التصرف في حصة: بيع جزء منها اختياريًا، عن طريق المحكمة. كيف تحمي نفسك من الغربة؟ المشاركة في شقة: تعليمات الاستخدام هل صحيح أن عددًا كبيرًا من المحتالين يعملون في هذا المجال؟

عزيزتي إيلينا نيكولاييفنا!
وفقًا لأحكام قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، يجب أن تكون المباني السكنية الأخرى المقدمة للمواطنين فيما يتعلق بالإخلاء بموجب اتفاقية الإيجار الاجتماعي مجهزة بوسائل الراحة وبكمية لا تقل عن مستوى الكفاف المحدد للمواطن المدين و يمكن تثبيت من يعوله، أي إثبات حقيقة قبول الميراث لتوفير المرور والمرور عبر قطعة أرض مجاورة.
3. المطبوعات المقدمة عن طريق الميراث (التي تتم في مكان فرض الضرائب عليها) معفاة من الضرائب وفقا لهذا القانون (المادة 326).
4. يتم تقديم خصم ضريبي لدافعي الضرائب بناءً على طلب كتابي من دافعي الضرائب، بالإضافة إلى مستندات الدفع المنفذة بالطريقة المقررة وتأكيد حقيقة دفع دافعي الضرائب للأموال مقابل النفقات المتكبدة (إيصالات الاستلام) أمر (تقسيم) وقائمة الأعمال وأشرطة الصوت (البند أ) الجزء 1 من المادة 13 من قانون 15 أغسطس 1996 81-FZ) (مع طلب اللجوء المؤقت الصادر قبل نهاية الاختيار، أو فبراير، شهادة من مكان عمل الشخص الذي أعرب عن رغبته في أن يصبح وصيًا، تشير إلى المنصب ومتوسط ​​دفعات الراتب لآخر 12 شهرًا و (أو) وثيقة أخرى تؤكد سلطة الممثل دون أسباب وجيهة، الهيئات الحكومية المحلية التي يرسل إليها نداءً كتابيًا، أو اللقب، أو الاسم الأول، أو اسم العائلة للمسؤول المعني، أو منصب الشخص المعني، بالإضافة إلى لقبه، أو اسم عائلته، أو اسم عائلته (الأخير - إذا كان متاحًا)، العنوان البريدي الذي ينبغي إرسال الرد إليه، والإخطار بإحالة الاستئناف، ويحدد جوهر الاقتراح أو البيان أو الشكوى، ويضع توقيعًا شخصيًا وتاريخًا.
3.3. تقديم المعلومات بناءً على طلب مؤقت أو عند إنهاء الحق في التنازل المبكر عن معاش العمل لكبار السن، وإرفاق المستندات التي تؤكد ملكية هذا العقار (إن وجدت)،
- نسخة من شهادة حق الميراث للفرد الملزم بدفع النفقة، و (أو) في حالة عدم اكتمال سداد متأخرات النفقة، يجب إنهاء الدفع من قبل وكلاء الضرائب إلى البنك، وتوزيعها على أساس المادة 19 من هذا القانون الاتحادي، أو في غياب الشخص المحدد بمبادرة منه مع الإشارة الإلزامية إلى تاريخ إخطار الأمر بالتعويض عن الخسائر والشهود لفترة أخرى، ووفقًا للمادة. 450 من القانون المدني للاتحاد الروسي، فترة التقادم للمطالبات بالتعويض عن الخسائر الناجمة عن الحاجة إلى ضمان الوفاء بالالتزام بعد ثمانية أشهر تقويمية من تاريخ استلام القرض الاستهلاكي (القرض).
من الضروري التقديم إلى سجل مطالبات الدائنين بالطريقة المنصوص عليها في الفقرة 1 من هذه المادة، في موعد لا يتجاوز 10 أيام بعد استلام الإخطار الموقع من الأطراف، وسيقدم المدعي طلبًا إلى المحكمة لحماية حقوقه كمستهلك.
المادة 1079. المسؤولية عن الضرر الناجم عن الأنشطة التي تشكل خطراً متزايداً على الآخرين
1. الكيانات القانونية والمواطنين الذين ترتبط أنشطتهم بزيادة الخطر على الآخرين (استخدام المركبات والآليات والطاقة الكهربائية ذات الجهد العالي والطاقة النووية والمتفجرات والسموم القوية وما إلى ذلك، والبناء والأنشطة الأخرى ذات الصلة، وما إلى ذلك.)، وهم ملزمون بالتعويض عن الضرر الناجم عن مصدر خطر متزايد، ما لم يثبتوا أن الضرر نشأ نتيجة قوة قاهرة أو نية الضحية. يجوز للمحكمة إعفاء مالك مصدر الخطر المتزايد من المسؤولية كليًا أو جزئيًا أيضًا للأسباب المنصوص عليها في الفقرتين 2 و 3 من المادة 1083 من هذا القانون.
مع الاحترام المحامية نيكلييفا إيلينا فالنتينوفنا!

من المعروف أن هناك قدرًا كبيرًا من المساكن في روسيا مملوكة ملكية مشتركة. يعتبر السماسرة أن شراء وبيع مثل هذه الممتلكات من أصعب المعاملات العقارية. نخبرك ما هي المشاركة وما يمكنك فعله بها.

ما هي المشاركة في الشقة؟

كل شيء بسيط، ولكن في نفس الوقت معقد. الحصة، وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي، هي ملكية مملوكة لشخصين أو أكثر بموجب حق الملكية المشتركة. يمكن أن تعود الملكية إلى عدة أشخاص وتنقسم إلى أسهم، وهي ملكية مشتركة، وتكون أيضًا ملكية مشتركة - أي دون تحديد حصص لكل منهم.

تختلف الإحصائيات حول هذه المسألة: يُعتقد أن ما بين 50 إلى 80٪ من المساكن الحضرية في روسيا مملوكة ملكية مشتركة. كل هذه ليست فقط شقق مشتركة باقية في المباني التاريخية في مراكز المدن ومباني "ستالين"، ولكنها أيضًا مساكن في مباني جديدة. في كثير من الأحيان، تتفكك العائلات الشابة، ويتم تقسيم الممتلكات، ويصبح السكن ملكية مشتركة؛ كما أن ورثة المالكين المتوفين يملكون أسهماً في الشقق.

وإذا أخذنا الملكية المشتركة كمثال، فمن الصحيح أن نقول إن الأسهم في مثل هذه المساكن غير محددة. أي أنه عندما يقوم الزوجان بشراء مسكن وتسجيل الشقة باسم الزوج أو الزوجة، يصبح أكثر من زوج هو المالك. وتعتبر هذه الممتلكات مشتركة، وفي حالة الطلاق وإجراءات تقسيم الممتلكات، تقوم المحكمة بتقسيم السكن بالتساوي، باستثناء حالات معينة. يتم تقسيم الشقة إلى أجزاء مختلفة إذا: بقي الطفل مع أحد الوالدين؛ في حالة قيام أحد الزوجين باستثمار مبالغ كبيرة في الشراء، على سبيل المثال، بيع شقة تم شراؤها قبل الزواج.

الملكية المشتركة هي مسكن مقسم إلى أسهم، كل منها مملوك للمالك. يمكن أن يرث الشقة عدة أشخاص في وقت واحد، ويمكن شراؤها من قبل اثنين أو أكثر من المشترين، ويمكن إهداؤها لعدة أشخاص أو تقسيمها إلى أسهم من قبل الزوجين. في شهادة الملكية، يتم تحديد الأسهم دائمًا على أنها ثانية أو ثلث، وما إلى ذلك. يمكن اختيار المشاركة (من يجب أن يعيش في أي غرفة) من خلال المفاوضات بين الطرفين، وكذلك في المحكمة، عندما يتم تحديد إجراءات استخدام العقار هناك. ومن المثير للاهتمام أن المالك لا يمكنه البدء في المطالبة بغرفة كاملة إلا عندما يكون إجمالي لقطات حصته مساويًا أو يتجاوز لقطات الغرفة في شقة معينة. إذا كانت حصتك 15 مترا مربعا، والشقة بها غرف 12 و 16 و 20 مترا مربعا. م، يمكنك فقط المطالبة أمام المحكمة بغرفة مساحتها 12 مترًا مربعًا. م.

ومع ذلك، غالبا ما يفشل أصحابها في التوصل إلى اتفاق. حتى في المحكمة، من الصعب تحديد ترتيب الاستخدام في حالة مطالبة أربعة مالكين أو أكثر بمذكرة بقيمة ثلاثة روبل. ويقول المحامون إنه في مثل هذه الحالات لن تقوم المحكمة بتقسيم الغرف، ولكنها ببساطة سترفض المطالبة. سيتعين على المساهمين بيع أو استبدال الشقة.

فهل صحيح أن هناك عدداً كبيراً من المحتالين الذين يعملون في هذا المجال؟

في الماضي، كان من الممكن في كثير من الأحيان رؤية مواد في وسائل الإعلام حول ما يسمى "مداهمة الشقق"، عندما كانت الأسهم في الشقق هدفًا للاحتيال. الآن أصبحت هذه القصص أقل أهمية: منذ عام 2015، أصبح كاتب العدل مطلوبًا للمعاملات التي تنطوي على التصرف في الأسهم مقابل رسوم، ومنذ يونيو 2016، دخل القانون حيز التنفيذ في الدولة، والذي بموجبه أي تغيير في ملكية العقارات تم تسجيله لدى كاتب العدل. ويعتقد الخبراء أن هذا الإجراء يعمل أيضًا ضد الاحتيال. للتصديق على المعاملات بالأسهم، يمكن لكتاب العدل تحصيل رسوم لا تزيد عن 20 ألف روبل.

فهل هناك طلب على مثل هذه العقارات؟

ويعتقد أن هناك عدة فئات من مشتري الأسهم. هناك روس يأتون إلى المدن الكبرى من المقاطعات، وهم بحاجة حقًا إلى التسجيل. ومن المعروف أن التسجيل يحل العديد من المشاكل: فهو ضروري عند التسجيل في العيادة أو الحصول على وظيفة أو إرسال الأطفال إلى المدرسة أو روضة الأطفال. إضافة إلى ذلك، هناك فئات من المواطنين يشترون أسهماً في الشقق خصيصاً للسكن: لا يستطيع الجميع حتى تحمل الرهن العقاري، ناهيك عن شراء شقة، ولا يرى كثيرون أن استئجار منزل هو حل للمشكلة. هناك أيضًا إيجابيات في هذا السوق، أولئك الذين يشترون الشقق بالأسهم ويحاولون تحقيق الربح. على سبيل المثال، هناك مخطط يتم من خلاله شراء عدد من الأسهم، وبيعها بسعر أعلى للمالك المتبقي، الذي يرغب في شراء الشقة بأكملها.

ماذا يمكنك أن تفعل بحصتك في الشقة؟

ويمكن بيعها أو التبرع بها أو توريثها أو رهنها. ولسوء الحظ، فإن الحصة ليست الشقة بأكملها، ولن يكون من الممكن بيعها بمجرد طرحها في السوق. قبل بيع ممتلكاته، يجب على المزارع أن يقدم حصة لجيرانه. يتم تنظيم هذا الإجراء بموجب المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي. وفي الوقت نفسه، لا يتعين عليك تقديم ذلك فحسب، بل يتعين عليك القيام بذلك كتابيًا. يجب عليك إرسال إشعار يوضح السعر. كقاعدة عامة، يتم استخدام الرسائل مع إيصال الإرجاع لهذا الغرض. إذا كان المالكون المشاركون لا يرغبون في شراء الجزء الذي سيتم بيعه من الشقة خلال شهر من تاريخ استلام الخطاب أو التنازل عن حقهم التفضيلي كتابيًا قبل انتهاء المدة، فيمكنك وضع ممتلكاتك بأمان للبيع. في الوقت نفسه، هناك فارق بسيط مهم: تحتاج إلى بيع حصتك بالضبط بالسعر وبنفس الشروط التي عرضتها على المساهمين الآخرين. إذا انحرفت عن هذه الشروط (على سبيل المثال، عن طريق تغيير السعر أثناء البيع إلى سعر أقل)، فيمكن للمالكين الآخرين مقاضاتك والطعن في البيع. الاستثناء من هذه القاعدة هو زيادة السعر. في حالة قرر العديد من المساهمين شراء سهم مرة واحدة، يمكن للبائع نفسه اختيار المشتري.

من المهم أن نتذكر!

غالبًا ما تكون المشكلة عند بيع الحصة هي الغياب الجسدي للمالكين الآخرين في الشقة. وقد يعيشون في مدن وبلدان أخرى، ولكن موقعهم الدقيق غير معروف. من الناحية القانونية، من أجل الامتثال لمتطلبات الإشعار الكتابي للمشاركين المشاركين، من الضروري أن يكون لديك دليل على أن إشعارات البيع قد تم إرسالها إلى هؤلاء الأشخاص في آخر مكان إقامة معروف لهم. إذا حكمنا من خلال الممارسة الحالية، فمن الأفضل أن يكون في متناول اليد أكبر قدر ممكن من الأدلة التي تفيد بأن جميع التدابير لإخطار المالكين المشاركين قد تم اتخاذها. سيؤدي ذلك إلى تسهيل حل النزاعات في المحكمة لاحقًا في حالة حدوث ذلك.

عند شراء حصة في شقة، عليك أن تعرف أن التسجيل في مكان إقامة جديد لا يتطلب موافقة أصحاب الأسهم الأخرى. كل ما عليك فعله هو إحضار إثبات الملكية معك. إذا كنت تخطط للانتقال إلى غرفة مع عائلتك، عليك أن تتذكر أن موافقة المالكين المشاركين مطلوبة لتسجيل أفراد الأسرة المتبقين. وفي مثل هذه الحالات ينصح الخبراء بشراء حصة في الشقة دفعة واحدة لكل من سيعيش فيها ومن تريد التسجيل فيها. على سبيل المثال، إذا اشتريت نصف حصة في شقة لأربعة أشخاص، فإن الأمر يستحق شرائها بثمن حصة كل شخص.

يمكنك منح حصتك في الشقة أو التعهد بها أو توريثها دون مطالبة المساهمين الآخرين. بشكل منفصل، تجدر الإشارة إلى أنه في حالة قيام المالك بتصرف حصة لصالح طفل متزوج، لا يمكن تقسيم الحصة الموهوبة بين الزوج والزوجة عند الطلاق.

كيف تبيع حصة بأكبر قدر ممكن من الكفاءة؟

ويرى الخبراء أن الخيار الأمثل، الذي يتم فيه تحديد الحد الأقصى لسعر الحصة المطروحة للبيع، هو بيع الشقة بأكملها بالاتفاق مع المالكين الآخرين. لسوء الحظ، هذا لا يحدث في كثير من الأحيان. وإذا تم بيع جميع حصص السكن بشكل منفصل، فقد تنشأ صراعات تمنع بيع العقار في وقت قصير. في مثل هذه الحالات، يلجأ العديد من البائعين إلى وكالات عقارية خاصة تشمل خدماتها العمل بأسهم الشقق.

في روسيا، أكثر من نصف المساكن مملوكة ملكية مشتركة. الحصة في الشقة ليست غرفة معينة أو متر مربع، بل هي كذلك جزء من الحق في امتلاك منزلعلى قدم المساواة مع المالكين الآخرين. وامتلاك حصة ليس مثل امتلاك شقة. وبطبيعة الحال، يمكنك التصرف في الجزء الخاص بك من السكن بأي طريقة تريدها، ولكن هناك قواعد معينة يحددها القانون. ومن أجل عدم إنفاق ميزانية الأسرة على المعاملات التي قد تعتبر غير قانونية، من الضروري اتباع قواعد المعاملات مع الأسهم.

وفقا للمادة 244 من القانون المدني، يمكن أن تكون الملكية مشتركة أو مشتركة.

الملكية المشتركة هي عندما لا يتم تعيين الأسهم في الشقة بأي شكل من الأشكال. على سبيل المثال، إذا تم شراء السكن من قبل الزوجين، ولكن تم تسجيله باسم أحدهما، فهذا لا يعني أنه هو مالك الشقة. وبشكل افتراضي، فهي ملكية مشتركة بين الزوج والزوجة. أثناء الطلاق وتقسيم الممتلكات، سيقوم القاضي بتقسيم الشقة بالتساوي، ولكن قد ينحرف عن المساواة في الأسهم إذا:

• يبقى الطفل مع أحد الوالدين؛
• استثمر أحد الزوجين جزءًا كبيرًا من الشقة (على سبيل المثال، بيع ممتلكات ما قبل الزواج).

الملكية المشتركة هي ملكية شقة مقسمة إلى أسهم. قد تظهر هذه الخاصية لأسباب مختلفة، على سبيل المثال:

• الشقة ورثها عدة ورثة.
• تم شراؤها أو قبولها كهدية من قبل عدة أشخاص؛
• منفصلين بين الزوجين.

في هذه الحالة، تتم الإشارة دائمًا إلى الأسهم في شهادة الشقة، على سبيل المثال، ½، 1/3، إلخ.

على سبيل المثال، لا يحق لصاحب حصة ثلث شقة تبلغ مساحتها ستين مترًا أن يقطع سياجًا بطول 20 مترًا ويستقر هناك.

لا يمكن تحديد من يمكنه العيش في أي غرفة إلا بطريقتين:

• يتفقون فيما بينهم؛
• اطلب من المحكمة أن تقرر إجراءات استخدام مساحة المعيشة.

ولكن حتى في حالة التقاضي، ليس من الممكن دائمًا الحصول على قرار بشأن إجراءات استخدام السكنعلى سبيل المثال، إذا كانت الشقة المكونة من غرفتين بها ثلاثة مساهمين أو أكثر، فلن يقسم القاضي الغرف، بل سيرفض المطالبة ببساطة بسبب الاستحالة. لهذا في معظم الحالات، يتم حل النزاعات حول الأسهم ببساطة - عن طريق تبادل أو بيع الشقة بأكملها.

كيف يمكنك التصرف في حصتك؟

وفقا للمادة 244 من القانون المدني، يمكن أن يكون الجزء الخاص بك من الشقة:

• بيع أو تبرع؛
• توريث
• ارقد

ومع ذلك، بما أن هذه لا تزال حصة، وليس الشقة بأكملها، فلن يكون من الممكن بيعها دون الطلب. حددت المادة 250 من القانون المدني ميزة المشاركين المشاركين في شراء حصة عند بيعها. على سبيل المثال، إذا كنت ستبيع حصتك، فيجب عليك أولاً أن تعرض شرائها منك على المالكين الآخرين للشقة بالسعر المعلن. علاوة على ذلك يجب أن يكون العرض كتابيًاعلى سبيل المثال، في خطاب مسجل مع إشعار.

لمعلوماتك
يمكنك إعطاء حصتك أو توريثها أو رهنها دون أن تطلب ذلك.

إذا كنت تواجه مسألة ما إذا كنت تريد بيع حصة أو التبرع بها، أنت بحاجة إلى بعض الفروق الدقيقة:

• إذا كنت تملك السهم لمدة تقل عن 3 سنوات، فسوف تحتاج إلى دفع ضريبة 13% على البيع؛
• عند تقديم هدية، سيدفع المتبرع له الضريبة (الأقارب المقربون - الأطفال والآباء والزوج/الزوجة - لا يدفعون الضريبة)؛
• ولن يتم تقسيم النصيب الموهوب بين الزوجين في حالة الطلاق، مقابل البيع (وهذا يشير إلى الحالة التي يتنازل فيها صاحب السهم لصالح ولده المتزوج بالفعل).

ولكن قبل التصرف في حصة غير محددة (ملكية مشتركة) يجب أولا تحديدها.

كيفية تسجيل حصة في شقة

كما سبق أن أوضحت، يمكن تحديد الحصة إما بالاتفاق أو في المحكمة.
هذا مطلوب بموجب المادة 244 من القانون المدني.

إذا قرر جميع المالكين المشاركين في شقة مشتركة تحديد حصصهم وديًا، فيجب عليك القيام بذلك:

• وضع اتفاقية مكتوبة بشأن تحديد الأسهم؛
• قم بتسجيله مع Rosreestr.

في السابق، تم توثيق جميع المعاملات العقارية، ولكن الآن هذا غير مطلوب. لكنه ليس محظورا أيضا.

وإذا لم يكن هناك اتفاق بين الشركاء، فالقاضي وحده هو الذي يحق له تحديد الحصص. بشكل افتراضي، تكون الحصص في شقة مشتركة متساوية. ولكن من الممكن أيضًا زيادة فضل شخص ما إذا:

• ولم يتم استثمار الأموال بالتساوي في الشراء أو البناء؛
• قام أحد المالكين المشاركين بتحسين حالة الشقة على نفقته الخاصة (على سبيل المثال، تركيب إمدادات المياه).

في هذه الحالة، في Rosreestr، لن تكون الوثيقة الرئيسية هي الاتفاقية، بل قرار المحكمة.

التبرع بحصة في شقة

هذه هي الصفقة الأكثر ربحية بين الأقارب المقربين. أبلغ عن التبرعات من المشاركين الآخرين ليست ضرورية، ولا يدفع الأقارب ضريبة الهدايا. يتم التبرع على خطوتين:

• يتم وضع صك الهدية.
• مسجل في روزريستر.

إن اتفاقية التبرع بحصة، أي صك الهبة، يتم وضعها بكل بساطة - فهي تصف من يعطي ماذا ولمن. لا يصف العقد الحصة، بل الشقة بأكملها، ولكن يشار إلى حجم الحصة. استمارة الهدية.

بعد إعداد صك الهدية، يجب تسجيله لدى Rosreestr. يمكنك الحضور إلى مكتب Rosreestr وMFC. بالإضافة إلى صك الهبة، عليك أن تأخذ جوازات سفر المتبرع والموهوب له وشهادة حصة.

من الممكن رفض المشاركة في شقة في حالة تقديم هدية في أي وقت. وحده الموهوب له أن يرفض دون أسباب، في حين أن المتبرع، بعد توقيع سند الهبة، لا يمكنه الرفض إلا إذا ساءت حالته المالية وكان التبرع بحصة سيحرمه من منزله الأخير.

ويمكن بعد ذلك إلغاء صك الهبة إذا تعدى المتبرع به على حياة المتبرع أو صحته. لكن هذا يجب أن يكون قرارًا من المحكمة، مدعمًا بحكم.

الرفض ممكن أيضًا عندما تقرر خصخصة الشقة.

كيفية التخلي عن حصة في شقة

إذا لم تتم خصخصة الشقة بعد، ولكن تم بالفعل اتخاذ قرار إعادة التسجيل، يتم تقسيم السكن بأجزاء متساوية بين كل من تم تسجيله في الشقة، وكما هو معروف، يمكن للبالغين المشاركة في الخصخصة مرة واحدة فقط.

في بعض الأحيان يتساءل الأطفال البالغون عن كيفية التخلي عن حصتهم في الشقة لصالح والديهم. مثل هذه الأسئلة ليست غير شائعة، على سبيل المثال، إذا كان من الممكن الحصول على شقة خدمة بموجب شهادة عسكرية أو في إطار برنامج الإسكان. هناك خياران لتطوير الأحداث:

• يمكن أن يتم تسريحك من منزل الوالدين قبل الخصخصة؛
• كتابة رفض الخصخصة من كاتب العدل.

في هذه الحالة، سيتم إعداد اتفاقية نقل الشقة مع الوالدين فقط. لكن الوضع مختلف تمامًا إذا كان الطفل قاصرًا. حتى لو سمح مجلس الوصاية بتسريح الطفل إلى منزل آخر، فقد يتم اعتبار المعاملة باطلة فيما بعد. ولذلك فمن الأفضل عدم المخاطرة وإدراج الطفل في الخصخصة.

حصة الطفل في الشقة

الأطفال هم شريحة محمية بشكل خاص من قبل الدولة.. إذا كان لدى الطفل
الممتلكات في شكل حصة من الشقة، يمكن للوالدين التصرف فيها، ولكن تحت إشراف دقيق من مجلس الأوصياء. حيث لا يمكن بيع الحصة إلا و ليس للوالدين الحق في أن يكونوا مشترين .

لبيع حصة الطفل يجب توافر الشروط التالية:

• تزويد الطفل بسكن آخر لا ينبغي أن يكون أصغر أو أسوأ؛
• الحصول على إذن كتابي من مجلس الأمناء بالبيع.

هناك حالات يتم فيها إعطاء الطفل جزءًا من شقة قبل البيع، على سبيل المثال، شقة الجدة، ثم يلجأ إلى الوصاية للحصول على إذن. هذا النهج خاطئ بشكل أساسي، لأن الطفل لديه الآن حصة في شقة الجدة وفي الشقة المباعة. وفي مقابل الحصة المباعة، عليك أن تعطي شيئا للطفل.

حل
قبل الذهاب إلى الوصاية، تحتاج إلى إعداد اتفاقية أولية للتبرع أو شراء وبيع حصة لصالح الطفل.

وبعد أن تمنح الوصاية الإذن بالبيع، يمكنك إبرام اتفاق أساسي، بموجبه تصبح الحصة في الشقة ملكا للطفل بدلا من ما تم بيعه.

لكن ضع في اعتبارك أن الوصاية قد تمنع البيع إذا:

• تتميز الحصة المشتراة بخصائص تقنية أسوأ مقارنة بالحصة المباعة (على سبيل المثال، لا توجد مياه جارية)؛
• تقع الشقة الجديدة في منطقة أسوأ من الشقة الحالية (على سبيل المثال، على المشارف، بعيدا عن المدرسة)؛
• لم يتم بناء السكن بعد (التعاوني).

من المعروف أن هناك قدرًا كبيرًا من المساكن في روسيا مملوكة ملكية مشتركة. يعتبر السماسرة أن شراء وبيع مثل هذه الممتلكات من أصعب المعاملات العقارية. نخبرك ما هي المشاركة وما يمكنك فعله بها.

ما هي المشاركة في الشقة؟

كل شيء بسيط، ولكن في نفس الوقت معقد. الحصة، وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي، هي ملكية مملوكة لشخصين أو أكثر بموجب حق الملكية المشتركة. يمكن أن تعود الملكية إلى عدة أشخاص وتنقسم إلى أسهم، وهي ملكية مشتركة، وتكون أيضًا ملكية مشتركة - أي دون تحديد حصص لكل منهم.

تختلف الإحصائيات حول هذه المسألة: يُعتقد أن ما بين 50 إلى 80٪ من المساكن الحضرية في روسيا مملوكة ملكية مشتركة. كل هذه ليست فقط شقق مشتركة باقية في المباني التاريخية في مراكز المدن ومباني "ستالين"، ولكنها أيضًا مساكن في مباني جديدة. في كثير من الأحيان، تتفكك العائلات الشابة، ويتم تقسيم الممتلكات، ويصبح السكن ملكية مشتركة؛ كما أن ورثة المالكين المتوفين يملكون أسهماً في الشقق.

وإذا أخذنا الملكية المشتركة كمثال، فمن الصحيح أن نقول إن الأسهم في مثل هذه المساكن غير محددة. أي أنه عندما يقوم الزوجان بشراء مسكن وتسجيل الشقة باسم الزوج أو الزوجة، يصبح أكثر من زوج هو المالك. وتعتبر هذه الممتلكات مشتركة، وفي حالة الطلاق وإجراءات تقسيم الممتلكات، تقوم المحكمة بتقسيم السكن بالتساوي، باستثناء حالات معينة. يتم تقسيم الشقة إلى أجزاء مختلفة إذا: بقي الطفل مع أحد الوالدين؛ في حالة قيام أحد الزوجين باستثمار مبالغ كبيرة في الشراء، على سبيل المثال، بيع شقة تم شراؤها قبل الزواج.

الملكية المشتركة هي مسكن مقسم إلى أسهم، كل منها مملوك للمالك. يمكن أن يرث الشقة عدة أشخاص في وقت واحد، ويمكن شراؤها من قبل اثنين أو أكثر من المشترين، ويمكن إهداؤها لعدة أشخاص أو تقسيمها إلى أسهم من قبل الزوجين. في شهادة الملكية، يتم تحديد الأسهم دائمًا على أنها ثانية أو ثلث، وما إلى ذلك. يمكن اختيار المشاركة (من يجب أن يعيش في أي غرفة) من خلال المفاوضات بين الطرفين، وكذلك في المحكمة، عندما يتم تحديد إجراءات استخدام العقار هناك. ومن المثير للاهتمام أن المالك لا يمكنه البدء في المطالبة بغرفة كاملة إلا عندما يكون إجمالي لقطات حصته مساويًا أو يتجاوز لقطات الغرفة في شقة معينة. إذا كانت حصتك 15 مترا مربعا، والشقة بها غرف 12 و 16 و 20 مترا مربعا. م، يمكنك فقط المطالبة أمام المحكمة بغرفة مساحتها 12 مترًا مربعًا. م.

ومع ذلك، غالبا ما يفشل أصحابها في التوصل إلى اتفاق. حتى في المحكمة، من الصعب تحديد ترتيب الاستخدام في حالة مطالبة أربعة مالكين أو أكثر بمذكرة بقيمة ثلاثة روبل. ويقول المحامون إنه في مثل هذه الحالات لن تقوم المحكمة بتقسيم الغرف، ولكنها ببساطة سترفض المطالبة. سيتعين على المساهمين بيع أو استبدال الشقة.

فهل صحيح أن هناك عدداً كبيراً من المحتالين الذين يعملون في هذا المجال؟

في الماضي، كان من الممكن في كثير من الأحيان رؤية مواد في وسائل الإعلام حول ما يسمى "مداهمة الشقق"، عندما كانت الأسهم في الشقق هدفًا للاحتيال. الآن أصبحت هذه القصص أقل أهمية: منذ عام 2015، أصبح كاتب العدل مطلوبًا للمعاملات التي تنطوي على التصرف في الأسهم مقابل رسوم، ومنذ يونيو 2016، دخل القانون حيز التنفيذ في الدولة، والذي بموجبه أي تغيير في ملكية العقارات تم تسجيله لدى كاتب العدل. ويعتقد الخبراء أن هذا الإجراء يعمل أيضًا ضد الاحتيال. للتصديق على المعاملات بالأسهم، يمكن لكتاب العدل تحصيل رسوم لا تزيد عن 20 ألف روبل.

فهل هناك طلب على مثل هذه العقارات؟

ويعتقد أن هناك عدة فئات من مشتري الأسهم. هناك روس يأتون إلى المدن الكبرى من المقاطعات، وهم بحاجة حقًا إلى التسجيل. ومن المعروف أن التسجيل يحل العديد من المشاكل: فهو ضروري عند التسجيل في العيادة أو الحصول على وظيفة أو إرسال الأطفال إلى المدرسة أو روضة الأطفال. إضافة إلى ذلك، هناك فئات من المواطنين يشترون أسهماً في الشقق خصيصاً للسكن: لا يستطيع الجميع حتى تحمل الرهن العقاري، ناهيك عن شراء شقة، ولا يرى كثيرون أن استئجار منزل هو حل للمشكلة. هناك أيضًا إيجابيات في هذا السوق، أولئك الذين يشترون الشقق بالأسهم ويحاولون تحقيق الربح. على سبيل المثال، هناك مخطط يتم من خلاله شراء عدد من الأسهم، وبيعها بسعر أعلى للمالك المتبقي، الذي يرغب في شراء الشقة بأكملها.

ماذا يمكنك أن تفعل بحصتك في الشقة؟

ويمكن بيعها أو التبرع بها أو توريثها أو رهنها. ولسوء الحظ، فإن الحصة ليست الشقة بأكملها، ولن يكون من الممكن بيعها بمجرد طرحها في السوق. قبل بيع ممتلكاته، يجب على المزارع أن يقدم حصة لجيرانه. يتم تنظيم هذا الإجراء بموجب المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي. وفي الوقت نفسه، لا يتعين عليك تقديم ذلك فحسب، بل يتعين عليك القيام بذلك كتابيًا. يجب عليك إرسال إشعار يوضح السعر. كقاعدة عامة، يتم استخدام الرسائل مع إيصال الإرجاع لهذا الغرض. إذا كان المالكون المشاركون لا يرغبون في شراء الجزء الذي سيتم بيعه من الشقة خلال شهر من تاريخ استلام الخطاب أو التنازل عن حقهم التفضيلي كتابيًا قبل انتهاء المدة، فيمكنك وضع ممتلكاتك بأمان للبيع. في الوقت نفسه، هناك فارق بسيط مهم: تحتاج إلى بيع حصتك بالضبط بالسعر وبنفس الشروط التي عرضتها على المساهمين الآخرين. إذا انحرفت عن هذه الشروط (على سبيل المثال، عن طريق تغيير السعر أثناء البيع إلى سعر أقل)، فيمكن للمالكين الآخرين مقاضاتك والطعن في البيع. الاستثناء من هذه القاعدة هو زيادة السعر. في حالة قرر العديد من المساهمين شراء سهم مرة واحدة، يمكن للبائع نفسه اختيار المشتري.

من المهم أن نتذكر!

غالبًا ما تكون المشكلة عند بيع الحصة هي الغياب الجسدي للمالكين الآخرين في الشقة. وقد يعيشون في مدن وبلدان أخرى، ولكن موقعهم الدقيق غير معروف. من الناحية القانونية، من أجل الامتثال لمتطلبات الإشعار الكتابي للمشاركين المشاركين، من الضروري أن يكون لديك دليل على أن إشعارات البيع قد تم إرسالها إلى هؤلاء الأشخاص في آخر مكان إقامة معروف لهم. إذا حكمنا من خلال الممارسة الحالية، فمن الأفضل أن يكون في متناول اليد أكبر قدر ممكن من الأدلة التي تفيد بأن جميع التدابير لإخطار المالكين المشاركين قد تم اتخاذها. سيؤدي ذلك إلى تسهيل حل النزاعات في المحكمة لاحقًا في حالة حدوث ذلك.

عند شراء حصة في شقة، عليك أن تعرف أن التسجيل في مكان إقامة جديد لا يتطلب موافقة أصحاب الأسهم الأخرى. كل ما عليك فعله هو إحضار إثبات الملكية معك. إذا كنت تخطط للانتقال إلى غرفة مع عائلتك، عليك أن تتذكر أن موافقة المالكين المشاركين مطلوبة لتسجيل أفراد الأسرة المتبقين. وفي مثل هذه الحالات ينصح الخبراء بشراء حصة في الشقة دفعة واحدة لكل من سيعيش فيها ومن تريد التسجيل فيها. على سبيل المثال، إذا اشتريت نصف حصة في شقة لأربعة أشخاص، فإن الأمر يستحق شرائها بثمن حصة كل شخص.

يمكنك منح حصتك في الشقة أو التعهد بها أو توريثها دون مطالبة المساهمين الآخرين. بشكل منفصل، تجدر الإشارة إلى أنه في حالة قيام المالك بتصرف حصة لصالح طفل متزوج، لا يمكن تقسيم الحصة الموهوبة بين الزوج والزوجة عند الطلاق.

كيف تبيع حصة بأكبر قدر ممكن من الكفاءة؟

ويرى الخبراء أن الخيار الأمثل، الذي يتم فيه تحديد الحد الأقصى لسعر الحصة المطروحة للبيع، هو بيع الشقة بأكملها بالاتفاق مع المالكين الآخرين. لسوء الحظ، هذا لا يحدث في كثير من الأحيان. وإذا تم بيع جميع حصص السكن بشكل منفصل، فقد تنشأ صراعات تمنع بيع العقار في وقت قصير. في مثل هذه الحالات، يلجأ العديد من البائعين إلى وكالات عقارية خاصة تشمل خدماتها العمل بأسهم الشقق.