فكرة مربحة تمامًا، ولكن قبل أن تقرر اتخاذ مثل هذه الخطوة، يجب عليك بالتأكيد حساب الربح المحتمل، وكذلك مراعاة استعدادك للمشاركة في النقل - قضاء الوقت والجهد في جمع الوثائق وإعادة بناء المبنى. ومن الجدير بالذكر أيضًا أنه إذا كان العقار سيتم بيعه وكانت هناك حاجة إلى المال بسرعة كبيرة، فلا يستحق تغيير حالته، لأن عملية النقل قد تستغرق وقتًا طويلاً.