عندما يبدأ الموعد النهائي لتسليم المنزل. ماذا يجب على المساهم فعله إذا تأخر تسليم المنزل؟

من خلال إبرام اتفاقية مع المطور، يتوقع موكله ليس فقط الحصول على السكن، الذي ستتوافق جودته مع المعايير المذكورة، ولكن أيضًا الحصول على الشقة ضمن الإطار الزمني المتفق عليه. لسوء الحظ، لا يستطيع جميع المساهمين الحصول على السكن في الوقت المحدد، ويضطر بعضهم إلى تحمل نفقات إضافية بسبب عدم تسليم الشقة لهم في الوقت المحدد.

سنتحدث اليوم عما يجب أن يفعله المساهم إذا قام المطور بتأخير البناء، وكذلك ما إذا كان من الممكن إجبار المطور على التعويض عن التكاليف المتكبدة في المحكمة.

الأزمة هي أزمة - الجميع يعاني

وترتبط أنشطة المطورين ارتباطا وثيقا بالوضع الاقتصادي العام الذي يحدد الطلب على السكن، فضلا عن التغيرات في أسعار مواد البناء وخدمات النقل. خلال فترات الأزمات، هناك انخفاض في الطلب، ويصبح من الصعب على نحو متزايد على المطورين بيع عقاراتهم؛ وعندما ينخفض ​​الطلب، ليس من السهل بيع الشقق بالسعر المخطط له؛ وعليهم مراجعة ذلك وتقليله. في غياب التمويل الإضافي (وهو، مرة أخرى، ليس من السهل الوقوع في أزمة)قد تنشأ مشاكل مع الانتهاء من البناء، وبالتالي يتم انتهاك المواعيد النهائية لبناء العقارات.

وبدوره يرغب عميل المطور في الحصول على شقته في أسرع وقت ممكن، حيث أن تأجيل نقل السكن يرتبط بالتكاليف. تم شراء العديد من الشقق بالرهن العقاري، وحتى نقل الملكية إلى الملكية (تسجيل الضمان لصالح البنك)يضطر المقترض إلى دفع القرض بسعر فائدة أعلى (أعلى بنسبة تصل إلى 2.5%). بعض المساهمين ليس لديهم مساكن خاصة بهم ويضطرون إلى الاستمرار في دفع ثمن شقة مستأجرة حتى يقوم المطور بتسليم السكن النهائي.

صيغة العقد وإمكانية التعويض عن الضرر

لا يمكن لعملاء المطور التأثير على الجدول الزمني للبناء بأي شكل من الأشكال. إذا لم يتم الانتهاء من أعمال البناء خلال الوقت المحدد في العقد، فهناك ثلاث طرق للخروج من الوضع: إنهاء العقد، أو انتظار الانتهاء من البناء والمطالبة بالتعويض عن العقوبة، أو ببساطة الموافقة على الانتظار دون أي مطالبات. يعتمد الكثير على تنسيق العقد المبرم مع المطور:

إذا تم شراء العقارات في شكل تعاوني الإسكان (من خلال الانضمام إلى جمعية تعاونية لبناء المساكن)، ثم يمكن تأجيل تاريخ الانتهاء من البناء بالتصويت العام، ولا يوجد من يرفع المطالبات إليه؛

إذا كان الشراء في إطار اتفاقية شراء وبيع أولية، فإن هذه الاتفاقية، في الواقع، لا يمكنها حماية المشتري بأي شكل من الأشكال، لأنها تتحدث فقط عن نية الأطراف للتوقيع على الاتفاقية الرئيسية؛

إذا تم شراء السكن بموجب DDU (اتفاقية الأسهم)، ففي هذه الحالة يكون المساهم محميًا بموجب القانون الاتحادي رقم 214، الذي ينص على مسؤولية المطور في حالة عدم الالتزام بالمواعيد النهائية لنقل الشقة، وكذلك قانون الاتحاد الروسي "بشأن حماية حقوق المستهلك" ".

الحصول على عقوبة بعد قبول الشقة

ينص القانون FZ-214 على إعفاء المطور من المسؤولية عن عدم الالتزام بالمواعيد النهائية إلا إذا أبرم اتفاقية إضافية مع المساهمين لتأجيل المواعيد النهائية. علاوة على ذلك، يجب إرسال الإخطار المقابل في موعد لا يتجاوز شهرين قبل التاريخ المحدد في العقد. وإذا رأى المطور أنه لا يستطيع المتابعة فمن الأفضل له أن يتخذ الإجراءات اللازمة مسبقاً.

إذا لم يقم المطور بإخطار المساهم بأنه لم يلتزم بالمواعيد النهائية ولم يكمل العمل في الوقت المحدد، فيمكن للمساهم أن يطلب قانونًا دفع غرامة (يتم تحديد ذلك بواسطة DDU). يتم احتساب مبلغ الغرامة على أساس مقدار الوقت المنقضي من لحظة انتهاء الفترة حتى نقل الشقة، وكذلك على أساس معدل إعادة التمويل الحالي الذي يحدده البنك المركزي.

كيف يتم حساب مقدار العقوبة؟

معدل إعادة التمويل من البنك المركزي هو سعر الفائدة الحالي الذي يقدم به البنك المركزي القروض للبنوك الروسية. وهذا المعدل يتغير باستمرار، واليوم (سبتمبر 2018)يبلغ 7.5%، وسيتم تعديل المعدل التالي في ديسمبر 2018. غرامة عدم الالتزام بالمواعيد النهائية من قبل المطور هي 1/300 من معدل إعادة التمويل عن كل يوم تأخير في مبلغ العقد، إذا كان المساهم كيانًا قانونيًا. وإذا كان المساهم شخصاً عادياً، يتضاعف مبلغ الغرامة.

على سبيل المثال، بلغ الدفع بموجب DDU 7 ملايين روبل، وقام المطور بتأخير نقل الشقة لمدة 3 أشهر (90 يومًا)، معدل إعادة التمويل الحالي هو 7.5٪. يتم إجراء الحساب على النحو التالي:

7000000*1/300*7.5/100*90*2 = 315000 روبل.

لماذا يمكن للمحكمة تخفيض مبلغ العقوبة؟

ومع ذلك، لا يمكن للمساهم دائمًا الاعتماد على هذا التعويض، المادة. 333 من القانون المدني للاتحاد الروسي يسمح لك بالتقليل من الناحية القانونية من مبلغ العقوبة بناءً على طلب المطور. وتنص المادة على أنه إذا كان مبلغ التعويض غير متناسب مع الضرر الناجم، فيحق للمحكمة تخفيض هذا المبلغ. لذلك، إذا قدم المطور دليلاً أمام المحكمة على أن الموعد النهائي لتسليم المنزل تأثر بعوامل موضوعية خارجة عن إرادته، يجوز للمحكمة تخفيض المبلغ.

وكما يحدث في كثير من الأحيان، فإن أحد التشريعات يتناقض بشكل واضح مع الآخر. ويبدو أنه إذا كان هناك بند حول كيفية حساب مقدار العقوبة، فلماذا نحتاج إلى قانون يمكن على أساسه تخفيض هذا المبلغ؟ ومع ذلك، هناك سبب لذلك، على سبيل المثال، تقديم المطالبات الجماعية من قبل المساهمين وقرارات المحكمة بشأن دفع المطور لمبالغ كبيرة سيؤدي بالتأكيد إلى حقيقة أن المطور ببساطة لن يكون لديه أي أموال متبقية لاستكمال البناء .

لا تشترط الفقرة 1 من المادة 330 من القانون المدني للاتحاد الروسي على المساهم إثبات حقيقة تعرضه لخسائر. ومع ذلك، من أجل إقناع المحكمة بعدم تقليل مبلغ الغرامة بشكل كبير، سيتعين عليك إثبات أن المبلغ المطلوب يتناسب مع الخسائر المتكبدة.

على سبيل المثال، يجب عليك إظهار النفقات التي تكبدتها عندما اضطررت إلى دفع ثمن شقة مستأجرة لأن المطور لم يوفر لك السكن في الوقت المحدد. ربما كنت ترغب في سداد أقساط القرض عن طريق استئجار شقة، ولكنك لم تتمكن من ذلك بسبب عدم توفير السكن خلال الفترة المحددة.

في الحالة الأولى، ستحتاج إلى مستندات تؤكد الدفع بموجب عقد الإيجار، وفي الحالة الثانية، ستحتاج إلى تقديم عقد إيجار مبدئي. إذا لم تتمكن من تقديم المستندات التي تؤكد حقيقة النفقات المتكبدة بسبب خطأ المطور، فيمكن تخفيض مبلغ العقوبة، على سبيل المثال، إلى 90 ألف روبل.

إنهاء العقد مع دفع غرامة

ينص القانون الاتحادي رقم 214 على أنه إذا لم يقوم المطور بنقل الشقة إلى المساهم بعد مرور أكثر من شهرين من نهاية الفترة المحددة في الاتفاقية، يحق للمساهم إنهاء الاتفاقية من جانب واحد. وبطبيعة الحال، في هذه الحالة، يلتزم المطور بإعادة المبلغ المدفوع بموجب الاتفاقية، بالإضافة إلى ذلك، يمكن للمساهم اللجوء إلى المحكمة بخصوص دفع غرامة.

إذا تم إنهاء العقد، يتم احتساب مبلغ الغرامة كما هو موضح أعلاه. ومع ذلك، هذه المرة تبدأ الفترة الزمنية التي يتم خلالها إجراء التسويات في يوم الدفع بموجب DDU وتنتهي في يوم إنهاء العقد.

غرامة عدم دفع الغرامة في الأمر السابق للمحاكمة

ولكن يمكن زيادة مبلغ التعويض. يفترض القانون أنه يمكن للمساهم الاتصال بالمطور لطلب دفع التعويض خارج المحكمة، والمطور ملزم بدفعه.

وهذا هو، وفقا للفن. 6 FZ-214، المطور، بعد تلقي رسالة تحتوي على معلومات تفيد بأن المساهم يرغب في إنهاء العقد من جانب واحد والمطالبة بدفع غرامة، ملزم بإعادة المبلغ المحدد في الاتفاقية إلى المساهم، وكذلك الدفع جزاء. ويلتزم المطور بالقيام بكل ذلك خلال 10 أيام عمل من تاريخ استلام الخطاب. أما إذا رفض المطور القيام بذلك، فبالإضافة إلى دفع مبلغ الغرامة، سيتعين عليه أيضًا دفع مبلغ الغرامة وهو 50٪ من إجمالي المبلغ المحدد في المطالبة.

ومع ذلك، في هذه الحالة، يجب أن يكون لدى المساهم مستندات تؤكد حقيقة طلبه للمطور. من الأنسب إرسال المطالبة بالبريد المسجل إلى العنوان القانوني المحدد في DDU؛ عند إرسالها بالبريد، سيتم إصدار إيصال (مع العنوان واسم المستلم)، وكذلك الشيك. يجب أن تشير الرسالة إلى التفاصيل وكذلك حساب المبلغ.

التعويض عن الضرر المعنوي ودفع التكاليف القانونية

بالإضافة إلى دفع الغرامة (بخير)عند فسخ العقد، يجوز للمساهم أيضًا المطالبة بالتعويض عن الضرر المعنوي. صحيح، في هذه الحالة، لا ينبغي للمساهم الاعتماد على مبلغ يتناسب مع مبلغ العقوبة، كقاعدة عامة، تقدر المحكمة الضرر المعنوي بعدة عشرات الآلاف من الروبل.

كما هو الحال مع أي دعوى قضائية، يجوز للمدعي أن يسعى إلى دفع جميع التكاليف القانونية من قبل المدعى عليه. تنطبق هذه القاعدة أيضًا على العلاقات بين المطور والمساهم في المجال القضائي.

ماذا تفعل إذا تأخرت المواعيد النهائية

لذا، إذا رأى المطور أنه لا يلتزم بالمواعيد النهائية، فإن الخيار الأفضل بالنسبة له هو توقيع اتفاقية إضافية مع المساهمين (إلى DDU)حيث سنتحدث عن تأجيل موعد تسليم الكائن. ماذا يجب على المساهم فعله عند تلقي مثل هذه الرسالة؟

يجوز للمساهم مقابلة المطور في منتصف الطريق أو رفض التوقيع على المستند؛ ويعتبر عدم التوقيع على المستند في حد ذاته بمثابة رفض لعرض المطور. ولا يُطلب من صاحب السهم تقديم أي خطابات إضافية تؤكد الرفض للمطور (حتى لو أصر الأخير على ذلك).

علاوة على ذلك، فإن رفض التوقيع على اتفاقية إعادة الجدولة لا يحرم المساهم من حقه في استلام ممتلكاته عند الانتهاء من البناء. سيحصل على شقته الخاصة (الرفض ليس سببا لإنهاء العقد بالنسبة للمطور)، وقد يتلقى أيضًا عقوبة ومدفوعات مستحقة أخرى.

بعد كل شيء، فإن صاحب الأسهم، في الواقع، ليس مهتما لماذا لم يحصل على السكن في الوقت المحدد، هذه هي مشاكل المطور، الذي يجب عليه التأكد من عدم ظهور مثل هذه المشاكل.

هل أحتاج إلى توقيع اتفاقية لإعادة الجدولة؟

إذا رأى المساهم أن المطور من المحتمل أن يكمل العمل خلال الإطار الزمني المحدد، والتأخيرات المتوقعة ليست خطأه، فيمكنه التوقيع على الاتفاقية والانتظار بهدوء حتى الانتهاء من البناء.

وبطبيعة الحال، يجب على المطور تقديم مبررات اقتصادية كافية يمكن تأكيدها بطريقة أو بأخرى. على سبيل المثال، كان سبب التوقف أثناء البناء هو التأخير في توريد مواد البناء اللازمة، ولكن يتم تنفيذ العمل بالفعل في موقع البناء في ثلاث نوبات لتعويض الوقت الضائع.

على الجانب الآخر، وبعد التوقيع على اتفاقية إعادة الجدولة، يفقد المساهم فرصة الحصول على التعويض.وإذا رفض المساهم التوقيع على الاتفاقية، فإنه لا يخسر شيئًا، بل على العكس، يحتفظ بفرصة ممارسة حقه القانوني والحصول على تعويض يمكن إنفاقه، على سبيل المثال، على السداد الجزئي للرهن العقاري.

متى يكون من الأفضل إنهاء العقد؟

إن عدم تأكيد ما يدعيه المطور بشأن التأجيل هو بالفعل سبب لعدم التوقيع على الاتفاقية. على سبيل المثال، يتحدث أحد المطورين عن نقص المواد اللازمة لمواصلة العمل، ويقول عمال البناء في موقع البناء إن المواد موجودة، ولم يروا راتبًا للشهر الثالث، والعديد منهم يستقيلون.

في هذه الحالة، هناك مشاكل مالية واضحة للمطور - وهذا سبب جدي للشك في إمكانية استكمال البناء في المستقبل المنظور والتفكير في كيفية استرداد أموالك (المدفوعة بموجب DDU والتعويضات والغرامات والمدفوعات الأخرى).

كما أن غياب أي تحذير بشأن التأجيل، وغياب عرض التوقيع على اتفاقية إضافية هو بمثابة جرس إنذار. ربما يكون الحل الأفضل هو إرسال خطاب إنهاء الخدمة في أسرع وقت ممكن، والانتظار بضعة أسابيع والذهاب إلى المحكمة.

خاتمة

على الرغم من الأسباب الموضوعية التي قد تمنع المطور من إكمال البناء ضمن الإطار الزمني الموعود، إلا أن هذه الأسباب هي مخاطر السوق التي كان على المطور أن يتوقعها بكل بساطة. لا ينبغي أن يعاني المساهمون بسبب القرارات الخاطئة لإدارة المطور، وبالتالي يحق لهم الحصول على تعويض عن الأضرار. لا تخف من المشاركة في التقاضي، فغالبًا ما تكون هذه هي الفرصة الوحيدة للمطالبة بحقوقك والحصول على التعويض المناسب.

في الوقت نفسه، ليست هناك حاجة للتسرع في فسخ العقد، حيث يتم تحسين القانون الاتحادي 214 باستمرار (يتم إنشاء صندوق تعويضات، وتظهر متطلبات رأس المال المصرح به للمطور)، لذلك حتى لو أفلس المطور هناك هو احتمال كبير للحصول على منزلك. ولكن إذا كان المطور لا يزال يتعامل مع التزاماته (وإن كان متأخرا)، فيمكن للمساهم الانتظار حتى الانتهاء من البناء، وبعد ذلك سيحصل على كل من العقارات والتعويض الجيد. روبل

ايجور فاسيلينكو

قبل عامين شاركت في البناء المشترك. لقد مر الموعد النهائي لاستكمال المنزل منذ أسبوع. يشير المطور إلى الأزمة وبعض المشاكل التي نشأت فجأة، ويعدنا أنه في غضون شهر أو شهرين آخرين، سوف نستلم ممتلكاتنا. لكن بطريقة ما لا أصدق ذلك. كما أن المطور يعرض عليّ وعلى المشاركين الآخرين في اتفاقية المشاركة باستمرار التوقيع على اتفاقية إضافية يتم فيها تأجيل الموعد النهائي لتسليم المنزل بما يصل إلى ربع كامل! سؤالي هو: المطور لم يسلم المنزل في الوقت المحدد فماذا نفعل؟ هل يجب أن أذهب فورًا إلى المحكمة وأطالب بعقوبة؟ إذا كان هذا حلاً حقيقيًا، فربما يمكنك اقتراح خوارزمية لهذه الإجراءات؟ شكرًا لك!

يتم نصحك من خلال:

إيلينا جورافليفا
محامي، خبرة 5 سنوات

محام، عضو في غرفة المحامين في منطقة سمارة. التعليم القانوني العالي (جامعة ولاية تولياتي).

مجموع الإجابات: 167 التقييم: 4.0

مرحبًا، في حالتك المحددة، تحتاج إلى إلقاء نظرة على شروط العقد، وما هي المسؤولية المنصوص عليها في انتهاك مواعيد التسليم النهائية.

وفقا للقانون، وفقا للجزء 2 من الفن. 6 من القانون الاتحادي "بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية وغيرها من العقارات وبشأن التعديلات على بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي" في حالة انتهاك الموعد النهائي التعاقدي لنقل كائن البناء المشترك إلى المشارك في البناء المشترك، يدفع المطور غرامة (عقوبة) للمشارك في البناء المشترك بمبلغ ثلاثمائة من معدل إعادة التمويل للبنك المركزي للاتحاد الروسي، اعتبارًا من يوم الوفاء بالالتزام، من سعر العقد عن كل يوم تأخير. إذا كان المشارك في البناء المشترك مواطناً، فإن العقوبة (الجزاء) المنصوص عليها في هذا الباب يدفعها المطور بضعف المبلغ.

وفقًا للجزء 3 من هذه المادة، إذا لم يكن من الممكن إكمال بناء (إنشاء) مبنى سكني و (أو) عقارات أخرى خلال الفترة المنصوص عليها في العقد، فإن المطور في موعد لا يتجاوز شهرين قبل انتهاء المدة المحددةيلتزم بإرسال المعلومات ذات الصلة إلى المشارك في البناء المشترك ومقترح لتعديل العقد. يتم إجراء تغيير في الفترة المنصوص عليها في العقد لنقل كائن البناء المشترك من قبل المطور إلى مشارك في البناء المشترك بالطريقة المنصوص عليها في القانون المدني للاتحاد الروسي.

أولاً، ستحتاج إلى إرسال مطالبة مكتوبة إلى المطور وعرض دفع غرامة لك؛ إذا تم رفض مطالبتك أو تركها دون مقابل، فستحتاج إلى رفع دعوى إلى المحكمة لتحصيل الغرامة والتعويض عن الأضرار المعنوية ضد المطور.

يرجى وصف حالتك بالتفصيل أدناه والحصول على استشارة مجانية مع محامينا في غضون 7 دقائق:

عنوان طلبك بإيجاز:

مدينة:

اسمك

هاتف

بريد إلكتروني

مرحبًا. يوجد جراج بمساحة 24 متر مربع في جراج تعاوني. تمت خصخصة الأرض الموجودة أسفل الجراج والجراج نفسه وجميع وثائق الملكية متوفرة. في العام الماضي الجدار الخلفي للها...

عند شراء الشقق في المباني الجديدة، لسوء الحظ، لا تزال المشاكل مع المطورين شائعة، حتى على الرغم من التطبيق الواسع النطاق للقانون رقم 214 بشأن المشاركة في البناء المشترك. يمكن أن تتأخر أوقات البناء، وكذلك نقل ملكية السكن، وغالباً ما تكون جودة الشقق أقل بكثير مما هو مرغوب فيه. ما الذي يجب على مشتري المباني الجديدة فعله في مثل هذه الحالات؟ وما الذي يمكنك الحصول عليه من مطور مثير للمشاكل؟

هذه المقالة هي مادة مرجعية وإعلامية، وجميع المعلومات الواردة فيها مقدمة لأغراض إعلامية وهي لأغراض إعلامية فقط.

لهذه الأسئلةجبمساعدة الخبراء وحاول الإجابة "". بادئ ذي بدء، قررنا النظر في الوضع عندما ينتهك المطور الموعد النهائي لتسليم الشقة.

لإنهاء أم لا؟
اليوم، يتم بيع الشقق في المباني الجديدة في أغلب الأحيان بموجب اتفاقيات المشاركة في رأس المال. "وبموجب المادة 4 214-FZ، كشرط إلزامي، تحدد DDU فترة نقل الكائن إلى المساهم. إذا لم يتم تحديد المدة في العقد، فلن يتم تسجيل العقد في سجل الدولة وسيعتبر غير مبرم. أليكسي كوماروف، كاتب العدل في غرفة كاتب العدل في سانت بطرسبرغ. أي أن الموعد النهائي للوفاء بالالتزامات في هذه الحالة محدد بشكل واضح للغاية، لكن هذا بالطبع لا يمنعك من انتهاكه: "في الممارسة العملية، هناك العديد من الأسباب التي تجعل المطور لا يستطيع إكمال بناء المنزل في الوقت المحدد . بدءا من حقيقة أن الشروط المحددة في العقود تم تخفيضها خصيصا لزيادة الجاذبية الاستثمارية للعقار وانتهاء بإفلاس المطور أو عدم توفر الأموال اللازمة لإكمال المشروع. إيرينا دوبروكوتوفا، رئيس مجلس إدارة شركة BEST-Novostroy».

وبالتالي، إذا أبلغ المطور عن انتهاك مواعيد البناء، فمن المستحيل الاستغناء عن تحليل شامل لجميع الظروف.

"إذا لم يتمكن المطور لسبب ما من إكمال بناء المنزل وتشغيله خلال الفترة المحددة في العقد، فإنه وفقًا للجزء 3 من المادة 6 من القانون رقم 214-FZ "بشأن المشاركة في البناء المشترك" المباني السكنية والعقارات الأخرى "، ملزم، في موعد لا يتجاوز شهرين قبل انتهاء الفترة المحددة في العقد، بإرسال المعلومات ذات الصلة إلى المشارك في البناء المشترك واقتراح لتغيير شروط العقد. وإذا قبل المساهم هذا العرض، فيجب توقيع اتفاقية إضافية لتغيير شروط البناء وشروط نقل الشقة، والتي، بالمناسبة، مثل اتفاقية المشاركة في رأس المال (DDU)، تخضع لتسجيل الدولة يقول: "في مقاطعة روسيستر الإقليمية". المحامي أوليغ سوخوف.
يقول أليكسي كوماروف (غرفة كاتب العدل في سانت بطرسبرغ): "يمكن للمساهم أن يرفض تنفيذ الاتفاقية من جانب واحد عن طريق إرسال إشعار مكتوب مناسب للمطور عن طريق البريد المسجل". ومن الناحية العملية، عادة ما تتأخر فترة البناء لأكثر من شهرين، لذلك تنشأ فرصة إنهاء الاتفاقية في معظم الحالات. ولكن هل من الضروري تمزيقها؟

للإجابة على هذا السؤال، علينا أولاً أن نفهم سبب إخلال المطور بالتزاماته، ومدى سرعة وعوده بالوفاء بها، وما إذا كانت وعوده واقعية. "إذا كان التأخير ناتجًا عن أسباب يستطيع المطور إزالتها وبسرعة كافية (تشمل هذه الأسباب، على سبيل المثال، انتهاك المواعيد النهائية لتسليم مواد البناء من قبل المورد، أو تغيير المقاول أو الكوارث الطبيعية. - من المحرر)، فمن الأفضل عدم الذعر والانتظار بهدوء حتى الانتهاء من بناء المنزل. ولكن إذا تأخر البناء لأسباب أكثر خطورة، مثل تغيير المطور، وعدم وجود تصاريح، ونقص الأموال اللازمة لتنفيذ المرافق الاجتماعية، وما إلى ذلك، فهناك سبب للتفكير في إنهاء العقد، "يقول إيرينا دوبروكوتوفا ( "BEST-Novostroy")، وتقديم المشورة في الحالة الأخيرة، اتصل بالمحامين المتخصصين في البناء المشترك ولديهم الممارسة والقدرات المناسبة لتحليل الوضع. ومن الجدير أن تفعل الشيء نفسه إذا اقترح المطور تأجيل تسليم الكائن لفترة طويلة - سنة أو أكثر، حتى لو كانت أسباب التأخير تبدو قابلة للإزالة تماما.

التعويض عند الإنهاء
إذا تم بيع الشقة بموجب DDU وكان المساهم يريد إنهاء الصفقة، فعندئذ، كما أفاد أليكسي كوماروف (غرفة كاتب العدل في سانت بطرسبرغ)، وفقًا للجزء 2 من المادة 9 214-FZ، المطور، بعد استلام الإخطار المناسب، ملزم بإعادة الأموال المدفوعة للشقة في غضون 10 أيام عمل ودفع غرامة (الفائدة على المبلغ المدفوع بموجب DDU) لاستخدام أموال شخص آخر بمعدل 1/300 من معدل إعادة التمويل في تأثير في وقت عودة الأموال. اليوم، يبلغ معدل إعادة التمويل 8.25%، ويتم استحقاق العقوبة المحددة من اليوم الذي قام فيه المساهم بإيداع الأموال (أو الجزء الأول منها) بموجب DDU حتى يوم إعادتها. إذا كان المساهم فردًا، تتضاعف العقوبة وتكون 1/150 من معدل إعادة التمويل.

ماذا تفعل إذا لم يقم المطورون بإخطار المشترين بالتغييرات في تاريخ تسليم المشروع ولم يظهروا أي نية للتوقيع على أي اتفاقيات إضافية؟ شريطة مرور أكثر من شهرين على تسليم الكائن بموجب DDU، تحتاج إلى إرسال طلب إلى المطور للمطالبة بالوفاء بالالتزامات المنصوص عليها في القانون، وإذا لم يكن راضيا، يمكنك الذهاب إلى المحكمة. إن احتمال الفوز بالقضية، كما يقول الخبراء، هو ما يقرب من مائة في المئة، ولكن من الممكن تقليل مقدار العقوبة، وبشكل ملحوظ: "في المتوسط، التقليل هو مرتين. على سبيل المثال، في إحدى حالات إنهاء عقد المشاركة في البناء المشترك، واسترداد الأموال المدفوعة بموجب المعاملة، والفائدة على استخدام الأموال، التي نظرت فيها محكمة مقاطعة أوكتيابرسكي في مدينة أرخانجيلسك، مطالب المدعي كانوا راضين وتم حساب مبلغ الفائدة بمبلغ 225.363 روبل وتبين أنه صحيح حسابيًا. لكن المحكمة أخذت في الاعتبار أن انتهاك المطور (في هذه الحالة، المدعى عليه) للالتزامات بموجب العقد لم يترتب عليه عواقب سلبية على المدعي وأن المطور اتخذ تدابير لإبلاغ المدعي بالتغيير في تاريخ وضع المنشأة موضع التنفيذ. كما أخذت المحكمة في الاعتبار الموعد النهائي لدفع سعر العقد، وحجم المدفوعات والتغير في معدل إعادة التمويل، ونتيجة لذلك، قررت أن سعر الفائدة كان مرتفعًا بشكل مفرط وخفضته إلى 120 ألف روبل. أليكسي كوماروف (غرفة كاتب العدل في سانت بطرسبرغ).

عقوبة التأخير
إذا تم اتخاذ قرار بعدم إنهاء العقد، بل انتظار الانتهاء من البناء، وفي نفس الوقت تم توقيع الاتفاقية الإضافية التي اقترحها المطور، فلن يكون من الممكن المطالبة بأي تعويض. "ولكن إذا لم يتم استلام إخطار بشأن تأجيل البناء وانقضى تاريخ نقل السكن المنشأ في DDU، ولم يكن المطور في عجلة من أمره لإصدار المفاتيح، فيجب عليك الاتصال به برسالة مطالبة و بحجة انتهاك المواعيد النهائية، اطلب نقل الشقة ودفع غرامة "، ينصح المحامي أوليغ سوخوف. ويمكن فعل الشيء نفسه في حالة انتهاك المواعيد النهائية المحددة في الاتفاقية الإضافية. وليس هناك حاجة لتوقيع اتفاقية إضافية ثانية، دون إنهاء العقد، يمكنك الانتظار لتسليم المشروع والمطالبة بغرامة لعدم الالتزام بالمواعيد النهائية للبناء. من حيث المبدأ، يمكن القيام بذلك مع الاتفاقية الإضافية الأولى، ولكن في هذه الحالة سيكون من الصعب للغاية تحصيل العقوبة، خاصة بالكامل.

وفقًا للقانون (البند 2 من المادة 6 من القانون 214)، في حالة انتهاك الموعد النهائي التعاقدي لنقل مشروع بناء مشترك، فإن العقوبة تساوي 1/300 من معدل إعادة التمويل للبنك المركزي للاتحاد الروسي صالحة في يوم الموعد النهائي المحدد في DDU. يتم حسابها من سعر العقد (تكلفة الشقة) ويتم احتسابها عن كل يوم تأخير، وإذا كان المشارك في البناء المشترك فرداً، وكذلك في حالة فسخ العقد تكون العقوبة يتم تحصيلها بمبلغ مضاعف ويساوي 1/150 من معدل إعادة التمويل. وكما أفاد أليكسي كوماروف (غرفة كاتب العدل في سانت بطرسبرغ)، فإن المبلغ يبلغ حوالي 20٪ من سعر العقد لمدة عام.

"في الممارسة العملية، يبدو حساب العقوبة كما يلي:

سعر الشقة بموجب العقد * عدد أيام التأخير * 2 * 8.25%/300.

على سبيل المثال، لشقة تكلف 7613442.5 روبل. وتم تسليمه بدلاً من 1 يوليو 2012 فقط في 24 أكتوبر 2013. وسيكون مبلغ العقوبة: 7613442.5 × 480 × 2 × 8.25%/300 = 2009949 روبل"، يوضح المحامي أوليغ سوخوف.

وفي حالة رفض المطور دفع المبلغ المستحق قانوناً على أساس طوعي، فالأمر متروك للمشترك في البناء المشترك، كما هو مذكور فيرا بوغوتشاروفا، نائبة رئيس الإدارة القانونية في Est-a-Tet،يبقى الحق في حماية مصالح الفرد في المحكمة. "علاوة على ذلك، فإن المحكمة ملزمة أيضًا بتحصيل غرامة من المطور قدرها 50٪ من مبلغ العقوبة لرفضه تلبية طلبات المستهلك طواعية (وفقًا للفقرة 6 من المادة 13 من قانون حماية المستهلك" حقوق المستهلك)"، يقول المحامي أوليغ سوخوف.

ومرة أخرى، بحسب الخبير، لا ينبغي للمساهم الاعتماد على مبلغ كبير من التعويض، خاصة إذا كان التأخير بسيطا. في ممارسة Oleg Sukhov، كان هناك عملاء أرادوا جمع عقوبة لانتهاك موعد البناء لمدة 20 يوما، وتم رفضهم. "ولكن حتى مع الفترات الأطول، طورت المحاكم ممارسة تتمثل في تخفيض العقوبات إلى الحد الأدنى. بدلا من 1.5 - 2 مليون روبل المعلن. قررت المحكمة جمع ما متوسطه 50 ألف روبل، في إشارة إلى المادة 333 من القانون المدني للاتحاد الروسي، والتي تنص على أنه إذا كانت العقوبة المستحقة غير متناسبة بشكل واضح مع عواقب انتهاك الالتزام، فيمكن تخفيض مبلغها، " تنص على سفيتلانا سافيشيفا، رئيسة الإدارة القانونية لجمهورية قيرغيزستان "Megapolis-Service".

"والقضاة سهلون الفهم. بعد كل شيء، إذا تقدم جميع المساهمين أو معظمهم بطلب للحصول على عقوبة بينما لم يكتمل البناء بعد، واضطر المطور إلى سداد جميع المدفوعات بالكامل، فقد لا يكون لديه أموال متبقية لمزيد من البناء، كما تختتم سفيتلانا سافيشيفا. "والمساهم، مع التعويض الكامل، يكسب في الواقع القليل: تم استلام العقوبة، ولكن لا توجد شقة، ولا يوجد مبلغ مدفوع مقابلها أيضًا، لأنه يكاد يكون من المستحيل الحصول على أي شيء من مطور مفلس". لذلك، ينصح العديد من الخبراء بتقديم طلب للحصول على غرامات بعد الانتهاء من البناء واستلام الشقة، لأن حقيقة قبول الكائن من المطور، كما أشار أليكسي كوماروف (غرفة كاتب العدل في سانت بطرسبرغ)، لا تمنع التقدم بطلب الاسترداد من الأضرار الناجمة عن التأخير في وقت التسليم.

ولكن حتى في هذه الحالة، من المرجح أن يتم تخفيض العقوبة. "لذلك، بناءً على الممارسة القضائية، فإن متوسط ​​عقوبة تأجيل تاريخ تسليم المشروع لمدة 1-3 سنوات لا يتجاوز 200 ألف روبل، وحتى مع مراعاة غرامة قدرها 50٪ من هذا المبلغ، فإن المساهم، في أحسن الأحوال يقول المحامي أوليغ سوخوف: "يمكنه استرداد 300 ألف روبل من المطور". "على سبيل المثال، عند النظر في قضية تحصيل عقوبة لانتهاك الموعد النهائي لنقل مشروع بناء مشترك، اعترفت المحكمة المحلية لمدينة سارانسك، جمهورية موردوفيا، بالحساب الصحيح للعقوبة للفترة من 1 أبريل 2011 إلى 17 أكتوبر 2011 بمبلغ 98.556.48 روبل، ولكن على أساس المادة 333 من القانون المدني للاتحاد الروسي، اعتبرت أنه من الضروري تقليل حجمها إلى 60.000 روبل،" كما يقول أليكسي كوماروف (غرفة كاتب العدل في موسكو). سان بطرسبرج).

تعويضات أخرى
وبنفس الطريقة، عادة ما تقلل المحكمة من قيمة التعويضات الأخرى التي قد يطلبها المساهم. وفقا للقانون 214 (المادة 10)، بالإضافة إلى العقوبات المفروضة على عدم الالتزام بالمواعيد النهائية للبناء، يجب على المطور أيضا تعويض الخسائر. "يحق للطرف المتضرر أن يطالب بتعويض عن تكاليف السكن المستأجر أو عن المبالغ الزائدة على القرض إذا كانت ديناميكيات أسعار الفائدة مرتبطة بتكليف الإسكان" ماريا ليتينتسكايا، المدير العام لمجموعة متريوم. "علاوة على ذلك، يمكنك محاولة الحصول على تعويض خارج المحكمة عن طريق الاتصال بالمطور، وإذا لم يستجب أو رفض، عليك الذهاب إلى المحكمة". يمكنك أيضًا تقديم مطالبة إلى المحكمة للحصول على تعويض عن الضرر المعنوي، ولكن فقط دون توقع "جبال من ذهب". يقول المحامي أوليغ سوخوف: "كقاعدة عامة، يقدر الضرر المعنوي بما لا يزيد عن 10-50 ألف روبل".

بدون DDU
يمكن أيضًا الحصول على تعويض عن انتهاك مواعيد البناء إذا لم يتم بيع الشقة بموجب اتفاقية مشاركة في رأس المال. على الرغم من أنه من الصعب بالطبع القيام بذلك عند استخدام المخططات "الرمادية" بشكل عام، لأن اتفاقيات الاستثمار أو الاتفاقيات الأولية في بعض الأحيان لا تحتوي حتى على موعد نهائي محدد لاستكمال البناء ونقل السكن. إذا تم تسجيله مع ذلك، فإن التقاضي يتبع تقريبًا نفس السيناريو كما هو الحال أثناء إبرام DDU، ووفقًا للمادة 332 من القانون المدني للاتحاد الروسي، حتى لو كانت المستندات لا تحتوي على أي التزامات للمطور ( البائع) للتعويض عن الخسارة، يمكن للمشتري المطالبة بدفع العقوبات القانونية. وفقًا للمادة 395 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يتم تحديده على أساس معدل الخصم (حتى 13 سبتمبر 2013 - بناءً على معدل إعادة التمويل) للفائدة المصرفية في يوم الوفاء بالالتزام النقدي، وقيمة يمكن الاطلاع على هذا المؤشر على الموقع الإلكتروني للبنك المركزي للاتحاد الروسي. إذا لم يتم تحديد المواعيد النهائية لنقل العقارات في الوثائق، فستكون هناك حاجة إلى أدلة، على سبيل المثال، أن البناء مجمد بالفعل. كل حالة فردية للغاية، ومن غير المرجح أن يكون من الممكن التعامل معها دون محام مختص.

قد تنشأ صعوبات أيضًا عند شراء شقة من خلال شهادات الإسكان أو من خلال أسهم في جمعية تعاونية للإسكان (أي وفقًا للقانون 214). "مع مثل هذه المخططات، لا يتمتع المستثمر بأي ضمانات ينص عليها القانون، ولا يتم تنظيم علاقاته مع المطور إلا من خلال شروط الصفقة"، حسبما ذكرت التقارير. فاسيلي شارابوف، محامي شركة التطوير City-XXI Century، مؤلف كتاب "حماية الاستثمارات في المباني الجديدة".

"على سبيل المثال، لا يمكن للمساهمين في تعاونيات الإسكان، على عكس المساهمين، المطالبة باسترداد الخسائر والعقوبات على عدم الوفاء بالتزامات التعاونية. "وإلى جانب ذلك، قد يضطر المساهمون، بقرار مشترك لجميع أعضاء التعاونية، إلى تحمل نفقات إضافية ضرورية لاستكمال بناء المنزل، وفيما يتعلق بالمساهمين، فإن التزامات الدفع الإضافية غير مقبولة"، كما تقول إيرينا دوبروكوتوفا، رئيسة مجلس الإدارة. من مجلس إدارة BEST-Novostroy. ولكن إذا أثبت المساهم أنه تعرض للخداع، على سبيل المثال، من قبل أعضاء مجلس الإدارة، فيمكنه الاعتماد على التعويض، ولكن ليس من التعاونية، ولكن من أفراد محددين، إذا تم الاعتراف بهم كمحتالين. "وعلى أي حال، إذا لم تفي الجمعية التعاونية أو جهة إصدار شهادات الإسكان بالتزاماتها، فيحق للمستثمر المطالبة بإعادة الاستثمارات المدفوعة،" يلاحظ فاسيلي شارابوف ("المدينة - القرن الحادي والعشرون").

وما يمكنك الحصول عليه من مطور عديم الضمير في حالة تسليم عقار منخفض الجودة أو التأخير في الحصول على شهادة الملكية، ستخبرك به البوابة في استمرار هذا الموضوع.

تتعلق الغالبية العظمى من الأسئلة التي يطرحها أصحاب الأسهم على محامينا بانتهاك المواعيد النهائية لتسليم مبنى سكني. ماذا يجب على المساهم فعله إذا تأخر المطور في تسليم الشقة؟ كيف تحمي حقوقك؟ انتباه! هذه المقالة مناسبة فقط لاتفاقيات المشاركة في البناء المشترك وغير مناسبة لحالات شراء الشقق في تعاونيات الإسكان. لا تنطبق العقوبة المنصوص عليها في 214-FZ على الشقق المشتراة من خلال المشاركة في جمعية تعاونية للإسكان.

كيف يتم تحديد موعد تسليم الشقة؟

يتم دائمًا تحديد الموعد النهائي لنقل بناء الحصص الجاهزة في شروط الاتفاقية المكتوبة للمشاركة في البناء المشترك. ولا ينظم القانون كيفية تحديد هذه الفترة. الشيء الرئيسي هو أنه هو نفسه بالنسبة لجميع المساهمين في مبنى سكني معين أو قسم المبنى الخاص به.

تتضمن اتفاقيات المشاركة في رأس المال عادةً موعدين نهائيين رئيسيين - مصطلح تشغيل المنزل (إصدار تصريح التشغيل) ومدة نقل الشقة إلى المساهم. وبحسب القانون، لا يحق للمطور نقل الشقق إلى المساهمين إلا بعد موافقة الإدارة المحلية على المنزل وإصدار إذن دخول للمطور. وهذا هو، أولا يتم تشغيل المنزل، ثم يتم نقل الشقق الجاهزة إلى أصحاب الأسهم. لذلك، عند إبرام العقد، يجب على المساهم الانتباه إلى لفترة نقل الشقة.

يمكن تحديد الموعد النهائي لنقل الشقة بطرق مختلفة:

• التاريخ الدقيق - على سبيل المثال، "في موعد أقصاه 31 ديسمبر 2014". مع هذا الخيار يعتبر تأخير نقل الشقة من اليوم التالي - أي من 01/01/2015؛
• تعيين الكتلة - على سبيل المثال، "في الربع الثالث من عام 2014."الربع الثالث لعام 2014 يستمر من 01/07/2014 إلى 30/09/2014 ضمناً. وعليه فإن التأجيل سيبدأ من اليوم التالي لنهاية الربع، أي من 10/01/2014؛
• اعتمادًا على فترة الحصول على إذن التشغيل - على سبيل المثال، "الموعد النهائي المقدر للحصول على إذن التشغيل هو الربع الأول من عام 2015. يتم نقل الشقة إلى المساهم خلال 30 يومًا من تاريخ استلام تصريح التشغيل.. مع هذا الخيار، سنحدد أولاً الموعد النهائي للحصول على إذن للانتقال (حتى 31 مارس 2015 ضمناً)، وإضافة 30 يوماً لنقل الشقة (حتى 30 أبريل 2015 ضمناً). في المجموع، سيبدأ التأخير من 05/01/2015.

حول الشروط المخطط لها (غير مضمونة من قبل المطور).

غالبًا ما يكتب المطورون الماكرون في اتفاقيات المشاركة أن الموعد النهائي لنقل الشقة هو "إرشادي" و"مخطط" و"غير مضمون من قبل المطور" وقد يتغير. تؤكد ممارساتنا القضائية أن مثل هذه الشروط لا تأخذها المحكمة بعين الاعتبار، حيث لا يمكن للمطور تأجيل تاريخ الانتهاء من جانب واحد.

ماذا يحدث إذا فاتك الموعد النهائي لتسليم الشقة؟

وفقا لقانون "المشاركة في البناء المشترك"، فإن المطور ملزم إخطار المساهم كتابيًاأن بناء المنزل لا يفي بالمواعيد النهائية المحددة في العقد. يجب على المطور أن يقدم لك هذا الإشعار مقابل التوقيع أو إرساله بالبريد المسجل مع الإخطار. ويحدد القانون أيضًا الموعد النهائي لإرسال هذا الإخطار - قبل شهرين على الأقل من الموعد النهائي المحدد في العقد. ومن الناحية العملية، لا يتم دائمًا إرسال إشعار بإعادة الجدولة.

بموجب القانون، يجب على المطور إرسال إشعار إعادة الجدولة إليك اقتراح لتغيير العقد. ومن الناحية العملية، قد يعرض عليك المطور التوقيع على اتفاقية إضافية لاتفاقية تأجيل نقل ملكية الشقة.

هل المساهم ملزم بالتوقيع على اتفاقية لتغيير مدة نقل ملكية الشقة؟

لا، لا داعي لذلك. ينص قانون "المشاركة في البناء المشترك" على أن مسألة تغيير اتفاقية المشاركة المشتركة ينظمها القانون المدني للاتحاد الروسي (القانون المدني للاتحاد الروسي). وينص القانون المدني على أن التغييرات في العقد ممكنة في المقام الأول باتفاق الطرفين. وبما أنك، المساهم، طرف متساوٍ في الاتفاقية، فيمكنك أن تقرر بنفسك ما إذا كان تغيير الاتفاقية من حيث تأجيل موعد تسليم الشقة مفيدًا لك أم لا.

وبطبيعة الحال، في بعض الأحيان قد يكون تأجيل الموعد النهائي لنقل الشقة مناسبًا للمساهم. على سبيل المثال، إذا قمت بشراء شقة بالتقسيط ويُطلب منك دفع الدفعة النهائية للشقة عند نقلها، ولكن ليس لديك المبلغ المطلوب بعد. على الرغم من أن العكس يحدث في كثير من الأحيان: فالمساهم مهتم بالتسليم السريع للشقة، لأنه يُجبر على العيش مع أقاربه في شقة مستأجرة ويتحمل مضايقات أخرى. وفي هذه الحالة ليست هناك حاجة لتوقيع اتفاقية إضافية للعقد.

ماذا يحدث إذا وقع المساهم مع ذلك على اتفاقية لتأجيل نقل الشقة؟

سيكون للمطور الحق في نقل الشقة إليك خلال الفترة الجديدة المحددة في الاتفاقية الإضافية. أي أن مدة العقد الأصلي لن تؤخذ بعين الاعتبار. هذا يعني أنك لن تتمكن من طلب عقوبة التأخير في تسليم الشقة (ما لم ينتهك المطور الموعد النهائي الجديد بالطبع).

كيف تثبت تأخر المطور في تسليم المنزل؟

يتم إثبات مخالفة مواعيد نقل الأسهم الإضافية بشهادة قبول الشقة:

• الخيار 1 - ببساطة ليس لديك مثل هذا الفعل حتى الآن. وهذا يعني أن الشقة لم يتم تسليمها إليك بعد وأن المطور لم يقم بالتزاماته؛
• الخيار 2 - لديك شهادة نقل وقبول بتاريخ لاحق للتاريخ المحدد في اتفاقية المشاركة بالأسهم.

يرجى ملاحظة أنه في هذه الحالة، يجب إثبات الوفاء بالتزامات نقل الشقة في الوقت المناسب من قبل المطور.

ماذا تفعل إذا لم يكن لديك إذن بالدخول بعد، ولكن المطور يجبرك بالفعل على التوقيع على شهادة النقل والقبول؟

من الناحية العملية، قد يعرض المطورون التوقيع على مثل هذه الأفعال إذا كان المنزل نفسه جاهزًا للتسليم بشكل عام، وترتبط مشاكل الحصول على إذن بالدخول بالمناظر الطبيعية للمنطقة المحلية وأوجه القصور المماثلة. يمكن للمطور أن يعطيك المفاتيح ويسمح لك بالوصول إلى الشقة.

ومع ذلك، يعتبر هذا الإجراء باطلا لأنه مخالف للقانون: لا يمكنك نقل شقة دون إذن الدخول.حتى لو تم توقيع العقد، فلن تتمكن من تسجيل حقوق الملكية على أساسه وتصبح المالك الكامل لشقتك. في هذا القانون، على الأرجح، لن تتم كتابة التسويات المتبادلة النهائية بينك وبين المطور فيما يتعلق بتغيير محتمل في مساحة الشقة، لأن BTI لن تتمكن بعد من أخذ قياسات الشقق و كتابة الخطط الفنية لهم.

إذا قمت مع ذلك بالتوقيع على قانون النقل والقبول هذا، فيمكنك الطعن في صحته في المحكمة - عند النظر في مطالبتك ضد المطور فيما يتعلق بالتأخير في تسليم المنزل ومطالبة المحكمة بتحصيل غرامة في تاريخ التوقيع على القانون النهائي .

ماذا تفعل إذا تأخر المطور في تسليم الشقة؟

1. اكتب شكوى للمطور.

في مطالبتك، يمكنك أن تطلب نقل الشقة، ودفع غرامة التأخير في نقل الشقة، وكذلك التعويض عن خسائرك (على سبيل المثال، نفقات استئجار شقة مستأجرة). يرجى ملاحظة أنه يجب توثيق جميع خسائرك. إذا كنت تريد استرداد تكاليف شقة مستأجرة، فتأكد من إرفاق نسخة من عقد الإيجار ومستندات الدفع (أوامر الدفع والإيصالات وما إلى ذلك) بمطالبتك. إذا أمكن، قم أيضًا بإعداد دليل على أنك لا تمتلك أو تستخدم أي شقة أو غرفة أخرى.

2. تسليم المطالبة للمطور.

يتم تسليم المطالبة مقابل التوقيع على نسختك من المطالبة أو إرسالها إلى المطور عن طريق البريد المسجل مع إشعار. تأكد من حفظ نسختك من المطالبة مع ختم إيصال المطور أو الإيصالات البريدية لإرسال المطالبة والإشعار البريدي.

متى يجب علي تقديم المطالبة؟
من الممكن قبل التوقيع على شهادة النقل والقبول، من الممكن بعد ذلك. إذا قمت بتقديم مطالبة قبل نقل الشقة بموجب سند الملكية، فاذكر فيه مبلغ الغرامة لمدة يوم واحد من التأخير، واحسب الغرامة كمرجع في يوم تقديم المطالبة واطلب دفع الغرامة في يوم نقل الشقة بموجب سند الملكية. إذا قدمت مطالبة بعد التوقيع على القانون، فقم بالإشارة على الفور بمبلغ ثابت، بناءً على التأخير الفعلي.

3. اذهب إلى المحكمة.

إذا لم يستجب المطور لشكواك أو يقدم طريقة مقبولة لحل النزاع، فنوصيك بالذهاب إلى المحكمة على الفور للمطالبة بحماية المستهلك. بالإضافة إلى متطلبات الشكوى، يمكنك إضافة تعويض عن الضرر المعنوي (حدد المبلغ حسب تقديرك) وغرامة بموجب الجزء 6 من المادة 13 من قانون "حماية حقوق المستهلك" لعدم الامتثال للمتطلبات الطوعية إجراءات تلبية متطلبات المستهلك.

هل يستطيع المطور بسبب تأخره إلغاء الدفعة الإضافية للعدادات الإضافية أو المصاريف التي تصل إلى 3% لتشغيل المنزل؟

ربما، ولكن ليس عليك القيام بذلك. في حالة التأخير في تسليم المنزل، لا يتم إلغاء هذه المدفوعات الإضافية تلقائيا. ولسوء الحظ، فإن الضمانات اللفظية من المطور ليست كافية. لذلك، سوف تحتاج إلى إقناع المطور بالتوقيع على اتفاقية إضافية للعقد. في مثل هذه الاتفاقية، من الضروري تضمين بند بشأن الاستثناء من اتفاقية المشاركة في شرط الدفع الإضافي لتغيير المنطقة وسداد نفقات المطور.

إذا لم تتمكن من إقناع المطور، فسيستمر تطبيق البند الخاص بالمدفوعات الإضافية. وهذا يعني أنه سيتعين عليك دفع المبالغ المطلوبة للمطور. وفي حالة عدم الدفع، سيتمكن من استردادها منك في المحكمة. وبغض النظر عن هذه المدفوعات الإضافية للمطور، يمكنك تقديم مطالبتك بحماية المستهلك.

ماذا تفعل إذا كانت شهادة النقل والقبول تحتوي على ملاحظة تفيد بأن المساهم ليس لديه مطالبات فيما يتعلق بتوقيت نقل ملكية الشقة؟

يمكننا أن نقترح خطة العمل التالية:

1. كتابة بيان مكتوب إلى المطور يطالب بإجراء تغييرات على نص شهادة النقل والقبول،نظرًا لأن لديك شكاوى حول توقيت تسليم المنزل. يمكنك أيضًا تضمين هذا المطلب في مطالبة بدفع غرامة. يجب تسليم هذا البيان/المطالبة إلى المطور مقابل التوقيع على نسختك.
2. انتظر رد فعل المطور.تذكر الموعد النهائي لتوقيع شهادة القبول - وهو 7 أيام عمل من تاريخ استلام رسالة المطور حول جاهزية الكائن للنقل (بموجب المادة 8 من القانون الاتحادي بشأن المشاركة في البناء المشترك) أو فترة أخرى (بموجب المادة 8 من القانون الاتحادي بشأن المشاركة في البناء المشترك) شروط اتفاقية DDU الخاصة بك).
3. التوقيع على شهادة قبول الشقة مع الحجز،إذا لم يقم المطور بإجراء تغييرات على شهادة النقل والقبول، وليس لديك أي أسباب لرفض التوقيع (على سبيل المثال، العيوب التي لم يتم حلها).

يتم الحجز في جميع نسخ الفعل بعد توقيعك:
"هناك مطالبات بدفع غرامة التأخير في نقل الشقة عن الفترة من ___ إلى _____. التوقيع، الاسم الأخير، I.O، التاريخ."

هل سأواجه أي مشاكل في تسجيل حقوق الملكية بمثل هذا الصك؟

ينص القانون الاتحادي بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات على أن المستندات التي تحتوي على محو أو إضافات، والكلمات المشطوبة والتصحيحات الأخرى غير المحددة فيها، والمستندات المكتوبة بالقلم الرصاص، وكذلك المستندات ذات الأضرار الجسيمة التي لا تسمح بتفسيرها بشكل لا لبس فيه المحتوى (الجزء 3 من المادة 18).

يوضح أمر وزارة العدل في الاتحاد الروسي رقم 184 بتاريخ 1 يوليو 2002 (التوصيات المنهجية بشأن إجراءات تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها) أن الإضافات والمحو والكلمات المشطوبة والتصحيحات الأخرى في يجب تحديد المستندات (البند 3 من المادة 18 من القانون )، بما في ذلك تأكيدها بتوقيع الأشخاص (الأشخاص)، على سبيل المثال، المشاركون في المعاملة الذين وقعوا على الوثيقة.

أي أنه إذا تم الاتفاق على التسجيل وتأكيده بتوقيعك، فيجب قبول الفعل.

أين يمكن للمستثمر العقاري العثور على معلومات عن المطور إلى جانب موقعه الإلكتروني؟

أحد المصادر هو الموقع الرسمي لدائرة الضرائب الفيدرالية في روسيا: هنا في قسم الكيانات القانونية، يمكنك معرفة الوضع الحالي للمطور، على وجه الخصوص، معرفة ما إذا كانت الشركة في طور التصفية.

أما بالنسبة للمسؤولية الاجتماعية للشركة وعلاقاتها مع المساهمين والشركاء، فإن قرارات محكمة التحكيم التابعة لبنك التحكيم (نظام BRAS) ستكون مفيدة هنا، حيث يمكنك معرفة متى ومع من ولماذا تمت مقاضاة المطور. هذا مصدر مفتوح، وللحصول على المعلومات ما عليك سوى الإشارة إلى الاسم الرسمي الكامل للشركة التي وقعت معها اتفاقية (على الرغم من أنه من الأفضل القيام بذلك قبل التوقيع على الاتفاقية).

كما تقوم العديد من السلطات الإقليمية بتجميع قوائمها الخاصة بالمطورين والمرافق التي تنطوي على مشكلات. وبالتالي، يمكنك التعرف على المطورين والأشياء المثيرة للمشاكل في منطقة موسكو على الموقع الإلكتروني لمجمع وزارة البناء في منطقة موسكو.

تم إعداد المادة بمساعدة رئيس مجلس إدارة Best-Novostroy إيرينا دوبروكوتوفا، والمدير العام لشركة Miel-Novostroiki ناتاليا شاتالينا، وشريك مجموعة خيمكي دميتري كوتروفسكي.

ما هي الأنظمة المتاحة لحل النزاع بين المطور والمساهم في حالة تأجيل موعد الانتهاء من البناء؟

في أغلب الأحيان، يتعين على أصحاب الأسهم تحمل التأجيل والتوقيع على اتفاقية إضافية مع المطور.

في بعض الحالات، قد يكون تأخير المواعيد النهائية مفيدًا - هناك أمثلة حيث قام المطورون بتعويض "الإزعاج الناجم" عن طريق أمتار مربعة إضافية (على سبيل المثال، في شكل غرفة تخزين)، أو إصلاحات أو خصم على أماكن وقوف السيارات. لكن مثل هذه "المكافآت" ممكنة فقط عندما يتم تأجيل مواعيد التكليف لأسباب لا تتعلق بإنهاء التمويل و/أو الإفلاس. وبخلاف ذلك، لا يمكن لحاملي الأسهم سوى الانتظار حتى يكمل مطور آخر منزلهم.

ويحدث أيضًا أنه بعد تشغيل المنزل، تزداد المساحة المتوقعة للعقار الذي استحوذ عليه المساهم. ويلتزم المساهم بدفع فرق المساحة الناتج بعد قبول مشروع البناء المشترك. أما إذا قام المطور بتسليم المنزل لاحقاً، فيمكنه إعفاء المساهم من دفع تكلفة فرق المساحة. هناك حالات متكررة لتزويد المساهمين بتعويض مادي كجزء من تسوية النزاع قبل المحاكمة.

في أي الحالات يحق للمساهم دفع غرامة؟ ما هي المبالغ التي يمكن استردادها من المطور؟

إذا تأخر تاريخ التشغيل لأكثر من شهرين، يحق للمساهم إنهاء العقد من جانب واحد والمطالبة باسترداد الأموال. بموجب القانون، يلتزم المطور بدفع المبلغ المدفوع له خلال 10 أيام عمل وفائدة لاستخدام أمواله - بمبلغ 1/150 من سعر إعادة التمويل من البنك المركزي عن كل يوم استخدام لهذه الأموال.

ومع ذلك، فمن غير المرجح أن يكون من الممكن الحصول على عقوبة؛ على أي حال، في الممارسة العملية، عادة ما تخفض المحاكم مبلغها إلى 50-100 ألف روبل؛ الحد الأقصى لمبلغ التعويض بمبلغ يصل إلى مليون روبل يمكن أن يكون ولا يحصل إلا في عشر حالات من أصل مائة. غالبًا ما يتم تفسير ذلك بحقيقة أن سبب إنهاء البناء هو نقص التمويل. وبما أن المطور ليس لديه المال لإكمال المشروع، فلن يكون هناك ما يكفي من المال لدفع جميع المساهمين.

كيف يمكن حل الوضع دون اللجوء إلى المحكمة؟

بادئ ذي بدء، من الضروري الحصول على معلومات موثوقة حول أسباب التأخير في تشغيل المنزل. ومن المستحسن الاتصال بالمطور لتوضيح ما يحدث، ولعل هذه الأسباب ليست كبيرة ولا تثير مخاوف من مزيد من التأخير في وتيرة البناء، ثم المساهم. في كثير من الأحيان، يهتم المطورون أنفسهم بالحل السلمي للنزاع. إذا لم يكن المطور مستعدًا للحوار مع المشاركين في البناء المشترك، فقد يكون الاتصال بالهيئات الإشرافية الحكومية ووكالات إنفاذ القانون التي تمارس الرقابة على أنشطة المطور ناجحًا.

كيف يمكن للمستثمر العقاري أن يتفاعل مع المطور في كافة مراحل بناء المنزل؟يشعر أي مشارك في البناء المشترك بالقلق بشأن استثماراته، ولهذا السبب من المهم جدًا أن يكون المطور مستعدًا دائمًا للإجابة على جميع أسئلة المشترين وتقديم معلومات كاملة عن العقار. صرح نائب المدير العام لشركة Morton-Invest LLC، إيجور سيبرينكوف، لموقع RIA Real Estate كيف يمكن للمساهم أن يتفاعل مع المطور في جميع مراحل بناء المنزل.

ما هي حالات التأخير التي يمكن اعتبارها خطرة على المساهمين وماذا تفعل في هذه الحالة؟

إذا تأخرت المواعيد النهائية، فلا ينبغي عليك إنهاء DDU على الفور، خاصة إذا كان المنزل في المرحلة النهائية من البناء، والعمل جار، ولا توجد معلومات على الإنترنت ووسائل الإعلام حول الإفلاس القادم للشركة. وفي هذه الحالة إذا أبلغ المطور عن تأجيل، فهو على الأغلب تأجيل، وليس توقفاً عاماً للبناء واستحالة تسليم المشروع.

في السوق ككل، يعتبر تأجيل تشغيل المنشأة لمدة ربعين أو حتى ثلاثة أرباع أمرًا طبيعيًا.يحدث هذا في كثير من الأحيان، وأحيانًا، في نفس المشروع، يمكن للمطور تسليم المرحلة الأولى في الوقت المحدد أو قبل الموعد المحدد، وتأخير تشغيل المرحلة الثانية لمدة ستة أشهر لسبب أو لآخر.

إذا توقف العمل في الموقع فجأة (وليس بسبب كوارث الطقس) ولم يتم تنفيذه لمدة عام، فمن الضروري إنهاء العقد في أسرع وقت ممكن والمطالبة باسترداد الأموال المدفوعة. إشارة أخرى للعمل هي نقص المعدات والأشخاص في موقع البناء.

ما هي الأسباب الرئيسية لتأجيل تشييد المبنى؟

قد يكون أحد الأسباب هو مشاكل التمويل، أو الحصول على إذن للاتصال بالاتصالات، أو النزاعات على قطعة أرض. وفي أسوأ الحالات، يعود عدم الالتزام بالمواعيد النهائية إلى عدم أمانة المطور، حيث تم بيع الشقق في البداية بموجب اتفاقيات أولية، وتم استخدام الأموال المستلمة لاستكمال بناء منشأة أخرى.

باختصار، يمكن أن يكون هناك الكثير من الأسباب، في كل حالة محددة يمكن أن تكون مختلفة. في كثير من الأحيان، في الاتفاقية الإضافية الخاصة بتأجيل موعد التسليم، والتي في حالات التأخير، يطلب المطورون من المساهمين التوقيع عليها، هناك إشارات إلى ظروف قاهرة.الآن لا تعني مثل هذه الظروف الكوارث الطبيعية فحسب، بل تعني أيضًا تسليم مواد البناء في الوقت المناسب، وعدم الالتزام بالمواعيد النهائية للبناء من قبل الأطراف المقابلة للمطور، واعتماد قوانين تشريعية تغير ظروف البناء، فضلاً عن تأخير الوكالات الحكومية في المواعيد النهائية للحصول على إذن بالتنفيذ خارج أعمال معينة. وهذا يعني، في الواقع، أن ظروف القوة القاهرة تشمل الآن تصرفات الأطراف الثالثة التي لم تسمح للمطور بتسليم المنشأة في الوقت المحدد.

بالمناسبة، ينصح المطورون أنفسهم بفصل الفشل المتعمد في الالتزام بالمواعيد النهائية في جميع المراحل والظروف التي أدت إلى تغيير المواعيد النهائية بمقدار 3-5 أشهر. هذه قصص مختلفة تمامًا بالنسبة للمشتري، لأنه في الحالة الأولى هناك خطر كبير بعدم الحصول على شقة على الإطلاق، أو الحصول عليها بعد تدخل السلطات البلدية.

إذا كنا نتحدث عن تأجيل موعد تسليم مشروع لا يتم تنفيذ البناء فيه على الإطلاق، والمرحلة ليست قريبة من المرحلة النهائية، فهذه قصة شبه إجرامية. ببساطة، لا يمكنك الوعد بالتأجيل لمدة ستة أشهر إذا تم إيقاف العمل المترابط في الموقع.

إذا كانت ديناميكيات البناء متأخرة قليلاً عن مواعيد التسليم "حسب التقويم"، ولكن، على سبيل المثال، يجري الاتصال بالشبكات، أو تنسيق الحدائق في المنطقة، أو العمل النهائي على الواجهات، ويوجد دائمًا المعدات والعمال الموقع، المطور في حوار مع المشتري - فمن المنطقي هنا للمساهمين أن يبقوا إصبعهم على النبض، ولكن في الوقت نفسه يمنح المطور الفرصة للوفاء بالتزاماته، حتى مع تحول طفيف في المواعيد النهائية.